Жилье: брать или ждать - вот в чем вопрос

В прошлые годы цены на жилье росли медленно, в пределах инфляции (7-10% в год), особо не беспокоя и не нервируя ни покупателей, ни застройщиков. Аналитики уныло констатировали, что на рынке ничего интересного не происходит, кроме увеличения объемов ипотечного кредитования. Но экономический кризис, или его предчувствие, «взбодрил» весь рынок недвижимости: в прошлом году эксперты наблюдали две волны - весеннюю и осеннюю - ажиотажного спроса на жилье, когда россияне бросились избавляться от стремительно дешевеющих сбережений. Теперь аналитики гадают - штиль, шторм или ураган ждет рынок в 2015 году и удастся ли в случае неблагоприятных «погодных» условий не утонуть.

Первичка на распутье

Мнение аналитиков на текущую ситуацию расходятся, но в целом они соглашаются, что рынок недвижимости ждут перемены и вряд ли к лучшему. По словам главного аналитика ГК «БН» Сергея Бобашева, сейчас возможны два варианта развитий событий: или компании будут снижать цены на жилье в новостройках на 10-15%, чтобы сохранить объемы продаж, или повышать, несмотря на снижение спроса, замораживая темпы реализации проектов. «Первый вариант для рынка предпочтительнее, - уверен аналитик. - Хотя, боюсь, компании выберут второй». Но пока что, по его словам, более-менее реалистичные прогнозы делать рано. Абсолютно ясно лишь одно: при текущей ситуации с процентными ставками по ипотеке с рынка уйдут миллиарды рублей. Мнение аналитиков на текущую ситуацию расходятся, но в целом они соглашаются, что рынок недвижимости ждут перемены и вряд ли к лучшему

С этим согласна директор Департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. По ее мнению, из-за негативной ситуации с жилищным кредитованием падение спроса может достичь 50% (такую долю в общем объеме продаж составляли сделки с привлечением ипотечного кредитования). В связи с этим девелоперы значительно скорректировали планы продаж, сократив предполагаемые объемы на 50%. «Как известно, средняя ставка по ипотеке выросла до 18%. При этом многие банки значительно увеличили размер первого взноса: в ипотечном банке «ДельтаКредит» он вырос с 10% до 40%, в «Сбербанке» первый взнос равен 20%, в «ВТБ» - 30%. Кроме этого, ужесточились требования к заемщикам (возраст, стаж, доход)», - добавляет эксперт.

Как прогнозирует глава банка ВТБ24 Михаил Задорнов (об этом он заявил 22 января), если не будет никаких масштабных мер по поддержке жилищного строительства и ипотечного кредитования, выдачи ипотеки сократится примерно в 2,5 раза по сравнению с 2014 годом, а ввод новых домов снизится до уровня 2005-2006 годов.

Тем не менее даже уменьшение «ипотечных» покупателей и падение спроса не приведет к удешевлению жилья, уверена Полина Яковлева. «Падение курса рубля относительно иностранных валют в совокупности с высокой импортной составляющей в строительстве может спровоцировать рост цен на 15%. 2015 год станет не простым для застройщиков. Возможно, рынок девелоперов столкнется с чередой слияний и поглощений», - резюмирует она.

Кроме того, как полагает председатель Совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш, застройщики накопили достаточно ликвидности, чтобы сохранить уровень цен на ближайшую перспективу. «Впервые мы наблюдали за один год две волны ажиотажных спроса на рынке жилья, - поясняет он. - Сначала весной россияне потратили на покупку квартир официальные накопления, а осенью - деньги из матраса». Таким образом, ценник, особенно на однокомнатные квартиры, в конце года подрос сразу же на 10-15%. Скорее всего, стоимость квадратного метра, зафиксированная в четвертом квартале 2014 года, будет корректироваться в сторону повышения. «Но я не говорю о каком-то значительном увеличении цен», - добавил он.

Неоднозначная вторичка

На рынке вторичного жилья текущая экономическая ситуация также пока не вселяет в экспертов особого пессимизма. Если не считать уменьшение ипотечных сделок, то вторичка чувствует себя вполне уверенно, хотя вероятность падения цен эксперты не отрицают. «Вторичный рынок на исчезновение ипотеки, как класса, может отреагировать 20-процентным снижением цен», - считает Сергей Бобашев. С тем, что цены на вторичку могут упасть, согласен эксперт агентства недвижимости Becar Леонид Сандалов. Кроме снижения ипотечных сделок на вторичке, он считает, что рынок может быть перенасыщен. Если не считать уменьшение ипотечных сделок, то вторичка чувствует себя вполне уверенно, хотя вероятность падения цен эксперты не отрицают «Сейчас на рынок вышел большой объем предложения подрядных квартир (в основном однокомнатных и квартир-студий) по ценам ниже, чем у застройщиков. Перенасыщение рынка также грозит снижением цен. В целом, в кризисные времена количество сделок на вторичном рынке снижается», - отмечает эксперт.

С этим категорически не согласен генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. «Думаю, что в 2015 году количество сделок с ипотекой уменьшится примерно на 20%. Это, безусловно, отразится на общем количестве сделок, которое может сократиться примерно на 10%. Однако такое положение дел не считаю фатальным: в 2012 году количество сделок было меньше на 10%, чем в 2011 году, но это не снизило цены, а увеличило их примерно на 8%», - отмечает он.

Дмитрий Щегельский уверен, что цены будут держаться выше 100 тысяч рублей за кв. м и даже могут вырасти процентов на двадцать. «Сейчас многие вспоминают кризис 2008 года, но не упоминают кризис 1998 года. А, как известно, за два года кризиса 1998 года, когда в России был действительно объявлен технический дефолт, цены на жилую недвижимость в рублях выросли в 2,5 раза. А ведь тогда совсем не было ипотеки, и рубль обесценился в 4 раза. В результате девальвации, падения производства и сбора налогов в 1998 году валовой внутренний продукт сократился втрое, долг России составлял 200% ВВП, в сентябре 1998 года доходы населения сократились на 31%, безработица составила 11,5% от экономически активного населения. Поэтому сегодня я бы не стал сгущать краски. Объем потребления жилья на вторичном рынке в среднем составляет примерно 90 000 объектов недвижимости в год. Вне зависимости от экономической ситуации в мире и стране этот объем сделок совершается. Не жду в 2015 году чего-то экстраординарного», - отметил эксперт.

Непобедимый оптимизм

Кризис, несомненно, окажет влияние на рынок недвижимости и, возможно, 2015 год не станет столь рекордным по продажам и вводу жилья, как предыдущий. Однако если верить самым большим оптимистам в нашей стране - чиновникам, все будет хорошо. Как недавно заявил вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян, в этом году в связи с ажиотажным прошлогодним спросом будет некий спад, «но именно по спросу, а не по вводимому жилью». Правда, не очень понятно, кто это жилье будет покупать.