Кто крайним будет?

Рост городов - процесс естественный. Но, как показывает российская и не только практика, несколько болезненный. Понемногу накаляется и ситуация вокруг совместного развития Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Городской администрации не нравится активная стройка рядом с КАД, областной – предложения эту стройку остановить. Рассудить всех призван Минрегион. А в ожидании его решения.

Прямые заявления и тонкие намеки

Летом на Координационном совете двух регионов прозвучало предложение остановить застройку в 30-километровом радиусе от Петербурга. Предложение внес первый заместитель председателя городского комитета по строительству Владимир Маран. При этом он посоветовал, что российское законодательство не предусмотрело правил развития агломераций, расположенных в двух субъектах.

Выступления представителей городских комитетов явно содержали намеки на то, что масштабное жилое строительство на областных территориях противоречит гармоничному развитию агломерации.

Чиновники Смольного привели ряд разумных объяснений: во-первых, негде строить второе кольцо, во-вторых, инвесторы, прельстившись пригородными землями, не желают теперь осваивать «серый пояс» промзон, в-третьих, инфраструктура, в частности инженерная, обеспечивается по большей части городом.

Напомнив о том, что на эту территорию приходится большинство инвестпроектов, область привела неопровержимый довод - нельзя взять и просто остановить строительство. Процесс можно только контролировать, и то частично: сдерживать аппетиты застройщиков, напоминать про социальную инфраструктуру.

Тема, однако, не была исчерпана, и вряд ли будет в ближайшее время. На одном из осенних форумов по строительству спикеры, так или иначе, возвращались к определению «агломерация», а выступления представителей городских комитетов явно содержали намеки на то, что масштабное жилое строительство на областных территориях противоречит гармоничному развитию агломерации.

Министерство регионального развития должно разработать закон, который заставит два региона разрабатывать совместные планы развития. Мера необходимая, хоть и несколько превентивная: эксперты полагают, что мирно договориться Петербургу и Ленобласти не удастся.

Природа не терпит пустоты, а застройщики – бездействия

Ситуацию, которой недоволен Смольный, отчасти он же и спровоцировал.

- В благоприятный для бюджета города период до 2008 года администрация определила ряд направлений и привлекла на них инвесторов, но в новых экономических реалиях не сумела поддержать эти обширные планы, - говорит Олег Громков, руководитель отдела аналитики ООО «Северо-Запад Инвест» (проект комплексного освоения «Новый Берег»).

По его словам, областные землевладельцы при поддержке местных властей воспользовались этой ситуацией, согласовав условия для появления крупных высотных комплексов у некоторых развязок КАД, и относительно недорого распродали землю с проектами планировки, предполагающими высокоплотную городскую застройку.

Инвесторы с радостью пошли строить эконом-класс, перетянув городской спрос в нижнем ценовом сегменте.

- Согласование планов развития агломерации между городом и областью вряд ли возможно в таких условиях, - сомневается г-н Громков. - Областному правительству приходится сдерживать горячий энтузиазм девелоперов построить максимум метров. А Петербургу лишь остается вновь приложить все усилия по формированию благоприятного инвестиционного климата.

Однако теперь сделать это куда сложнее: однажды столкнувшись с односторонним принудительным изменением правил, инвесторы стали гораздо осторожнее.

Cтоимость квадратного метра земли в области значительно дешевле, проекты согласовываются быстрее и проще, все это и является причинами столь плотной застройки.

- Хаотичная застройка жильём около КАДовской территории, которую мы наблюдаем сегодня - незапланированное разрастание мегаполиса естественным путем, - полагает Светлана Ким, директор по развитию ГК AAG. - Инвесторы осваивают наиболее простые, но не всегда самые благоприятные для жизни пространства. От безвыходности начинания инвесторов поддерживает и  население.

Свою роль сыграла и смена правительства 47 региона. Директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлеваа отмечает тот факт, что на сегодняшний день администрация Ленинградской области создает более благоприятные условия для развития девелоперского бизнеса, именно поэтому в области инвестиционный климат лучше, чем в городе. Более того, стоимость квадратного метра земли в области значительно дешевле, проекты согласовываются быстрее и проще, все это и является причинами столь плотной застройки на границе с городом. По мнению аналитика, девелоперский бизнес будет развиваться и дальше за границами кольцевой автодороги.

Однако без указаний из федерального центра, это останется причиной напряжения между Смольным и Ленобластью.

- Об объединении субъектов и единых планах развития Санкт-Петербурга и Ленинградской области одни  разговоры. Думаю, как обычно в России бывает, проблемы, вызванные  хаотичным строительством, будут решаться по мере их поступления, - делает вывод Светлана Ким.

Центробежная сила

В начале 50-х на Воробьевых горах выстроили главное здание МГУ, и это дало серьезный толчок развитию юго-запада Москвы. Здорово же: ставишь университет - формируешь студенческую среду, завод - рабочую, больницу - медицинскую и дальше. В идеале - жилье строится параллельно. Таким образом, появляется новая среда, новые точки роста. Спальные кварталы – пассивный вариант развития агломерации, полицентризм - активный.

Рядом с границами Петербурга сегодня возводят жилые микрорайоны. На них высокий спрос: дешевое жилье, метро рядом. Устроил бы Смольный пассивный вариант развития этих территорий, не откажись область их отдавать? Мы вряд ли узнаем. Зато теперь областники занимаются вопросами социальной инфраструктуры, а город продумывает варианты, которые могут снизить маятниковую миграцию, когда большинство интересов горожан (работа, отдых, социальные услуги) сосредоточены в центре города, а живут (или вернее ночуют) люди на окраинах, ежедневно совершая поездки туда-обратно. Это  характерно для моноцентричных агломераций и грозит запредельным трафиком и упадком территорий.

Винить девелоперов в том, что пятна они хотят застроить жильем - дело неблагодарное. Они просто отвечают запросам рынка. А решение вопроса о децентрализации Петербурга - это полностью задача власти, но никак не девелоперов, подчеркивает Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu.

Существует множество моделей развития мегаполиса: это может быть радиальный принцип или принцип создания городов-спутников.

- В условиях отсутствия внятной градостроительной политики решить этот вопрос невозможно» - добавляет он.

Существует множество моделей развития мегаполиса: это может быть радиальный принцип или принцип создания городов-спутников, в любом случае, решать это представителям власти. Создание точки притяжения - это работа. Помимо торговой, развлекательной и прочих функций нужны рабочие места, макро-среда, где можно не только жить и отдыхать, но и работать.

- Крупнейшие агломерации сегодня стремятся к развитию полицентризма, например, Брюссель и Париж, - приводит примеры Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL. - Аналогичным путем стремится следовать Москва, и конечно, это востребовано в Петербурге.

Административные границы Петербурга развиты неравномерно: город растягивается вдоль залива с севера на юг, а с востока на запад границы сужены. Юг города отличается плохой транспортной инфраструктурой. На севере город ограничен полями вокруг Мурино-Девяткино и Бугров. Поэтому, полагает эксперт, в идеале город должен стремиться к равномерному развитию и расширению территорий на востоке и западе, то есть, охватив часть Всеволожского, Гатчинского и Ломоносовского районов.

- Санкт-Петербург идет по пути Москвы, и те территории, которые сейчас за КАД, могут через какое-то время уже считаться близкими к городу, - предполагает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. - Например, когда сделают новое кольцо. Город должен расти, ведь ежегодно к нам приезжает большое количество людей из регионов, студентов и т.д., и в рамках существующего города все просто не поместятся.

Поэтому это вполне прогнозируемый тренд развития агломерации, когда смещается граница между городом и областью, и можно увидеть формирование единой крупной территории, привлекательной для инвесторов и будущих жителей. По мнению г-жи Яковлевой, ситуация может измениться лишь при создании городской администрации более приемлемых условий для инвесторов.

Внеплановое развитие

Петербург  исторически отличался от большинства европейских городов  строго  регламентированными правилами  застройки, жесткой градостроительной дисциплиной, напоминает Светлана Ким. Генеральные планы, планирующие строительство, сопровождали город с момента основания в целях  гармоничного и устойчивого развития.

Агломерация может развиваться или стихийно, следуя в те точки, где есть дороги и хоть какая-то инфраструктура, или  же в направлениях, заданных генеральным планом.

Агломерация может развиваться или стихийно, следуя в те точки, где есть дороги и хоть какая-то инфраструктура, или  же в направлениях, заданных генеральным планом, сопровождаемым мероприятиями по  обеспечению выбранных точек роста дорогами, инженерией. 

Петербургский сценарий, похоже, развивается в первом варианте. Генеральный план пока ждет пересмотра и изменений. Одной из  причин стал проект города-спутника Южного, который, с одной стороны, воплощает те самые идеи полицентризма (в книжках полицентричную агломерацию называют красивым словом «конурбация»), с другой, - опасения горожан, связанные с перегруженным трафиком и экологической ситуацией. Но нововведений не избежать.

- Принятый 8 лет назад генеральный план Петербурга уже не соответствует набранным темпам развития города, и 2,5 тыс. заявок на изменение генплана, свидетельствуют о требующихся корректировках, - отмечает Светлана Ким. - Но пока власти города, опасающиеся нового строительства жилья без социалки, инженерии и дорог перестраховываются и отказывают застройщикам. Ленобласть, пользуясь случаем, выдает разрешения на строительство также не запланированного «многомиллионного жилья».

- Девелопер работает в рамках плана города, которого сейчас объективно нет, - соглашается Евгений Богданов.

О чем мечтается

Каждый градостроитель, наверное, по-своему представляет себе теорию успешной агломерации. Но есть и общие черты, которые присущи ей в самых разных представлениях. Это мобильность, которую обеспечивают независимые друг друга центры. Это понимание градостроительного «каркаса» (который должна создавать администрация – дороги, ландшафт, общественные центры) и «ткани» (собственно застройки, которой должны заниматься девелоперы).

Но, пожалуй, самое главное (о чем снисходительно забывают и власти, и архитекторы, и девелоперы, обсуждая проблему за стенами кабинетов) - это неравнодушие горожан. Не оголтелое сопротивление новым районам, не позиция «за нас все решили», а вдумчивое и деликатное проявление интереса к опыту градостроителей, к идеям инвесторов. В конце концов, территория должна отвечать именно интересам своих жителей. А жители - уметь формировать свои запросы к среде. И тогда дома у КАДа не будут помехой, новых проектов будут ждать не с ужасом, а с нетерпением, а два региона вместе с застройщиками займутся не выяснением отношений, а делом.