«Дольщики нуждаются в регуляторе»

Проблему обманутых дольщиков вновь обсуждали в Национальном центре развития саморегулирования «Специальный ресурс». На этот раз поводом для встречи представителей органов власти, строителей, банкиров, страховщиков и дольщиков стали изменения в законодательстве, касающемся долевого строительства жилья.

6 января президент России Владимир Путин подписал закон № 294-ФЗ, который вносит поправки сразу в шесть федеральных законодательных актов и тем самым совершенствует правовое регулирование отношений, связанных с участием в долевом строительстве.

Открывая расширенное заседание экспертного совета, генеральный директор НЦ «Специальный ресурс» Владимир Шахов заметил, что 294-й закон породил много споров в строительном сообществе. Одни специалисты считают, что страхование гражданской ответственности застройщика неминуемо приведет к удорожанию итоговой стоимости жилья. Другие высказываются, что отсутствие жестких требований к компаниям, которые будут страховать застройщиков, могут привести к тому, что в случае неисполнения обязательств участникам долевого строительства никто не возместит ущерб. Третьи вообще заявляют, что эти новые механизмы защиты интересов дольщиков уничтожат застройщиков.

- Все эти разговоры свидетельствуют лишь об одном – о том, что закон «сырой», – сказал Владимир Шахов. – Но он вступит в силу лишь через год, а это значит, что есть еще время его подкорректировать, учитывая интересы дольщиков, строителей, страхователей, банков и т.д.

В мае 2013 года состоится первый объединительный съезд строителей Северо-Запада. На нем организаторы обещают выработать системный подход к решению наиболее остро стоящих перед простыми гражданами и властью проблем. А поскольку обманутые дольщики – в числе ключевых, то на Съезде планируется совместно с руководителями субъектов СЗФО сформулировать конкретные предложения по борьбе с недобросовестными застройщиками и передать их в федеральные органы власти.

- Проблема обманутых дольщиков много лет находится в центре внимания властей. И касающееся долевого строительства законодательство не в первый раз меняется, – отметил Александр Орт, председатель комитета по качеству и безопасности в строительстве при координационном совете по развитию отрасли СЗФО. – Нынешняя попытка законодателей решить проблему участников долевого инвестирования с помощью сообщества страховщиков – это свежая струя. Но необходимо отшлифовать все возможные углы и грани.

Закон № 294-ФЗ, в частности, вносит изменения в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». В его новой редакции говорится, что помимо залога земельного участка или права аренды на него обязательства застройщика должны быть обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика. Последняя может осуществляться либо путем участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо путем заключения договора страхования гражданской ответственности.

Как считает Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя президента РФ в СЗФО, каждый из трех новых пунктов в перечне гарантий для дольщиков может быть подвержен критике.

- Что касается банковского поручительства, то есть очевидные способы сделать его чисто номинальным – через аффилированные структуры, - объяснил Юрий Курикалов. – Что касается общества взаимного страхования, то не каждый добросовестный застройщик пожелает платить за начинающие компании или те, что славятся сомнительной репутацией. И со страховыми компаниями тоже не все продумано. В законе к ним нет четких требований, как и нет гарантий, что в случае неисполнения обязательств дольщики получат страховку.

Сами страховщики – представители ООО «Страховое общество «Помощь»», присутствовавшие на заседании экспертного совета, подтвердили, что в 294-м законе много пробелов, которые необходимо заполнить, чтобы вызвать интерес у страховых компаний.

- Навскидку, если застройщик в качестве обеспечения своих обязательств перед дольщиками выберет договор с обществом взаимного страхования, то стоимость жилья в итоге повысится на 5%. А если он заключит договор со страховой компанией, то на все 15%, – сообщил Олег Островский, начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства комитета по строительству. – К тому же, если на плечи застройщиков ляжет еще и создание социальной инфраструктуры, то о покупке жилья многим из тех, кто сегодня готов участвовать в долевом строительстве, останется лишь мечтать.

Павел Созинов, помощник депутата Госдумы РФ, отметил, что нововведения не решают главной проблемы долевого строительства, которая заключается в отсутствии регулятора на этом рынке.

- Дольщики – не бараны, а люди, которые участвуют в рыночных отношениях. И обеспечивать интересы физических лиц во взаимоотношениях с юридическими должно государство. Оно должно быть тем самым регулятором, – добавил Владимир Шахов.

Конечно, есть и другие пути. Например, несколько снизить уровень проблемы могла бы независимая оценка деловой репутации застройщиков. По мнению экспертов, в случае независимой оценки, «деловая репутация» компании превращается в реально подтвержденный актив и может быть использована в качестве дополнительной гарантии исполнения обязательств. Другое дело, что без законодательной поддержки подобные меры остаются общественной инициативой, которой в результате воспользуются только добросовестные застройщики.

Владимир Путин поставил задачу до 2014 года решить проблему обманутых дольщиков в стране. Эксперты, в очередной раз собравшиеся по этой проблеме 14 февраля в НЦ «Специальный ресурс», уверены, что исполнить поручение президента в срок не удастся. Закон № 214-ФЗ был принят в 2004 году, но реально действовать он начал лишь 8 лет спустя. Кто знает, сколько понадобится времени, чтобы закон № 294 «прижился»? Да и дело здесь не только в законах...

Комментарии экспертов

Александр Орт, председатель комитета по качеству и безопасности в строительстве при координационном совете по развитию отрасли СЗФО:

- Несовершенство законодательной базы порождает новых обманутых дольщиков. Попытки отрегулировать несоответствия, которые возникают в процессе долевого строительства, предпринимались много раз. Но каждый раз находились «лазейки» в системе.

Подключение к связке «дольщик-застройщик» третьих заинтересованных лиц – то есть банки и страховщиков, которое возникло благодаря 294-ФЗ – это хорошая идея. Но, думаю, она даст положительные результаты лишь при условии, что схема взаимодействия будет выстроена правильно.

Так, на мой взгляд, очень важно, чтобы страховые компании при назначении стоимости своих услуг застройщикам, учитывали, сколько те платили за проведение экспертиз, которые теперь упраздняются. Тогда новая гарантия исполнения обязательств застройщика не сильно ударит по карману дольщика.

Юрий Курикалов, советник уполномоченного по инвестициям Президента РФ в СЗФО:

- Я считаю, что можно обойтись и без обязательного страхования гражданской ответственности застройщика. Но только при условии проектного финансирования под контролем государства.

Все эти изменения в законодательстве, которые принимаются скопом, - это называется «с миру по нитке». Теперь законодатели и чиновники могут смело отчитываться, что поручение президента относительно решения проблемы обманутых дольщиков отработали. Но в сухом остатке – «дыры». К примеру, в новой редакции закона 214-ФЗ не предусмотрена ответственность, которую понесет застройщик, если он в процессе строительства расторгнет контракт с одной страховой компанией, а с другой – не заключит.

Максим Шушвал, председатель ТСЖ «Сердце гражданки», четырежды обманутый дольщик:

- С новым 294-м законом я знаком лишь поверхностно. Но знаю проблему обманутых дольщиков снизу и изнутри. Страхование гражданской ответственности застройщика не решит всех вопросов, а может даже, поставит новые. Для меня самый оптимальный вариант – это сокращение числа компаний-застройщиков, основанное на каких-то рейтинговых показателях. То есть при заключении договора на участие в долевом строительстве, человек должен видеть, как застройщик работал на других объектах, как исполнял сроки и обязательства и т.д. Понятно, что тогда цены на жилье будут выше, чем в «левых» компаниях. Но тут еще можно поспорить, что дороже – заплатить застройщику с проверенной репутацией или заплатить тому, с кем потом придется судиться и ругаться, тратя не только деньги, но и нервы и здоровье.