Более 95 тысяч россиян, по данным Минрегионразвития РФ, пострадали от недобросовестных застройщиков

у эксперта, как решить проблему обманутых дольщиков в России

Если сделать фото, получатся кадры с места стихийного бедствия. Дом по адресу Гражданский, 88, появился всего 8 лет назад, а уже сейчас выглядит так, будто оказался в эпицентре настоящего землетрясения. Если заглянуть под строительные леса, которые, кстати, появились здесь совсем недавно, делается страшно. Огромные трещины по стенам, облупившаяся штукатурка. И самое опасное – кирпичи, которые так и норовят отколоться от фасада и отправить на тот свет жильцов, беспечно гуляющих под окнами многоэтажки. Изначально застройщик позиционировал дом как «жильё повышенной комфортности», так что квартиры стоили дольщикам немалых денег. Многие собирали средства на «мечту» в буквальном смысле слова «по сусекам», ценой здоровья и колоссального терпения. Но вездесущий неквалифицированный «азия-строй» и некачественные строительные материалы превратили мечту в руины. Эту и подобные проблемы дольщиков изучают в Национальном ситуационном центре развития саморегулирования «Специальный ресурс». Здесь, как нигде, знакомы со всеми проблемами долевого строительства.

Обман, он и есть обман

- В Санкт-Петербурге нет специального нормативного акта, объясняющего кого и на каких условиях называть обманутым дольщиком, а значит, в судах необходимо пользоваться общепризнанным ключевым термином «обман», который присутствует во всех словарях, - говорит Владимир Шахов, гендиректор «Спецресурса». - Скажем, человек заплатил за квартиру в 105 метров, а получил жильё площадью на 20 метров меньше. Разве это не обман? Или с новенькой постройки падает штукатурка. Не обман ли это?

Конечно, обман. Так, несколько лет назад в другом доме на проспекте Косыгина, 17, начали отваливаться куски кирпичного фасада. Со строительной компанией - тёмная история. Сначала застройщик «Источник-строй» всё не мог достроить дом и сдать, а потом как-то неожиданно обанкротился. И претензии о некачественном строительстве жильцам предъявлять уже некому. 

От «строительного кидалова» спасет общественный контроль

Выходит, купить жильё – полдела. Кроме выплаты нескольких миллионов рублей (которые молодым семьям, например, и достать-то негде), нужно ещё и постараться, чтобы не оказаться обманутым. В России это – рулетка. Наши русские дольщики оказались на передовой «строительного  кидалова». 

У  экспертов «СпецРесурса» не вызывает сомнений: голодовки обманутых дольщиков будут продолжаться до тех пор, пока в стране не заработает общественный контроль над ситуацией. 

- Проблема обманутых дольщиков – проблема построения системы взаимоотношений власти и гражданского общества в стране в настоящее время, - считает глава организации Владимир Шахов. - Если эту систему не переломить, мы не закроем проблему. 

Прежде всего, речь идёт о необходимости создания городской (а в будущем, возможно, и федеральной) системы рейтинга строительных компаний. Нет хорошей репутации – нет бизнеса. Необходимо, чтобы сведения о недобросовестных застройщиках были доступны широкой общественности. В этом случае потенциальный покупатель жилья попросту не будет сотрудничать с компаниями, у которых «рыльце в пушку». Примечательно, что эту идею уже оценили на всех уровнях власти, от президентской до муниципальной.

Похоже, с принятием законов поспешили

В Службе государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга объясняют: эпидемия строительных аварий и повсеместного обмана дольщиков – результат, в том числе, поспешного принятия в 2004 году Постановления правительства, по которому отменили процедуру государственного контроля за строительными материалами. В итоге, получив свободу, застройщики стали «химичить». 

Кроме того, по словам специалистов, сам 214 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на данный момент изначально не предусматривает достаточного контроля над строительными компаниями и не защищает дольщиков. 

Более того, юридически обоснованного понятия «обманутый дольщик» в России попросту нет. Кого считать пострадавшими? Тех, кто получил жильё недостойного качества, или тех, кто вообще остался «у разбитого корыта» - без денег и квартир.  А разве, получив таки вожделенное жилье через 7-8 лет,  вместо обещанных трех дольщик не является жертвой обмана?

Три способа спасения «утопающих»

В  «СпецРесурсе» предлагают три сценария решения проблемы обманутых дольщиков. Первый - кардинальный - элементарная отмена 214 ФЗ и, соответственно, запрет долевого строительства в принципе. Но эта идея, ясное дело, по душе далеко не всем.  Такой механизм, по мнению специалистов,  возможен только в крайнем случае. И это далеко не панацея, так как отмена 214 ФЗ может привести к появлению на рынке теневых компаний. 

А потому – второе предложение – введение трёхсторонних договоров между банком, дольщиком и застройщиком. В случае банкротства, значительного нарушения сроков, несдачи объекта и так далее, дольщик имеет возможность получить вложенные средства от банка. Затем банк реализует имеющиеся обязательства застройщика в судебном порядке. Таким образом, сам дольщик несёт риск только в рамках отношений с банком, чью репутацию и надёжность оценить легче, чем репутацию застройщика. При этом, «СпецРесурс» предлагает свою экспертную помощь по  контролю за реализацией всех этапов строительства на основе  соглашения с участниками тройственного договора .

И третий вариант «спасения утопающих» - обязательного страхование рисков дольщиков изатройщика. Так, дольщики получают все необходимые консультации о рисках и обязуются их застраховать. В свою очередь, инвесторы точно так же должны застраховать сам объект от любых форс-мажоров, будь то кризис, изменения инвестиционного климата или трансформации законодательства.

5248 петербуржцев нуждаются в помощи

Как бы то ни было, по словам Владимира Шахова, «оптимальный вариант – что-то среднее». То есть договор трёх сторон плюс некая общественная надзирающая система в виде гражданского контроля, но с юридической правовой формой. Система эта следила бы за ходом выполнения обязательств в рамках долевого строительства. Собственно, этой системой и мог бы стать сам «Специальный ресурс», в качестве пилотного проекта.

Между тем, по сведениям Минрегиона сейчас в России  более 95 тысяч  человек – обманутые дольщики. Если говорить о Северной столице, то согласно последним данным Госдумы, на долю Петербурга приходится 37 проблемных объектов долевого строительства и 5 248 пострадавших. Таким образом, нет никаких сомнений, что проблему долевого строительства необходимо решать в ближайшее время.