Квартиры с видом на суд

Арбитражный суд Москвы еще 20 января признал банкротом ЗАО «Квартира.ру Северо-Запад» - петербургскую «дочку» столичного девелоперского холдинга «Квартира.ру». Перед Новым годом иск о банкротстве за долг в 200 млн рублей подала еще одна их «дочка» - ООО «Генподрядчик Квартира.ру».

Фирма-должник сама еще в сентябре 2013 года инициировала процедуру ликвидации, поэтому суд счел возможным возбудить банкротство по упрощенной схеме, минуя процедуру наблюдения.

Кто не успел, тот опоздал?

После этого 3 февраля 2014 года на сайте холдинга появилась новость под заголовком «Срочно!», в которой компания призывала дольщиков незамедлительно прибыть в ее офис на площади Карла Фаберже, 8 и подписать акты приема-передачи квартир. «Напоминаем, что без акта приема-передачи будет невозможно зарегистрировать свое право собственности на квартиру в ЕГРП. В ближайшее время подписание актов приема-передачи будет возможно только через конкурсного управляющего, находящегося в Москве», - предупредили авторы сообщения. Успели далеко не все…

Компания, по версии чиновников, задолжала более 150 млн рублей по инвестплатежам. 

По заявлению ликвидатора ЗАО «Квартира.ру Северо-Запад» Дмитрия Коробова, все 4,5 тысячи дольщиков свои квартиры получили. «Эту проблему мы полностью закрыли, - заявил он в беседе с журналистами. - Однако другие проблемы, конечно, никуда не делись. Объект стоял недостроем с 2008 года, и чтобы довести его, нам пришлось залезать в новые долги, изыскивать средства буквально по крупицам. И мы это сделали. Увы, остаточная стоимость активов компании гораздо меньше, чем ее кредиторская задолженность».

Претензии по обязательствам возникли со стороны города: компания, по версии чиновников, задолжала более 150 млн рублей по инвестплатежам. КУГИ с иском о взыскании этих средств дошел уже до кассационной инстанции, которая вернула дело на новое рассмотрение.

Под арестом

13 февраля Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области принял решение об аресте ряда квартир - тех, где собственность пока не зарегистрирована. Даже если в них уже живут люди. Учитывая длительность «продвижения» документов в ФРС, таковых оказалось не менее сотни квартир. Многие для их приобретения отдали последнее, вложили «материнские капиталы» и ипотечные средства… «Чтобы вложить «материнский капитал», государство должно вдоль и поперек все проверить... А ипотека… Ведь квартиры сейчас - собственность банка. Какой банк даст столько денег, зная, что их отберут?», - рассуждает Ольга, одна из «дольщиц».

Арест наложен судом почти на 300 квартир второй очереди комплекса «Ладожский парк».

Определение арбитража стало полной неожиданностью для покупателей квартир. Сейчас они «бью во все колокола» и вырабатывают тактику дальнейших действий. Странно, что часть жильцов, зарегистрировавших право собственности на квартиры, нашла в списке арестованных и свои жилища. Несостыковка. «Наша квартира в списке, а мы только договор переуступки успели зарегистрировать, сейчас ждем оформления кадастрового паспорта, - рассказывает Ирина Кравц. - Собственности еще нет, соответственно. Зато есть ипотека и маткапитал, которые скоро перечислят банку. У меня начинается паника. Сейчас делаем ремонт на последние гроши, оставшиеся от первого взноса за квартиру, а тут такое. Может, затормозить ремонт? Чем вообще при худшем раскладе нам грозит эта ситуация?»

«У КУГИ есть договор и список квартир. На основании этого договора, так как застройщик им ничего не передал, они идут в суд и хотят получить через суд эти метры. Они ж не знают, в собственности они или нет, доходчиво объясняет другим пострадавшим одна из жильцов. - У них есть на руках лишь договор и этот список. Это дело суда - разбираться с этим и выносить решение, но прежде он изучает все материалы дела. Может делать запросы в соответствующие органы. Если этот список не зарегистрирован в ФРС, то это филькина грамота, поскольку договор, считается, зарегистрирован с момента его регистрации в ФРС».

«У нас договоры, в основном переуступки прав требования и долгов. Их, в принципе, КУГИ может попытаться через суд признать ничтожными, чтобы заполучить квартиры (вспоминаем о цене вопроса), а дольщиков сделать (вместо себя) кредиторами банкротящейся организации. Самый негативный вариант. Полная ж…а» - прогнозирует один из пострадавших.

Кинуть не кинули, но проблем подкинули

«На мой взгляд, самое печальное, что люди, заплатившие свои кровные, теперь долго не смогут оформить собственность (кто не успел), а, следовательно, и получить прописку. Плюс повышенная процентная ставка для ипотечников на весь этот период, - пишет на общедомовом форуме Олег Кунгурцев. - Плюс омраченная радость от покупки нового жилья. Называется - кинуть не кинули, но проблем подкинули».

Покупатели квартир, которые рискуют превратиться в обманутых дольщиков, сейчас пишут в различные инстанции, в том числе они обратились к губернатору Петербурга Георгию Полтавченко - от действия его подчиненных зависит судьба почти 300 семей.

OK-inform продолжает следить за развитием дальнейших событий. Подготовлен и отправлен запрос в КУГИ относительно будущего арестованных квартир. Ждем ответ.

Комментарий помощника генерального директора Национального центра «Специальный ресурс» по юридическим вопросам Даниила Супрунчука:

«Судя по материалам дела о банкротстве №А40-176168/2013, которое находится на рассмотрении в Арбитражном суде Москвы, в отношении застройщика ЗАО «Квартира.ру - Северо-Запад» введено конкурсное управление по факту признания его банкротом. Однако в связи с тем, что единственным заявителем о возбуждении дела о банкротстве выступила компания ООО «Генеральный подрядчик Квартира.ру», никаких заявлений о том, что ЗАО «Квартира.ру - Северо-Запад» является застройщиком, в судебном заседании не делалось. Поэтому в данный момент дело о банкротстве застройщика рассматривается на общих основаниях, а не в соответствии с § 7 Закона о банкротстве, который предусматривает отдельные, можно сказать, льготные условия для участников долевого строительства в том случае, если застройщик признан банкротом. Таким образом, лучшим выходом для участников долевого строительства было бы по отдельности направить ходатайства в Арбитражный суд Москвы о погашении требований участников строительства путем передачи им указанных жилых помещений. Однако насколько мы видим из дела, большинство дольщиков уже подписали с застройщиком акты приема-передачи квартир. Следовательно, передача им квартир в рамках конкурсного производства не может быть осуществлена по ч. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Но это не значит, что участники долевого строительства не имеют права ходатайствовать о включении их требований в рамках дела о банкротстве. Им в любом случае необходимо это сделать, иначе они пропустят определенные законом сроки. Если же требования дольщиков будут внесены в реестр требований к застройщику, у участников долевого строительства появится реальная возможность влиять на ход рассмотрения дела. Это важно, учитывая, что в данный момент в Арбитражном суде Москвы рассматривается дело о банкротстве ЗАО «Квартира.ру - Северо-Запад», а заявителем выступило ООО «Генеральный подрядчик Квартира.ру». На мой взгляд, сами требования заявителя должны быть детально рассмотрены другими участниками дела во избежание возможности преднамеренного банкротства».

Если же требования дольщиков будут внесены в реестр требований к застройщику, у участников долевого строительства появится реальная возможность влиять на ход рассмотрения дела.

Другим аспектом является дело А56-7406/2014, рассматриваемое в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Сложно сказать, каковы были условия договора между Застройщиком и Санкт-Петербургом, и когда они возникли… Однозначно можно утверждать, что дольщикам, у которых заключены договоры с Застройщиком на приобретение тех же квартир, на которые претендует КУГИ, в срочном порядке необходимо подавать заявления в Арбитражный Суд Санкт-Петербурга о признании их третьими лицами, заявляющими самостоятельные требования (ст. 50 АПК РФ). Суд должен признать их третьими лицами и предоставить возможность отстаивать свои права на имущество.

Что касается ареста, наложенного на квартиры, то это означает, что ответчик (Застройщик) не может во время действия ареста распоряжаться квартирами (передавать их, сдавать, продавать), а также, в некоторых случаях, пользоваться ими. Конкретная необходимость введения ограничения на пользование квартирой устанавливается приставом-исполнителем и зависит от многих факторов. Но в большинстве случаев наложение ареста не значит, что к вам в квартиру действительно придет пристав-исполнитель и выгонит всех на улицу, хотя такое право у него в соответствии с определением суда есть. Тем не менее у вас также появляется право на обжалование определения суда о введении ареста на имущество в том случае, если вы признаны третьим лицом. Поэтому вступление в дело в качестве третьего лица очень важно: нельзя дать КУГИ выиграть или проиграть это дело без вашего участия.

Конечно же, данное дело - достаточно сложное и запутанное, учитывая, что, скорее всего, застройщик просто-напросто взял обязательства передать одни и те же квартиры нескольким лицам одновременно, но оно, тем не менее, может быть рассмотрено справедливо, но участникам долевого строительства необходимо приложить максимальные личные усилия для защиты своих прав в суде».