Как избежать рисков при покупке квартиры в новостройке?

О том, как работает этот проект, в интервью «Общественному контролю» рассказала генеральный директор Фонда РМГК Мария Кошеверская.

- Мария, не секрет, что покупка квартиры для большинства россиян является самым главным приобретением в жизни. При этом стабильность и предсказуемость рынка жилищного строительства во многом определяет качество жизни россиян. Каким образом проект «Надежные новостройки России» помогает гражданам избежать рисков при покупке квартир в строящихся домах?

- Проект «Надежные новостройки России» как гражданская инициатива является частью общей стратегии развития институтов гражданского общества и механизмов гражданского контроля в нашей стране.

Все мы знаем, что сегодня покупка квартиры в строящемся доме несет в себе большие риски, и проблема «обманутых дольщиков» актуальна для всех без исключения регионов России. Само по себе существование этой проблемы во многом подрывает доверие людей к строительным компаниям и приобретению жилья на этапе строительства.

На рынке присутствует достаточно большое количество объектов, например, в Петербурге и Ленобласти это 25%, покупка жилья в которых сопряжена с повышенными рисками для покупателей с точки зрения гарантий законных прав и интересов.

Не вдаваясь в подробности, скажу лишь, что у покупателей квартир в таких домах, в случае возникновения проблем со строительством, практически не будет возможности отстоять свои интересы в суде или рассчитывать на помощь государства.

Поэтому главной целью Федерального некоммерческого проекта «Надежные новостройки России» является профилактика возникновения проблемы «обманутых дольщиков» и развитие добросовестной конкуренции на рынке жилищного строительства.

- Кто помогает вам реализовывать данный проект?

- Мы тесно сотрудничаем с органами строительного надзора во многих регионах России. Это сотрудничество началось практически сразу после официального старта проекта, который состоялся после Шестого общероссийского совещания по вопросам долевого строительства, проходившего в мае 2014 года, где при поддержке представителей 118 региональных контролирующих органов из 56 субъектов РФ была принята резолюция о создании эффективного инструмента общественного контроля на рынке строящегося жилья.

В целях формализации взаимодействия с государственными органами, подписания официальных соглашений, а также привлечения финансирования в июле 2015 года была создана некоммерческая организация «Фонд развития механизмов гражданского контроля» (Фонд РМГК), от лица которого в настоящее время и реализуется проект «Надежные новостройки России». В самое ближайшее время состоится презентация еще одного федерального проекта Фонда РМГК, связанного с проблемами ЖКХ.

- По сути, «Надежные новостройки России» - это рейтинг надежности строящихся объектов и застройщиков. С какими трудностями вы сталкиваетесь при его формировании?

- Сразу скажу, что мы оцениваем только ту документацию, которая находится в открытом доступе и которую застройщик обязан предоставлять для ознакомления любому покупателю. Когда мы только приступали к разработке рейтинга надежности строящихся объектов, который является центральным звеном всего проекта, мы даже не предполагали, насколько резонансной и актуальной окажется эта тема.

С самого начала к нам присоединились эксперты строительного рынка, профессиональные юристы, адвокаты, специализирующиеся на проблемах дольщиков. Совместными усилиями нам удалось разработать объективную, простую и понятную систему оценки надежности строящихся многоквартирных домов, которой может воспользоваться абсолютно любой человек, не обладающий специальными знаниями в сфере строительства.

Хочу подчеркнуть, что в рамках проекта мы не прогнозируем возникновение или невозникновение у застройщика проблем со строительством, мы не предсказываем, достроят или не достроят дом. Надежным мы называем такой объект, при покупке квартиры в котором права и интересы граждан максимально защищены в рамках действующего законодательства.

Покупая строящуюся квартиру, человек, по сути, покупает красивый рассказ и набор документов, по которым в будущем он эту квартиру получит. Соответственно, в основу нашей системы оценки положены те разделы законодательства, которые имеют первостепенное значение для покупателей квартир, а также известные легальные, но не совсем добросовестные схемы увеличения прав застройщика за счет прав покупателей.

С помощью этой системы мы оцениваем каждый конкретный объект, вся информация находится в открытом доступе, и каждый, зайдя на официальный сайт проекта, может оценить собственные риски при покупке квартиры в том или ином доме. Более того, абсолютно любой человек может самостоятельно проверить всю официальную документацию застройщика, как это делаем мы. В этом нет ничего сложного, просто нужно знать, где и на что надо смотреть.

Помимо систематизации информации о строящихся в России объектах жилой недвижимости, совместно с региональными стройнадзорами мы занимаемся организацией семинаров для потенциальных покупателей квартир и риелторов по всему Северо-Западу.

Кроме того, с начала действия проекта мы участвуем в деловых программах всех выставочных мероприятий, распространяем «Памятку покупателю квартиры в строящемся доме», где описаны все нюансы, на которые стоит обращать внимание, чтобы минимизировать риски при покупке.

Отмечу, что изначально мы не ставили перед собой цели прямого общения с людьми, которые планируют приобрести квартиру в строящемся доме, однако после публикации первых данных по Москве и Петербургу наш почтовый ящик оказался переполненным обращениями граждан с просьбами помочь выбрать квартиру в надежном доме и у надежного застройщика либо решить уже возникшие проблемы.

Сейчас юристы и адвокаты, оказывающие нам содействие, в рамках проекта ведут прием граждан в Петербурге - бесплатно оказывают помощь, открыта виртуальная приемная, позволяющая обратиться за консультацией из любого региона по электронной почте, но этого явно недостаточно. Поэтому сейчас мы работаем над созданием горячей телефонной линии для всех регионов России, где можно будет получить консультацию по любому объекту.

Также планируем открыть бесплатные консультационные центры во всех федеральных округах, где любой человек, задумавший купить квартиру в новостройке, сможет получить исчерпывающую информацию по любому объекту, связанную с защитой его законных прав и интересов. Первым в скором времени в Петербурге будет открыт Северо-Западный консультационно-юридический центр по вопросам жилищного строительства и проблемам ЖКХ.

- Мария, а заинтересованы ли сами застройщики в том, чтобы оказаться в вашем рейтинге надежности?

- Многие строительные компании, работающие в строгом соответствии с 214-ФЗ, с удовольствием поддерживают наш проект, призванный популяризировать принципы надежности в жилищном строительстве. Эта поддержка позволяет нам активно участвовать в выставках, издавать большими тиражами и распространять вышеуказанную памятку. Некоторые компании подтвердили готовность поддержать открытие бесплатных консультационных центров.

Публичность в отображении рисков для покупателей, несомненно, имеет положительный эффект. Застройщик прекрасно знает, в каком месте он увеличил свои права за счет прав покупателя. Однако в условиях рынка получить от этого выгоду будет гораздо труднее, когда и покупатели будут об этом знать.

Приведу один пример: одна крупная строительная компания у нас, в Петербурге, получала первый взнос от покупателей по предварительным договорам, что запрещено законом. Органам строительного надзора путем штрафов удавалось добиться временной отмены этой схемы лишь по некоторым объектам. Но после того как руководство компании увидело все свои объекты в категории рискованных, после получения наших разъяснений моментально было принято решение отказаться от предварительных договоров и перейти на прозрачную и, главное, законную схему аккредитива.

- Мария, как, на Ваш взгляд, помимо гражданского контроля, можно решить проблемы, возникающие при покупке жилья в строящемся доме?

- С точки зрения покупателей, важным положительным моментом на рынке жилищного строительства является то, что новые поправки в закон позволяют контролирующим органам осуществлять надзор за объектами, которые долгое время находились вне их поля зрения - это, прежде всего, ЖСК-инвесторы.

С другой стороны, через какое-то время мы увидим, как на это ужесточение контроля отреагирует рынок, какие еще «серые схемы» он нам предложит. Ведь и сейчас действует хороший закон, и во многих регионах строящиеся объекты, в которых ведутся продажи квартир, реализуются исключительно в соответствии с 214-ФЗ. Однако в целом по России в большом количестве присутствуют недобросовестные застройщики, использующие схемы, запрещенные законодательством.

Крайне важно не только принятие законов и грамотная работа органов власти, но и постоянный мониторинг исполнения этих законов участниками рынка. Тем более важно делать это в условиях кризиса. Последствия общего кризиса на рынке строительства сказываются не сразу и имеют долгоиграющий характер. До сих пор не решены многие проблемы с дольщиками, порожденные в 2008-2009 годах. Контролирующие органы ограничены в своих возможностях, они могут действовать только в рамках определенных процедур.

Поэтому именно гражданский контроль, правовое просвещение населения, тесное сотрудничество независимых некоммерческих организаций с властью, доступность объективной информации для покупателей способны запустить механизм саморегуляции рынка, сфокусировать внимание покупателей на добросовестных застройщиках, сделать строгое соблюдение законов конкурентным преимуществом в глазах потребителей.