В Минстрое РФ представили основные принципы санации проблемных объектов

В нынешней ситуации падающего спроса на жилье и недоступности кредитных средствактуальной становится задача разработки такого механизма санации застройщиков, оказавшихся с трудной финансовой ситуации, который позволил бы им, с участием всех заинтересованных сторон, завершить строительство объектов и выполнить свои обязательства перед дольщиками не дожидаясь социального взрыва. Об этом говорится в специальном документе, опубликованном вчера на сайте министерства.

В Минстрое сформулировали основные принципы, на которых должен основываться механизм санации застройщиков.

Прежде всего, по мнению чиновников, спасать нужно объекты, жилые дома, а не компании. По завершении строительства объекта и передачи квартир дольщикам, при наличии кредиторской задолженности, в отношении компании может быть инициирована процедура банкротства.

Механизм также предполагает создание санатора - некоммерческой организации, фонда, учреждаемого местными органами власти совместно с финансовыми институтами и крупными застройщиками в каждом регионе. Впрочем, пока таких организаций в стране нет. Санацией строительного гиганта, компании СУ-155 занимается государственный банк «Российский капитал». А фонды, например петербургский ГУП «Центр содействия строительству», выполняют по большей части координирующую роль.

Далее заключается соглашение между санатором и застройщиком о проведении

санации застройщика, а также соглашения с дольщиками – о том, что на период санации судебные иски к терпящему крах застройщику подавать нельзя. После этого санатор проводит полный аудит компании-застройщика, выделяет активы и обязательства, связанные с проблемным объектом, на отдельный баланс. Аудит, в свою очередь, должен показать – достаточно ли у компании активов для завершения строительства и исполнения всего объема обязательств.

Дальше возможны два сценария:

Если активов хватает, права требования на непроданные квартиры тотчас передаются санатору и начинается подготовка бюджета завершения строительства проблемного объекта, а также определяется потребность в дополнительном финансировании, необходимом для завершения строительства дома. Под поручительство санатора эта потребоность закрывается привлечением кредитных средств банка и в залог прав требования на непроданные квартиры. На объект привлекается технический заказчик и идет завершение строительства объекта с продажей оставшихся квартир. Квартиры передаются дольщикам, санатор гасит кредиты застройщика в рамках бюджета проекта. 

Если активов у застройщика не хватает, то санатору на льготных условиях передаются полностью права на новый объект – как здание, так и участок под ним. Отметим, что это самая распространная схема достройки объектов по всей стране. Власти заманивают нового инвестора на достройку проблемного объекта чаще всего именно передачей в собственность земельных участков в «хороших» локациях.

После технического аудита точно также идет анализ бюджета стройки и потребности в дофинансировании. Далее готовится совместный бюджет завершения строительства проблемного объекта и строительства нового объекта, определяется потребность в допфинансировании. Тут также предполагается выделение кредитной линии, в залоге у банка оказываются как непроданные квартиры в проблемном объекте, так и весь объем квартирного фонда в новом объекте.

Если застройщик не может выполнить свои обязательства в полном объеме (передача квартир дольщикам и расчет с контрагентами и банком) - запускается процедура банкротства компании.

«Результатом санации проблемных застройщиков согласно  предложенной схеме является безусловное завершение строительства проблемных объектов и исполнение обязательств застройщика перед дольщиками по передаче квартир под управлением санатора и за счётпривлечённых им средств», - уверены в министерстве.