Скидки упали до земли

Землю под новые проекты в Петербурге и области ищут более 200 компаний, однако низкая ликвидность предлагаемых участков и новые градостроительные ограничения отсекают потенциальный объем спроса. В итоге в 2016 году земля будет торговаться с дисконтом до 30%, рассказали «ОК-информ» участники рынка.

Динамика продаж у главных торговцев землей в этом году на редкость позитивная. Так, Российский аукционный дом (РАД) в 2014 году продал на торгах всего два участка общей площадью 1,4 га. Речь идет о площадке бывшего мясокомбината «Самсон» в границах Пулковского шоссе, Дунайского проспекта и Московского шоссе. Победителем, напомним, с предложенной ценой в 700 млн рублей выступила компания «Лидер Групп», которая намеревается построить на площадке более 50 тысяч кв. метров жилья.

Землю под новые проекты в Петербурге и области ищут более 200 компаний, однако низкая ликвидность предлагаемых участков и новые градостроительные ограничения отсекают потенциальный объем спроса.

В 2015 году в стоимостном выражении через аукционный дом продали чуть меньше земли - на 654,3 млн рублей, а вот в количественном объем сделок увеличился - было продано четыре участка на 30,8 га. В частности, еще один участок в 2,5 га на «Самсоне» приобрел архангельский девелопер «Аквилон-Инвест» (заявлено строительство 150 тысяч кв. метров жилья), 1,8 га в рамках проекта «На Царскосельских холмах» приобрела ИСК «Вита», кроме того, 26,5 га было реализовано в рамках продажи имущества терпящей крах «Стройкорпорации Элис» (речь идет о территории под ИЖС в поселке Лужки). Наконец, 10 декабря должна состояться «сделка года»: аукционный дом проведет торги по продаже 17,7 га территории бывшего 775-го артиллерийского ремонтного завода под жилую и общественно-деловую застройку. На этой территории можно построить около 80 тысяч кв. метров жилья и 7 тысяч кв. метров коммерческих объектов. Торговаться участники аукциона начнут с отметки в 1 млрд рублей.

Вопреки сложившейся практике, достаточно активно работал на рынке торговли землей и сам город. Напомним: пик его торговой активности пришелся на 2010 год, когда под проекты комплексного освоения Фондом имущества Санкт-Петербурга было продано более 500 га земли. Затем наступило затишье - в 2011-2012 годах не было продано почти ничего. В 2013 году - три участка на 26 га, а в 2014 снова спад - два пятна на 3,4 га за 1,1 млрд рублей. Землю на проспекте Маршала Блюхера купила компания «Графит», участок на Полюстровском проспекте - холдинг «Эталон» Вячеслава Заренкова.

В этом же году Фонд имущества реализовал семь участков общей площадью почти 10 га и выручил за них почти 2,8 млрд рублей. Впрочем, под жилье пригодны только шесть участков на 8,9 га. Компания LEGENDA Intelligent Development приобрела за 1,3 млрд участок на Дальневосточном проспекте, СК «Темп» заплатила почти миллиард за участки на улицах Бадаева и Складской.

Пустое поле

Впрочем, участники рынка дают несколько иную картину земельного рынка. По словам генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, сегодня общая площадь земли в административных границах Петербурга составляет 140,3 тысячи га. Большая часть участков (80%) принадлежит государству. Первичный рынок формируют земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставляющиеся только на торгах. Остальные находятся в собственности юридических и физических лиц — на вторичный рынок приходится 14% и 6% соответственно.

Так вот, с начала 2015 года, по данным господина Васильева, город выставлял на торги 63 земельных участка (из них около 34 пятен под жилую застройку). Всего в течение года город планировал продать около 350 тысяч кв. метров под строительство почти 890 тысяч кв. метров жилья. К середине года удалось продать только шестнадцать участков, в том числе четыре - под жилое строительство. Суммарная начальная цена лотов составила около 1,6 млрд рублей. В целом на выставленных на продажу на первичном и вторичном рынках участках, отведенных под жилищное строительство (а в год их экспонируется около 80-100), можно возвести порядка 15 млн кв. метров недвижимости. Таким образом, объем рынка составляет около 120 млрд рублей.

Без интереса

Вот только строить это жилье пока некому. По словам господина Васильева, торги по городским участкам были объявлены в начале года и неоднократно продлевались по разным обстоятельствам. Основным стал низкий интерес застройщиков к городской земле - по причине неудачной локации большинства участков. Также свою роль сыграли высокие цены на лоты и дополнительная нагрузка в виде обязательного возведения детского сада до старта строительства жилья. «Экономика таких проектов сомнительна для многих девелоперов», - уверен топ-менеджер.

В целом на выставленных на продажу на первичном и вторичном рынках участках, отведенных под жилищное строительство (а в год их экспонируется около 80-100), можно возвести порядка 15 млн кв. метров недвижимости.

С ним согласны и другие участники рынка. По мнению Ильи Андреева, вице-президента NAI Becar, для пополнения бюджета город продает все больше участков, но почти все привлекательные для инвесторов пятна уже распроданы. Реализуемые городом участки, как правило, требуют серьезной и дорогостоящей градостроительной подготовки, что невыгодно для инвесторов.

Внутри вторичного рынка ситуация схожая: есть ряд предложений от собственников, однако это либо крайне дорогие участки, либо земли, которые называют «чистое поле». «Кроме того, крупные застройщики сегодня не рассматривают проекты площадью менее 100 тысяч кв. метров, поскольку в текущей ситуации риски инвестирования в небольшие проекты слишком высоки», - рассказал господин Андреев.

«У строителей ощутимо сократился объем свободной ликвидности, которую можно пустить на пополнение земельного банка. Еще одна проблема - участков в популярных районах города с инженерной подготовкой, согласованным градпланом и утвержденным ППТ почти не осталось», - соглашается исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников. При этом Арсений Васильев дает следующее руководство к действию: идеальным с точки зрения застройщика проектом в условиях кризиса станет строительство дома жилой площадью 10-15 тысяч кв. метров (200-300 квартир) в обжитых районах города. Крупные проекты на окраинах Петербурга оптимально дробить на небольшие очереди, по несколько тысяч кв. метров, и выводить на рынок поэтапно.

Проекты зарывают в землю

Спрос девелоперов на землю в ближайшем будущем переживет еще два ощутимых удара. Первый зовется нормами градостроительного проектирования (содержит требования по обеспечению новых и существующих кварталов объектами инфраструктуры, парковочными местами, нормы жилищной обеспеченности и т.д.), второй - правилами землепользования и застройки (определяет плотность застройки, ее высоту). Эти важнейшие градостроительные документы коренным образом изменят схему застройки новых территорий, что, в свою очередь, прямо повлияет на намерения застройщиков покупать и осваивать новые пятна.

По мнению господина Васильева, новые ПЗЗ не могут не отразиться на рынке земли. «Дополнительные сложности в согласовании проектов и получении под них земельных участков могут привести к снижению спроса на новые пятна. В трудные времена на фоне сложных экономических и политических обстоятельств девелоперы будут стараться достраивать уже имеющиеся объекты и не торопиться с выводом новых на рынок», - говорит глава девелоперской компании.

Сегодня цена сильно зависит от уровня готовности территории к застройке: наличия документов и инженерии. Если все в наличии - доля земли в стоимости «квадрата» может достигать 16-21 тысячи рублей.

Весной рынок недвижимости ждут изменения в РНГП, которые могут повлиять на объемы застройки и на объемы дополнительной нагрузки на застройщиков, напоминает Илья Андреев. «Тем не менее, несмотря на сложную ситуацию на рынке, интерес к покупке земли и выводу новых объектов на рынок со стороны инвесторов есть, однако можно предположить, что общие затраты инвесторов увеличатся как минимум на 10-15%», - уверен он.

Дмитрий Лехмус, партнер Rusland SP, уверен, что после принятия ПЗЗ можно ожидать переоценку стоимости большей части экспонируемых на рынке проектов. Подобная переоценка не коснется лишь тех земельных участков, проекты на которых могут быть реализованы по старым нормам ПЗЗ, то есть тех, где застройщик имеет возможность получить разрешение на строительство до установленной даты (переходный период, как ожидается, составит три года. - Прим. ред.) «Остальные проекты будут согласовываться по новым правилам, для многих земельных участков ситуация станет критической в связи с тем, что ТЭПы будут скорректированы в сторону уменьшения, а соответственно, уменьшится и стоимость участка», - добавляет эксперт.

В ближайшем будущем продавцы будут готовы идти на большие скидки на землю в зависимости от желаемого срока реализации объекта. По данным участников рынка, дисконт может составлять от 10 до 30% по отдельным земельным участкам с сельскохозяйственным назначением. «В течение года многие собственники занимали выжидательную позицию (по крайней мере, до середины II квартала 2015 года) и придерживали свои активы, опасаясь потерять в стоимости», - отмечает глава компании.

По словам директора по продажам УК Docklands Екатерины Запорожченко, сегодня цена сильно зависит от уровня готовности территории к застройке: наличия документов и инженерии. Если все в наличии - доля земли в стоимости «квадрата» может достигать 16-21 тысячи рублей. Если нет - то в два раза меньше.