Петербуржцы переберутся жить в отели

Тем не менее этот формат по-прежнему яростно отторгается городскими властями. Маскирующиеся под жилье гостиницы ждут дополнительные меры административного давления, говорят эксперты.

До конца 2019 года в Петербурге появится более 8 тысяч апартаментов в составе новых проектов апарт-отелей, что увеличит этот рынок практически в 3 раза.

До конца 2019 года в Петербурге появится более 8 тысяч апартаментов в составе новых проектов апарт-отелей, что увеличит этот рынок практически в 3 раза, рассказали «Общественному контролю» аналитики компании Colliers International.  В компании отмечают, что по сравнению со столицей, где развитие сегмента апартаментов началось более 10 лет назад и на данный момент около трети новостроек предлагают именно этот формат проживания, в Петербурге его  доля начала расти лишь недавно. Еще пять лет назад она составляла всего 0,5% от общего объема жилья, находящегося в экспозиции. Сегодня в общем объеме первичной жилой недвижимости, находящейся в продаже в черте города, доля апартаментов составляет уже 2,5%.

По словам директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International Елизаветы Конвей, на сегодня на рынке заявлено 26 проектов апартаментов и продолжают появляться новые. Из них уже 12 получили разрешение на строительство. Большинство из них будут позиционироваться в бизнес-классе (см. таблицу).  По данным эксперта, в год застройщики реализуют 120 до 200 апартаментов в эконом-классе, в бизнес-классе - от 40 до 160 юнитов, от 10 до 25 юнитов приобретается в классах «элита» и «делюкс».

Источник: Colliers International

По словам генерального директора Knight Frank St.Petersbug Николая Пашкова, если в 2011 году в городе было всего два проекта апартаментов, то сегодня на петербургском рынка успешно работают уже 17 апарт-отелей, а в ближайшем будущем объем городских апартаментов, которые могут приносить доход, приблизится к 180 тысячам кв. метров. 

В год застройщики реализуют 120 до 200 апартаментов в эконом-классе, в бизнес-классе - от 40 до 160 юнитов, от 10 до 25 юнитов приобретается в классах «элита» и «делюкс».

Растет и динамика инвестиций в этот сегмент: за 4 года она увеличилась в 8,5 раза и достигла 7,8 млрд рублей, а в 2016 году можно ожидать рост до 11 млрд рублей. Сейчас все апартаменты демонстрируют более высокий уровень загрузки по сравнению с отелями. У всех арендодателей она превышает 60% и по ряду проектов доходит до 90% по году. Отличные показатели у апартаментов и по доходности: в Петербурге она колеблется на уровне 9%. Это выше, чем доходность аналогичных предложений в Москве, Лондоне и Нью-Йорке.

По подсчетам экспертов Colliers International, около 27% всех предлагаемых к продаже городских апартаментов расположены в Московском районе, около 18% - в Петроградском, на третьем месте по объему апартаментов в экспозиции - Центральный район (16% от общего городского предложения).

Вместе с тем в городе насчитывается порядка 15 интересных локаций для девелопмента апартаментов - зачастую они очень привлекательны с точки зрения транспортной доступности, видовых характеристик и близости к центру города.

Инвестиции для себя

По словам экспертов, на глобальных рынках под апартаментами, как правило, понимается два типа недвижимости. Во-первых, это гостиничные апартаменты - номера здесь не продаются, но сами помещения планировочно ближе к жилым квартирам и предназначены для длительного проживания. Такие субаренды имеют все крупные гостиничные сети по всему миру. Второй сегмент - сервисные апартаменты, то есть, по сути, жилые квартиры с  развитой инфраструктурой услуг внутри самого проекта (химчистка, доставка еды и т. д.). С 2008 года количество сервисных апартаментов в мире выросло на 80%.

При провале спроса на 30-40% в «жилищке», с апартаментами такой проблемы нет: при прочих равных апартаменты стоят на 20% дешевле жилья.

Аналогичная градация есть и в Петербурге. По данным Knight Frank St.Petersbug, на рынке существует ряд сервисных апартаментов (36% в общем объеме), где наличествует возможность не только приобрести юниты в собственность, но и воспользоваться предложенными управляющей компанией доходными программами. Среди них - проект YES от ГК «Пионер», сеть отелей «Вертикаль» от NAI Becar, апартаменты Salut, Avenue-apart. Кроме того, есть целая линейка городских апартаментов, не предусматривающая набор дополнительных услуг и сервисов для клиентов. По сути это просто жилые номера с отделкой и меблировкой. В этом сегменте представлены такие проекты, как Lotus tower, «Небо Москвы», «Нарвский посад», а также эксклюзивное жилье («Монферран», «Дель Арте», «Голландия») и рекреационные апартаменты, располагающиеся, как правило, за чертой города в курортных зонах (X-Home,Crystal, «Первая Линия», Medical & Wellness  Resort).

При этом эксперты единодушно выделяют две главные тенденции рынка апартаментов. Первая - в последнее время сам формат стал спускаться из верхнего, премиального сегмента в бизнес-класс. В жесткий «эконом» апартаменты не перейдут, говорят эксперты, но растущая популяризация апарт-отелей и снижение цены - налицо.

Вторая тенденция - в той же Москве апарты используются по большей части для собственного проживания, а не как инвестиционные инструменты. «Все из-за того, что в столице в определенный момент стало очень сложно строить жилье - и девелоперы массово ринулись в сегмент апартов», - объясняет Николай Пашков. Ровно по тому же сценарию развивается ситуация в Петербурге. Новое охранное регулирование в историческом центре, отказ властей от жилищного строительства в «сером поясе» и жесткие Правила землепользования и застройки - все это факторы, которые подталкивают вчерашних жилищных застройщиков внимательнее приглядеться к набирающему обороты формату. Тем более что при провале спроса на 30-40% в «жилищке», с апартаментами такой проблемы нет: при прочих равных апартаменты стоят на 20% дешевле жилья, говорит Николай Пашков.

Источник: Colliers International

Эрзац жилья

Скинуть до четверти стоимости «квадрата» апартаментам помогают льготные требования к проектированию. Напомним: юридически апартаменты относятся к нежилым помещениям и проектируются они с учетом требований, предъявляемых к гостиницам. Это позволяет строить апартаменты на участках, не предназначенных под жилье (например, в том же центре города), а также закрывать глаза на требования по использованию территории, нормативам социальной инфраструктуры, инсоляции, озеленения, количество парковочных мест.

Напомним: юридически апартаменты относятся к нежилым помещениям и проектируются они с учетом требований, предъявляемых к гостиницам.

«Статус апартаментов позволяет девелоперу избегать всех нагрузок, связанных с социальной инфраструктурой, этот момент до сих пор остается неурегулированным и оставляет поле для маневра для инвесторов. Это, по сути, эрзац жилья, который позволяет девелоперам выжать максимум из участка», - говорит господин Пашков. «Кроме того, в рамках проектов апартаментов, в отличие от ДДУ на строительство жилья, застройщикам предъявляется меньше требований по страхованию их ответственности, также нет необходимости в поручительстве банков на передачу квартир», - рассказывает руководитель налоговой практики компании «Дювернуа Лигал» Максим Симонов. 

Тем не менее, предлагая горожанам приобрести в собственность гостиничные номера, девелоперы идут по скользкой дорожке, на которой их уже давно поджидает городская администрация. В последние годы власти заняли однозначную позицию: строить жилье без инфраструктурных обязательств у бизнеса не получится. Так, в 2013-2014 годах Смольный вместе с прокуратурой трижды пытался разорвать инвестдоговор с ГК «Пионер» на застройку 4,4 га в Зеленогорске, где компания должна была построить медицинско-оздоровительный центр, а построила апарт-отель с небольшим медицинским центром. Но доказать нецелевое использование участка властям тогда не удалось.

Похожая ситуация разворачивается на глазах чиновников и горожан в Сестрорецке, где застройщик Seven Suns Development возводит жилой комплекс «Светлый мир “Внутри”» под видом санаторного комплекса. Компания уже ликвидировала несколько сотен деревьев без порубочных билетов и открыто предложила «жилье с видом на залив» даже чиновникам, приехавшим в декабре сделать «контрольную закупку». К делу уже подключилась прокуратура, но основные баталии за будущее проекта еще впереди.

Заявленным проектам апартаментов, таки получившим разрешение на строительство, крупно повезло, уверена партнер юридической фирмы «Борениус» Майя Петрова. По ее словам, граждане, может, и согласны покупать «недоквартиры», не обеспеченные инфраструктурой по нормативам, но на это не будут согласны ни власти, ни прокуратура. «В 2016 году или чуть позже мы столкнемся с жестким регулированием инфраструктурного оснащения апартаментов. Это не только удорожает проекты, но и сделает невозможными ранее намеченные планы по строительству таких объектов из-за отсутствия пятен под социалку», - констатирует госпожа Петрова. По ее словам, апартаменты сейчас, как никогда, нуждаются в сильном лобби, причем на федеральном уровне.

Мнение

Олег Барков, генеральный директор Hansa Group:

- Апартаменты появились, это абсолютно неубиваемый формат. И, как говорили сотрудники КГБ, если ты не в силах побороть явление, его нужно возглавить. Неоднократно делались попытки узаконить этот формат. Ввести понятие, например, квартиры с ограниченными потребительскими качествами. И тогда любые операции с этой недвижимостью, проектирование и ценообразование можно ввести в законодательное русло. Понятно: если люди используют апартаменты для жизни, они заранее соглашаются с тем, что это «недоквартиры», неполноценное жилье.