Борьба за «долевку» далека от финала

Сейчас Госдума РФ рассматривает более 300 поправок в закон - и за каждую идет ожесточенная политическая борьба. 

Очередная дискуссия с участием застройщиков, экспертов и чиновников - об основных изменениях в базовый для российского жилищного строительства закон - развернулась в рамках деловой программы выставки BATIMAT-2016 в Москве.

Как рассказал директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин, корректировка и утверждение 214-ФЗ важно прежде всего тем, что, кроме как используя средства граждан, денег застройщикам сегодня по факту взять негде. Проектное финансирование сворачивается, кредитные средства недоступны, собственных средств у застройщиков также практически не осталось. В то же время в 2015 году были заключены 691 тысяча договоров долевого участия. За первое полугодие 2015 года строителям удалось привлечь более 1,5 трлн рублей средств дольщиков - сохранить и приумножить эти деньги и призваны корректировки закона о «долевке».

«Мы прекрасно понимаем, достаточно серьезном снижении спроса в 2015 году, обусловленное в первую очередь снижением покупательской способности, вызвано в том числе и недоверием граждан к стройке», - признался чиновник.

В первый раз за всю историю подобный законопроект готовился очень публично - с привлечением экспертов, застройщиков и представителей органов исполнительной власти на местах.

По его словам, в первый раз за всю историю подобный законопроект готовился очень публично - с привлечением экспертов, застройщиков и представителей органов исполнительной власти на местах. По ряду моментов взаимопонимание уже есть - это единый реестр добросовестных застройщиков, новые требования к проектным декларациям, информационная открытость, требования по сайту, введение эскроу-счетов.

В то же время камнем преткновения до сих пор являются те требования, которые будут предъявляться к застройщикам, привлекающим средства граждан. Напомним: в первоначальной редакции закона предполагалось, что размер собственного капитала застройщика должен быть не ниже 5% стоимости строящегося им с привлечением средств дольщиков жилья или 1 млрд рублей. Но после того как бизнес-сообщество встало на дыбы и заявило о конце рынка, эти требования согласились смягчить: говорили о 3% от стоимости жилья, но конкретных шагов навстречу бизнесу пока не анонсировалось.

Кроме того, в Госдуме РФ и Минстрое до сих пор не могут определить те цели, на достижение которых строители могут тратить средства дольщиков. Поправку, согласно которой деньги граждан можно тратить на строительство инфраструктуры, активно лоббировал первый замгендиректора Группы ЛСР Александр Вахмистров, чтобы избежать двойного налогообложения при передаче социальных объектов (налог с прибыли + налог на дарение садов и школ городу), однако на рубеже 2015 - 2016 годов компании удалось решить вопрос иначе: Группа ЛСР стала единственной, кто не дарит городу объекты, а сдает в аренду.

По словам господина Стасишина, требования к капиталу застройщиков сейчас высчитывают очень скрупулезно, чтобы не обвалить рынок жилищного строительства -особенно в регионах, где норма рентабельности в себестоимости квартиры стремится к нулю. Да и в Петербурге и Москве она редко составляет более 10%. Вместе с тем для граждан - это самое лучшее время, чтобы улучшать свои жилищные условия.

Заложенные в бюджет деньги на субсидирование ставки - это не единовременная выплата, а обязательства государства на 7 - 10 лет. Даже если ставка рефинансирования снова подскочит, государство обязуется сохранить 12-процентную ипотеку.

«Потому что ждать дальнейшего снижения стоимости квадратного метра, на наш взгляд, не имеет смысла, а вот пользоваться данными мерами поддержки - самое время», - добавляет Никита Стасишин. При этом, по словам чиновника, ждать дальнейшего снижения ипотечной ставки бесполезно. Дело в том, что заложенные в бюджет деньги на субсидирование ставки - это не единовременная выплата, а обязательства государства на 7 - 10 лет. То есть даже если ставка рефинансирования снова подскочит, государство обязуется сохранить 12-процентную ипотеку.

В итоге, рассказывает чиновник, основная задача 214-ФЗ - сделать так, чтобы благодаря ряду поправок, в том числе вступившим в силу требованиям к страховым компаниям, граждане поняли, что в любом случае объект будет достроен и их права защищены. Только при этом условии они снимут деньги с депозитов, где они лежат под 10 - 12%, или вообще достанут их из-под подушки и понесут в стройку. Это станет настоящим рывком для отрасли.

Чиновник обещает, что закон защитит и застройщиков от недобросовестных дольщиков: «Мы понимаем, что, максимально защищая граждан, мы не должны забывать о застройщиках... С застройщиками мы сейчас работаем над тем, чтобы посмотреть, как уйти от перегибов со стороны будущих владельцев квартир, которые не принимают жилье по выдуманным причинам. Мы это прекрасно понимаем, видим, знаем и стараемся сделать так, чтобы обезопасить застройщика, соответствующего требованиям законодательства».

Квартиры против денег

По словам сопредседателя комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья РСС Константина Пороцкого, в новой версии 214-ФЗ, при всех его положительных изменениях, нет самого главного, что требуется гражданам, - гарантии получения квартир.

По словам сопредседателя комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья РСС Константина Пороцкого, в новой версии 214-ФЗ, при всех его положительных изменениях, нет самого главного, что требуется гражданам, - гарантии получения квартир.

«Ведь люди приходят к застройщику за квартирой, а мы им предлагаем: давайте мы вас застрахуем, а вы потом, в случае провала застройщика, через суд в течение 1,5 лет получите свою страховку», - говорит эксперт. Если через суд не получится, тогда уже в рамках процедуры банкротства - а это еще года два. Нужна ли дольщику такая страховка?

Сейчас объем рынка жилищного строительства составляет около 4,5 трлн рублей, а если брать весь объем жилья в продаже - это около 6 трлн. При таких раскладах объем страховых премий составит (при ставке в 1,5%) около 100 млрд рублей. «Почему бы на эти деньги не создать государственный фонд под руководством Минстроя РФ, некий фонд гарантий долевого строительства, который занялся бы достройкой проблемных объектов, ведь большая часть недостроя - это объекты на 70-80-процентном уровне готовности, а излишки фонда можно пустить на строительство инфраструктуры», - предложил господин Пороцкий. Как альтернативу эксперты предлагают наделить страховые компании и ОВС правом выступать санатором по отношению к застрахованному ими объекту, то есть выбирать - выплачивать деньги по страховому полису или завершать строительство объекта.

Как оказалось, Минстрой считает, что деньги выплачивать легче, чем достраивать. Тем не менее в министерстве действительно задумались над созданием такого фонда, правда, по словам Никиты Стасишина, когда именно он будет создан - неизвестно. «Действительно, мы начали это обсуждать, и вопрос поднимается серьезно, но, если мы реально возьмемся за создание такого фонда, появится он не раньше чем через 2 - 3 года. Поэтому преждевременно пока говорить о том, в каком виде эта идея может быть реализована, да и будет ли вообще…» - сообщил чиновник.

По его словам, власти реально опасаются, что, создав национальный механизм достройки проблемных объектов, они дадут дополнительную почву для роста мошенников на строительном рынке. «Если мошенники будут знать, что за ними объект со 100-процентной гарантией достроит государство, они с легким сердцем будут открывать продажи этак по 20 тысяч рублей за метр, а на этапе котлована сядут в самолет - и все», - объяснил Никита Стасишин.

Мы все заплатим

В данный момент Минстрой не считает большой проблемой работу рынка страхования ответственности застройщиков по договорам долевого участия.

Новые жесткие требования к страховщикам, напомним, были введены в октябре 2015 года и меняться ко второму чтению не будут. В то же время, как уже писал «Общественный контроль», 47% застройщиков удалось перестраховаться, но с большими сложностями, 33% не испытывали при этом трудностей, 1,5% не могут застраховаться до сих пор и 3,5% вообще прекратили свою деятельность.

47% застройщиков удалось перестраховаться, но с большими сложностями, 33% не испытывали при этом трудностей, 1,5% не могут застраховаться до сих пор и 3,5% вообще прекратили свою деятельность.

Представитель Общества взаимного страхования застройщиков жилья (в которое вступили 2% российских строителей) Андрей Шелковой не видит в этой статистике криминала: «Отсев 1,5% строителей в результате реформы страхового рынка - не зло, а естественный отбор, система эволюционирует, отсеивает как нерадивых страховщиков, так и недобросовестных строителей. Решения Центробанка были спровоцированы самими застройщиками, которые повадились получать фиктивные страховки по нулевым тарифам. Да, тарифы выросли, но не будем забывать, что они зависят от полноты предоставленных застройщиком документов».

В свою очередь, генеральный директор страховой компании «Респект» Александр Артамонов уверен, что тарифы на страхование ДДУ могли бы быть и повыше. «В случае возникновения реальных страховых случаев, а таких, к счастью, в стране пока не было, мы все выплатим. При этом страховщики вкладывают огромные средства и административные ресурсы, чтобы проверять застройщиков, а получают только риски, поэтому тариф в 1,5% - это очень мало. Особенно по сравнению с банковскими гарантиями», - говорит господин Артамонов.

По его словам, октябрьские ограничения устранили конкуренцию между страховыми и поставили всех в равные условия, но при этом обрубили возможности для жилищного рынка. «Хватит ли капитализации страховых всем застройщикам? Безусловно - нет. Но тут есть выход - мы пытаемся создать Российский строительный страховой пул, это 18 компаний, аккредитованных Центробанком, с общей емкостью капитала в 20 млрд рублей. Но, во-первых, эту идею проигнорировали зажравшиеся страховщики из первой десятки рейтинга, а во-вторых, этих денег все равно не хватит - при условии стоимости дома в 700 - 900 млн рублей», - добавил эксперт.

Помочь увеличить лимиты финансирования, которые, по словам Никиты Стасишина, у страховых компаний почти истощились (компания может застраховать одного застройщика на 300 млн рублей или 30% от собственного капитала, который с октября 2015 года составляет не менее 1 млрд рублей), сможет Национальная перестраховочная компания, работу над созданием которой сейчас работает Центробанк. «Если все-таки у нас будет введен национальный перестраховщик, то мы будем добиваться того, чтобы жилищное строительство было в приоритете», - пообещал чиновник.

Бессрочный закон

Ранее в беседах с экспертами и участниками рынка «Общественный контроль» встречал мнения о том, что две ветви власти будут форсировать принятие поправок в 214-ФЗ, чтобы к Госсовету при президенте можно было положить на стол главе государства готовый базовый закон для рынка жилищного строительства, на который, по идее, должны нанизываться все жилищные программы. Но, похоже, к отчетному мероприятию Минстрой подходит безоружным. Корреспондент «Общественного контроля» попытался спросить у господина Стасишина, удастся ли добить документ перед встречей с Путиным. Но нарвался лишь на раздраженное: «Не знаю, когда будет готов, спросите у депутатов!».

Как видно, депутаты не спешат. Сейчас закон ожидает второе чтение, к которому подано более 300 поправок, за каждой из которой стоят интересы определенного круга лиц.

«Вряд ли этот процесс будет быстрым: депутаты и чиновники понимают, что на них смотрит все строительное сообщество и, если они напортачат с законом, они просто похоронят рынок, - поделился мнением один из участников дискуссии. - Пока идет рассмотрение поправок, все пытаются протолкнуть в закон свою выгоду. К примеру, банкам удалось пролоббировать схему эскроу-счетов, которые увеличат стоимость «квадрата» на 30 - 35%. А вся маржа пойдет именно банкам, а не строителям. Вот из таких заявок и состоит новый закон».

Фото Дениса Тарасова.