Министерство законодательных диверсий

По всей видимости, именно этим правилом руководствовался в 2015 году Минстрой РФ: ведомство воплотило в жизнь лишь 2% своих многочисленных законодательных инициатив, а вступившие в силу законы посеяли хаос на рынке управления жильем и долевого строительства.

В минувшем году Министерство строительства РФ продемонстрировало высочайшую продуктивность на законодательной ниве: с 1 января 2015 года были разработаны и предъявлены к обсуждению около 327 законопроектов. Если распределить эту активность по году, то получается, что министерство выпускало более 1 законодательной инициативы в день. В действительности же, по всей видимости, юридический аппарат ведомства выстреливал очередями по 10-15 новелл ежедневно.

В 2015 году Минстрой РФ воплотил в жизнь лишь 2% своих многочисленных законодательных инициатив, а вступившие в силу законы посеяли хаос на рынке управления жильем и долевого строительства.

Однако количество в качество не перешло. От разработки 3 проектов законов ведомство отказалось, 7 законопроектов только готовятся к обсуждению, 15 - «обсуждается» и 282 закона уже обсуждены с дальнейшими туманными перспективами. И лишь один был разработан до конца.  Таким образом, еще у 19 законопроектов на данный момент статус не определен.

Зато на этапе принятия находятся 8 законопроектов. Среди них - внесение изменений в приказ о классификации сметных нормативов в строительстве и прогнозных индексов по изменению смет, проект постановления о порядке подготовки проектов планировок, изменения формы разрешения на строительство и ввода объектов в эксплуатацию, порядок решения рабочих споров в подведомственных Минстрою организациях, корректировка электронной документации для проведения экспертизы ППТ и даже ведомственный акт об учреждении медали «Знак качества ЖКХ». А в общем целом на этапе завершения находятся 14 законопроектов, на этапе оценки - 45, на этапе текста - 226 (идут общественные обсуждения и независимая антикоррупционная экспертиза), на этапе уведомления о разработке - 34.

Что в сухом остатке? Из общего числа разработанных законопроектов лишь 2% принято, на стадии завершения - 4%, а отбраковано - 1%. Поразительно высокая активность при удивительно низкой эффективности с огромными финансовыми затратами на работу аппарата министерства. Согласно данным сайта госзакупок, только на обеспечение работы министерства в 2015 году из федерального бюджета потрачено почти 630 млн рублей, причем большая часть, около 340 млн, - на автотранспортное обслуживание. Также немалая доля средств отводится на текущий ремонт административных зданий - около 183 млн рублей, 6 млн рублей выделено на командировки госслужащих, а на обслуживание в залах официальных лиц и делегаций и изготовление сувенирной продукции запланировано порядка 2,6 млн рублей.

Благими намерениями…

В свою очередь, те министерские инициативы, которые все-таки заработали в 2015 году, превратились в бомбы замедленного действия и в конце концов привели к лихорадке в жилищном строительстве и обвалу сферы жилкомхозяйства.

Согласно данным сайта госзакупок, только на обеспечение работы министерства в 2015 году из федерального бюджета потрачено почти 630 млн рублей, причем большая часть, около 340 млн, - на автотранспортное обслуживание.

Напомним: в попытке навести порядок в области управления многоквартирными домами, Минстрой РФ внес поправки в 255-ФЗ, согласно которым с сентября 2014 года по 1 мая 2015-го все компании в России, управляющие жилым фондом, должны были получить лицензию на право осуществления этой деятельности. Новелла вводит квалификационные экзамены для руководства УК и целую систему штрафов, в том числе за управление домами без лицензии. Законом предполагалось, что лицензию (к которой добавлен перечень обслуживаемых УК многоквартирных домов) смогут получить компании, которые зарегистрированы только на территории РФ, при условии, что руководитель не привлекался к административной ответственности.

Отметим, что уже на этапе обсуждения законопроекта профессиональное сообщество указывало на ряд пробелов и внутренних противоречий документа. В частности, говорили эксперты, Минстрой не предусмотрел никакого переходного периода, в течение которого должны были сформироваться методология подходов к лицензированию и мониторинг ситуации. Кроме того, лицензия выдавалась не на саму деятельность по управлению многоквартирными домами как таковую, а лишь на обслуживание конкретных домов с указанием их адресов. В то же время, если компания лишится права на обслуживание 15% домов из списка, лицензия будет отозвана, руководитель провинившейся УК будет включен в федеральный реестр дисквалифицированных лиц. В таком случае велика вероятность, что из-за этого формального требования оставшимся в ведении УК 85% собственникам, довольным работой организации, придется в срочном порядке искать новую управляющую компанию.

Кроме того, суммы штрафов по отношению к компаниям (от 300 до 500 тысяч рублей) ставят под удар прежде всего самих жильцов - при таких штрафах небольшие УК сразу же схлопываются и банкротятся.

Инструмент давления

Наконец, главное опасение участников рынка состояло в том, что лицензирование УК начисто убьет как внутреннюю, так и межрегиональную конкуренцию на этом рынке, превратившись в инструмент продавливания государственных или бизнес-интересов. Например, если в течение года на руководителя компании составляются два административных протокола за нарушения по объекту (без учета характера самих нарушений), то лицензия отзывается. Таким образом, конкурирующую компанию достаточно легко можно вытеснить с рынка - просто забросав контролирующий орган фиктивными жалобами.

Не менее 13% УК (почти 11 тысяч по стране) лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами не получили. То есть около 50 тысяч домов по всей России остались без управления.

Или другой пример - одним из главных условий получения лицензии является исполнение требований по раскрытию информации согласно постановлению кабмина № 731 от 23.09.2010, которое предполагает размещение информации о деятельности управляющей компании в Интернете. Но, по словам участников рынка, требования к правоустанавливающим документам сильно размыты. И если УК не укажет в документах, скажем, почтовый индекс, это может быть расценено как неполнота данных и станет причиной отказа в выдаче лицензии. Как предрекали эксперты, лицензирование может быть использовано властями для отсеивания неугодных организаций и передачи жилфонда госкомпаниям, которые занимают более двух третей рынка.

Первые же месяцы работы рынка по новым правилам показали обоснованность опасений экспертов. Как заявил летом 2015 года министр строительства Михаил Мень, не менее 13% управляющих компаний (почти 11 тысяч организаций по стране) лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами не получили. То есть около 50 тысяч домов по всей России остались без управления. Жильцы могли выбрать себе УК, но собрать более 50% собственников для общедомового совета на практике оказалось практически невозможно. Если же общего решения собственников нет  - дом выставляется на открытый конкурс. Тут кроется еще одна проблема: многие из домов, оставшихся без управления, - это ветхое и аварийное жилье. И спроса со стороны УК на такой фонд не набралось.

Схожая картина и в Петербурге: по состоянию на середину лета лицензии на управление многоквартирными домами (МКД) в Санкт-Петербурге получили 323 юрлица, 29 компаниям отказали из-за нарушения стандарта раскрытия информации.

Как рассказывали эксперты в рамках круглого стола ОНФ, город столкнулся с целым ворохом проблем, механизмы решения которых никак не прописаны в законе. Среди них - случаи конфликтов жильцов с навязанными УК, двойные квитанции (от старой и от новой управляющих компаний), а также работа старой УК по инерции - лицензии у компании уже нет, но она продолжает присылать платежки.

Кроме того, как оказалось, закон никак не поспособствовал уходу с рынка управляющих компаний в предбанкротном состоянии и компаний-должников, чья задолженность перед ресурсоснабжающими организациями Петербурга составляет на сегодня более 16,5 млрд рублей. Этот факт снова всколыхнул разговоры о прямых расчетах жителей с ресурсниками.

Очевидно, что желанного эффекта очищения рынка от недобросовестных поставщиков услуг не произошло.  Как отмечали в рамках заседаний ОНФ депутаты ЗакСа, каким-то образом Госжилинспекция выдала лицензии компаниям вообще без опыта работы. Но удивительного в этом мало: простой поиск в Интернете дает возможность «за 5 минут» купить не только лицензию, но и готовый пакет «управляющая компания под ключ». По всей видимости, ее продают вместе с аттестованным руководителем.

Страхование подорвало долевку

Катастрофические последствия были и у еще одной благой министерской инициативы - сделать безопасным для граждан рынок долевого строительства. Для этого к осени 2015 года был разработан ряд поправок в 214-ФЗ «О долевом строительстве…».

Министерство действовало без оглядки на рынок и не учитывало мнение профессионального сообщества и приняло судьбоносное решение, которое уже весной 2016 года может полностью остановить рынок жилищного строительства по всей стране.

Часть поправок действительно назрела - это ужесточение требований к застройщикам в плане информационной открытости (у компании должен быть сайт в Интернете, где, по мысли законодателей, будут отражены реальные сроки строительства предыдущих объектов), требования к уставному капиталу, создание единого реестра застройщиков и т.д.

Вместе с тем министерство в ходе законодательных преобразований действовало без оглядки на рынок и не учитывало мнение профессионального сообщества. Как следствие - ведомство приняло судьбоносное решение, которое уже весной 2016 года может полностью остановить рынок жилищного строительства по всей стране.

Напомним: с 1 октября вступили в силу поправки к 214-ФЗ, ужесточающие требования к компаниям, страхующим ответственность застройщиков перед дольщиками. Изменения коснулись требований к уставному капиталу страховщиков - на рынке оставили только компании с капиталом не менее 1 млрд рублей (ранее было 400 млн рублей). Новым правилам на всей территории Российской Федерации соответствует только 20 страховых компаний, из которых, по отзывам застройщиков, реально работают на рынке не больше пяти.  Остальные страховщики со строителями связываться просто боятся: слишком велики риски, строительная отрасль, по мнению страховых компаний, непрозрачна донельзя. В итоге крупнейшие игроки рынка страховку себе нашли, а вот более мелкие застройщики выстроились в длинную очередь к этим пяти страховщикам. А пока они ждут своего счастливого часа, росреестры без страховок не регистрируют их сделки, а значит - весь бизнес процесс просто остановился.

Неохваченный рынок

Но беды строителей на этом не закончились. Масла в огонь подлил Центробанк, установивший ограничение по объему страхования - не более 30% капитала компании (в среднем 300 млн рублей), то есть страховка покрывает только 100 квартир по 3 млн рублей. При том, что в Петербурге ежемесячно регистрируется около 3 тысяч договоров долевого участия, объем страхования должен составлять не менее 9 млрд рублей. Как рассказывали крупнейшие застройщики, своевременное обращение в страховые позволило им не останавливать продажи, но лимиты они выберут уже к весне 2016 года.

Сейчас профессиональное сообщество практически единогласно в своем главном желании - ввести мораторий на все те «преобразования к лучшему», что вышли из под пера Минстроя за последнее время.

Представители сообщества уверены, что ужесточение требований по страхованию - это результат лоббирования бизнес-интересов определенного круга лиц. Это искусственная и навязанная Минстрою мера, призванная принудить строителей использовать либо банковские гарантии по тарифу в 4-5% стоимости квартиры, либо вступать в Общество взаимного страхования застройщиков.

При этом оба эти инструмента кажутся экспертам сомнительными. Банковские ставки неподъемны даже для гигантов отрасли, а для вступления в ОВС нужно заплатить взнос в 1 млн рублей (а скоро он может быть поднят до 1,5 млн), что является серьезной суммой для небольших компаний в регионах. Да и в самом обществе может быть не более 500 юрлиц, а в стране, к слову, работают почти 4 тысячи застройщиков. 

Сейчас профессиональное сообщество практически единогласно в своем главном желании - ввести мораторий на все те «преобразования к лучшему», что вышли из под пера Минстроя за последнее время. Уже весной состоится Госсовет при президенте РФ, который будет полностью посвящен строительной отрасли. От него эксперты ожидают, что живой голос рынка хоть ненадолго пробьется сквозь ритмичный стук законодательной машины Минстроя.