В битве за неустойку чаще побеждают дольщики

Как выяснил «Общественный контроль», за последнее время количество обращений от граждан за выплатами пени выросло вдвое, но полностью сумму отсудить почти никому не удается.

Компании, затягивающие сроки передачи дольщикам квартир, - это, как правило, небольшие застройщики с одним-двумя домами в процессе стройки.

Строительство - это сложный, многоступенчатый бизнес-процесс, на ход которого оказывает влияние множество факторов, которые сами строители не всегда в силах предугадать. Но чаще всего все упирается в деньги: если у застройщика есть средства для решения проблемы, она устраняется, если их нет (или застройщик принципиально не хочет платить) - препоны того или иного рода так или иначе приводят к затягиванию сроков строительства объекта. Именно поэтому компании, затягивающие сроки передачи дольщикам квартир, - это, как правило, небольшие застройщики с одним-двумя домами в процессе стройки.

В то же время ощутимое снижение покупательского спроса (по итогам 2015 года почти все крупнейшие застройщики отчитались о падении продаж на 30 - 40%), сокращение притока инвестиций заставили откладывать сроки сдачи объектов и крупный строительный бизнес. Так, например, «Общественный контроль» подробно освещал перипетии строительства ЖК «Новое Сертолово» в Ленинградской области.

Камнем преткновения для ГК «КВС» стало обеспечение площадки инженерной инфраструктурой. Перенесла сроки ввода дома на Яхтенной, 24 и компания «Легенда» Василия Селиванова: вместо обещанного 31 июня 2016 года дольщикам предлагают подождать как минимум до конца февраля 2017 года. Срыв сроков в компании объясняют сменой подрядчика на объекте.

Количество исковых требований дольщиков в связи с нарушением договоров долевого строительства застройщиками в 2015 году увеличилось по сравнению с предыдущими периодами почти вдвое.

«Количество исковых требований дольщиков в связи с нарушением договоров долевого строительства застройщиками в 2015 году увеличилось по сравнению с предыдущими периодами почти вдвое. Это связано в первую очередь со специфической экономической ситуацией на строительном рынке», - говорит руководитель практики «разрешение споров» компании «Борениус» Анна Заброцкая. По ее словам, к концу 2015 года в Санкт-Петербурге насчитывалось 22 проблемных объекта жилищного строительства, среди которых, в частности, значатся ЖК «Каменка», «Новая Каменка» (АО «СК «РосСтрой», дочка СУ-155), Mistolla Hills (холдинг RBI), «Ленинградская перспектива» («ЛенСпецСтрой»), «Дом БДТ» (Navis Development Group).

Генеральный директор юридической фирмы «Петербургский дольщик» Павел Папуниди рассказал «Общественному контролю», что в 2015 году его фирма вела целую серию дел, связанную с взысканием неустоек с застройщиков. Одним из лидеров антирейтинга застройщиков, по его словам, является печально известная ГК «Город», по этим объектам (ЖК «Морская звезда», «Прибалтийский» и «Ленинский Парк») господин Папуниди и его коллеги вели около 70 дел - все они в разной стадии рассмотрения. Компания на своем сайте даже приводит образцово-показательные скрины судебных решений, по которым с ООО «Спектр» (ответчик) было взыскано более 4,5 млн рублей.

Помимо этого, юристы вели судебную практику по взысканию неустойки в ЖК Mistolla Hills, по участку 463 (СК «Дальпитерстрой»), двум объектам «Полис Групп» - ЖК «Юнион» и «Березовая роща», ЖК «Новая Скандинавия» от Группы «Прайм», по «Северной долине» от «Главстрой-СПб». Также в суд вызывались представители компании «Мегаполис-Развитие» (Кирккоярви, Лаголово, «Нева Парк»), разумеется, здесь же все объекты «СУ-155» в Петербурге и области, знаменитые долгострои в Ленсоветовском (ООО «Титан», «Ареал»), ЖК «Медный всадник» от «ЛенСпецСтроя» и другие.

По данным Роспотребнадзора по Петербургу, в 2015 году в адрес ведомства поступило 261 обращение граждан с жалобами на действия строительных организаций, что в 1,9 раза больше, чем в 2013 году. 15% этих обращений касаются нарушения застройщиками сроков строительства и ввода объектов в эксплуатацию.

Как требовать

Согласно норме 214-ФЗ «О долевом строительстве…», за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры участник долевого строительства имеет право взыскать с застройщика неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства (сейчас она равна 11%) от цены договора за каждый день просрочки, также потребовать возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Дольщики имеют право потребовать с застройщика компенсировать упущенную выгоду - в том случае, если гражданин планировал сдавать внаем новое жилье.

Под убытками понимается, например, компенсация за аренду дольщиком жилья на весь период просрочки передачи ключей (заявитель должен предъявить договор аренды и квитанции оплаты по договору). Кроме того, дольщики имеют право потребовать с застройщика компенсировать упущенную выгоду - в том случае, если гражданин планировал сдавать внаем новое жилье. Но, как говорят юристы, реально доказать упущенную выгоду очень сложно - нужно доказать, что у вас реально есть арендатор и он с деньгами ждет не дождется сдачи квартиры.

Как рассказали в Роспотребнадзоре, если сроки передачи квартир были нарушены, дольщики должны направить в адрес застройщика письменную претензию со своими требованиями. При отказе застройщика в добровольном порядке их удовлетворить, за защитой своих нарушенных прав необходимо обратиться в суд.  В ведомстве подчеркивают, что дольщики имеют право привлечь Роспотребнадзор в целях защиты своих прав для дачи заключения по гражданскому делу. «В 2015 году Управлением дано 154 заключения в суде, требования 144 потребителей удовлетворены, возвращено денежных средств на сумму 32,9 млн рублей», - рассказали в Роспотребнадзоре.

Если дело дошло до суда, фемида назначает застройщику штраф в размере 50% от всей присужденной судом суммы, а заявители могут включать в иск также компенсацию морального вреда (свои страдания нужно подтвердить документами) и расходы на юридические услуги. «Средняя стоимость услуг по судебному представительству в процессе о нарушении застройщиком обязанностей, возникающих из договора долевого участия в строительстве, составляет 40 тысяч рублей. Данная стоимость может увеличиваться в связи с особенностями конкретного спора», - говорит Анна Заброцкая.

По мнению Павла Папуниди, если цена иска небольшая и дело несложное, то целесообразно обратиться к социальным (бесплатным) адвокатам, общественным организациям или студенческим консультациям, потому что они все работают бесплатно. Если же речь идет о споре за 3 млн рублей, лучше обратится за квалицированной юрпомощью.

Практика полувыплат

Районные суды Санкт-Петербурга в большинстве случаев, связанных с нарушением сроков строительства, встают на сторону дольщиков, говорит госпожа Заброцкая, а средний размер иска, по ее словам, составляет примерно 250 - 500 тысяч рублей. Такую практику подтверждают и другая сторона судебного процесса. «Примерное количество подобных дел, рассмотренных с нашим участием на стороне застройщиков, - несколько десятков. Заявленные к взысканию суммы - от 150 тысяч рублей до 1,5 млн», - говорит Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям юркомпании «Качкин и Партнеры».

Районные суды Санкт-Петербурга в большинстве случаев, связанных с нарушением сроков строительства, встают на сторону дольщиков, а средний размер иска составляет примерно 250 - 500 тысяч рублей.

Однако все опрошенные «Общественным контролем» юристы сходятся в одном: полностью заявленную сумму требований по неустойке дольщикам получить не удастся. «В большинстве случаев суды снижают размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ (суд считает, что подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства. - Прим. ред). Например, известны случаи, когда по расчетам неустойка составляла 1,5 - 2 млн рублей, а суд определял выплату в размере всего 50 - 60 тысяч рублей», - говорит юрист. Но это крайность, чаще всего суд сокращает объем неустойки на 30 - 40%. «То есть в итоге дольщик может получить половину, а может получить и 70 - 80%. За последние полгода больше чем вполовину нам неустойку не сокращали», - утверждает господин Папуниди.

По словам юристов, бывают исключительные случаи, когда суд может обязать выплатить неустойку полностью, но только тогда, когда застройщики не присылают своего юриста в суд. Но такого халатного отношения все меньше. «Сейчас застройщики целенаправленно раздувают штат недорогих юристов, чтобы те судились с дольщиками», - рассказал Павел Папуниди.

Более того, в последнее время суды вообще начали отказывать дольщикам в удовлетворении исков по неустойке. Как рассказали в юрфирме «Борениус», в июне городской суд отказал Е.И. Юдашкиной в праве на неустройку и компенсацию морального вреда со стороны застройщика - компании «Спутник». Свое решение судья базировал на практике Верховного Суда от декабря 2013 года, в котором указано, что право требовать неустойку у гражданина появляется только при принятии потребителем результата выполненного договора. А поскольку квартиру госпожа Юдашкина не приняла, она может расторгнуть договор, но не требовать пени. Юристов дольщицы такое решение суда сильно удивило.

Анонимные мировые

Несмотря на то что выход на суд - это 50% штраф, а также серьезный удар по репутации, строительные компании не слишком активно идут на досудебное погашение неустойки, делятся мнением юристы. По словам господина Папуниди, это не более 10% от всего объема компаний, просрочивших передачу ключей. Среди последних примеров он называет застройщика «Карелия Девелопмент» - это «дочка» холдинга RBI, строящая малоэтажный Mistolla Hills. «Раньше, в 2013 году, например, Сетл Сити платил всегда 100% неустойки досудебно. Платил ЮИТ. Сейчас практически никто не платит добровольно», - утверждает юрист. По его словам, добровольно застройщики согласны выплачивать не более 30 - 50% от объема неустойки, за остальным все равно приходится обращаться в суд.

В 30% случаев потребители разрешают возникшие конфликты с застройщиками в досудебном порядке.

Иной взгляд на мирное решение вопроса с застройщиками в комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО. Как рассказали в комиссии, в 30% случаев потребители разрешают возникшие конфликты с застройщиками в досудебном порядке. Всего в 2015 году с помощью юристов комиссии потребители получили в качестве компенсаций за просрочку передачи квартир в установленный в договоре срок около 2,6 млн рублей. При этом многие потребители соглашаются и на неденежную компенсацию. Например, это могут быть работы по отделке в подарок, дольщикам дарят места в паркинге.

По словам Анны Горбенко, консультанта комиссии, юристам, вьющимся вокруг рынка обманутых дольщиков, выгодно поддерживать миф о том, что свои деньги можно вернуть исключительно через суд. «Они упирают на норму закона и обещают 100-процентное взыскание, но не упоминают о том, что суды всегда ставят в решение 333 статью и не говорят дольщикам о внесудебных способах урегулирования спора. Но их мотивы понятны - это их хлеб», - говорит эксперт.

По ее словам, у комиссии очень большая практика именно в досудебном разрешении споров. Дело в том, что структура работает на два фронта: с обращениями граждан - с одной стороны и с девелоперами в рамках конкурса «Доверие потребителя» - с другой. Это позволяет комиссии решать вопросы по неустойке мирным путем. Как правило, на «досудебку» идут крупные, уважающие себя застройщики, которые не хотят доводить дело до суда и получать социальные выплески в СМИ и соцсетях. Назвать эти компании в комиссии наотрез отказались.

Впрочем, как говорит госпожа Горбенко, договариваться по «досудебке» удается все равно не выше 50% суммы неустойки. Зато без нервов.