За что могут выселить из квартиры?

Перспективы принудительного выселения страшат как большинство собственников жилья, так и тех, кто снимает его у государства по социальному найму. Такие опасения подпитывают редкие, но запоминающиеся всем телевизионные сюжеты, рассказывающие, например, о переезде должников по квартплате из двухкомнатной квартиры в бюджетные метры многокомнатной коммуналки. Вместе с тем в процессе выселения собственников и соцнанимателей есть существенные различия.

Если жилье в собственности

Как сообщил заместитель председателя жилищного комитета Василий Осипов, в последние месяцы этого года, несмотря на кризис, собираемость квартплаты в Петербурге выросла с традиционных 97-98 до … 103%. В переводе с языка чиновников это означает, что граждане начали активно погашать свои долги по ЖКУ или хотя бы частично пытаются уменьшить их. Рост собираемости платежей отмечается в основном за счет квартир и комнат.

Успокоим сразу: выселить собственников, особенно владельцев единственного жилья, только за долги по ЖКУ практически невозможно.

Чиновники полагают, что так граждане реагируют на кризис, предпочитая экономить на одежде, еде, но не наращивать долговые обязательства.

Впрочем, источники «Общественного контроля» в жилищном блоке Смольного готовы объяснить подобную тенденцию в кризис закручиванием гаек со стороны УК, ТСЖ, ЖСК, выбивающих даже незначительные задолженности.

В последнее время в этом направлении появились и «ноу-хау». Так, например, если раньше жильцов традиционно пугали вывешиванием в холлах на первых этажах списка проштрафившихся с указанием фамилий, номеров квартир и конкретной суммы долга или угрожали установить заглушки (блокираторы) в фановых трубах, то теперь применяются и более изощренные методы. Так, например, некоторые УК, ТСЖ, ЖСК грозят при смене домофонов не выдавать задолжавшим входные ключи или не допускать мастеров к коммуникациям в общедомовых помещениях при проблемах с интернетом. Особо изворотливые жилищники прибегают и к угрозам в социальных сетях.

При этом, как правило, уже через два месяца неплатежей УК, ТСЖ, ЖСК направляют жильцам грозные письменные претензии с требованием немедленно погасить долг и обещают отправить на улицу.

Сумма задолженности для выселения должна быть сопоставима с кадастровой стоимостью (сейчас максимально приближенной к рыночной) жилого помещения.

Успокоим сразу: выселить собственников, особенно владельцев единственного жилья, только за долги по ЖКУ практически невозможно.

Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса решение об изъятии квартиры должно приниматься исключительно судом, а соответствующий иск о выселении от УК, ТСЖ, ЖСК дойдет до рассмотрения только в том случае, если у гражданина имеется другое жилье и в семье нет несовершеннолетних детей. При этом сумма задолженности для выселения должна быть сопоставима с кадастровой стоимостью (сейчас максимально приближенной к рыночной) жилого помещения. Это уже баснословные суммы в миллионы рублей.

Впрочем, это не значит, что стоит не платить годами: на просроченную квартплату обязательно начислят пени, которые будут только расти. Кроме того, суд может принять иск о взыскании долгов с помощью продажи на торгах движимого имущества гражданина (автомобиля, антиквариата, бытовой техники и т. д.), удержания денег с зарплаты (до 50%) и иных доходов, списании задолженности со счетов в банке.

Правда, после такого решения у гражданина будет еще 5 дней, чтобы добровольно погасить задолженность. А еще должнику по квартплате могут отказать в кредите в банке.

На просроченную квартплату обязательно начислят пени, которые будут только расти.

Отметим, что суды рассматривают дела о выселении или взыскании весьма неспешно (разбирательства могут затянуться на полгода - год, и все это время у неплательщика есть право добровольно погасить задолженность или договориться С УК, ТСЖ, ЖСК о ее реструктуризации), но оборачиваются для всех колоссальными нервами и потерей времени (помимо потери имущества). При этом в случае проигрыша жильца его долг автоматически вырастет на 7%. Это затраты на судебных приставов, которые будут реализовывать вещи.

До недавних пор владельцам практически невозможно было лишиться квартиры и за незаконные перепланировки. Но в скором времени на рассмотрение Госдумы может быть направлен соответствующий законопроект, который серьезно изменит правила игры. Так, из-за несогласованных перепланировок жилья уже лишился москвич, решивший увеличить общую площадь санузла за счет коридора, кухни и жилой комнаты. Подробности можно прочитать в материале «Общественного контроля». Правда, этот гражданин игнорировал решение суда о необходимости вернуть помещение в прежний вид… более полутора лет.

Отдельно стоит оговорить тот случай, когда квартира куплена с использованием ипотечных кредитов, а ипотека еще не погашена. С точки зрения финансового законодательства, жилье находится в залоге у банка до выплаты всей суммы - и он вправе потребовать заем обратно, если гражданин регулярно не соблюдает условия договора (см. нашу справку). И хотя банковские структуры идут на изъятие квартиры крайне неохотно, так как им самим это экономически невыгодно, и стараются до последнего договориться с клиентом, при наихудшем раскладе все происходит достаточно быстро.

Если жилье государственное

В отличие от собственников, у нанимателей государственного жилья шансы переселиться в коммуналку выше. Но это еще не значит, что права таких граждан российское законодательство никак не защищает. Опять же: принять решение о выселении должен только суд, а не чиновники, и есть много нюансов, знание которых поможет избежать печальных последствий.

В ст. 687 Гражданского кодекса указано, что райадминистрации имеют право расторгнуть в судебном порядке договор соцнайма с жильцом, если он не оплачивал ЖКУ в течение полугода.

В статье 687 Гражданского кодекса четко указано, что районные администрации имеют право расторгнуть в судебном порядке договор социального найма с жильцом, если он не оплачивал ЖКУ в течение полугода.

Однако если, например, в конце четвертого месяца жилец хотя бы частично внес квартплату, то отсчет 6 месяцев начинается по новой. Но если все же судебное разбирательство уже началось, неплательщик имеет право сообщить об уважительных причинах, из-за которых образовался долг. Это, в том числе, сокращения на работе, задержка зарплаты, наличие малолетних детей, находящихся на иждивении, серьезное заболевание (в том числе близких), требующее дорогостоящего лечения и т. д. Суды принимают на учет такую информацию и дают, как правило, год отсрочки.

Если же по итогам разбирательств вынесено наихудшее для нанимателя решение, его все равно не имеют право выгнать на улицу ни с чем. В статье 105 Жилищного кодекса четко зафиксирована обязанность районных администраций предоставить гражданину жилплощадь по нормам социального проживания в общежитиях. Это 6 кв. метров на человека.

Выселить нанимателя (не являющего собственником помещения) могут и за использование жилья не по назначению.

Впрочем, нередки ситуации, когда, уже получив решение суда на руки, неплательщик тут же гасит всю сумму задолженности. Но на следующий день в его дверь все равно стучатся приставы, и в итоге разворачиваются самые нелицеприятные сцены. К сожалению, здесь закон не на стороне гражданина, и ничего уже исправить нельзя. Решение суда вступило в силу.

Выселить нанимателя (не являющего собственником помещения) могут и за использование жилья не по назначению. Это такие крайние случаи, как организация борделей, притонов, подпольных производств алкогольной продукции, создание «резиновых квартир» и т.д.

Кроме того, районные администрации имеют право обратиться в судебные инстанции с требованием о выселении тех, кто портят государственное имущество, то есть жилье. Например, разрушают инженерные коммуникации, ломают стены, окна и т.д. В эту же категорию «проблемных нанимателей» попадают иногда пожилые женщины, организовывающие в жилье приют для всех животных в округе.

Теоретически отправиться на «6 квадратов» рискуют и любители пошуметь, на которых часто жалуются соседи. Однако на деле угомонить шумных граждан и добиться приезда полиции для составления протокола крайне сложно. А без подобных документов суды просто отказываются налагать элементарные штрафы.

Впрочем, на устранение всех претензий (кроме криминальных случаев) нанимателям обязательно дадут время: как правило, около полугода. За это время все здравомыслящие люди в состоянии выполнить требования чиновников.

Так что даже из государственного жилья выселяют крайне редко - и в основном лиц, ведущих асоциальный образ жизни.

В каких случаях можно лишиться жилья, приобретенного по ипотечным кредитам

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июня 1998 № 102-ФЗ это происходит:

- если банк узнал, что клиент тайно заложил квартиру другому кредитору;

- если заемщик нарушает правила ремонта жилья (вырубает на пятом этаже окно в потолке, сооружает лестницу между двумя квартирами, сносит несущие стены и т.д.) или в результате его халатности квартира стала непригодной для проживания;

- если заемщик нарушил обязанности по страхованию квартиры;

- если заемщик препятствует праву банка на периодический осмотр квартиры;

- если вдруг заемщик решил продать квартиру без согласия банка;

- при неуплате заемщиком ежемесячных платежей на протяжении трех месяцев либо нарушении сроков платежей более чем 3 раза за год.