Загородная недвижимость: острые темы нового сезона

Первый же круглый стол, организованный «Общественным контролем» в принципиально новом формате (в свете необходимой перезагрузки всей системы управления), удивил тем, что обсуждать тему «Загородная недвижимость: что готовит новый сезон» пришли Владимир Демин, заместитель председателя комитета по градостроительству Ленинградской области, Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь Новые Территории», Глеб Коннов, заместитель руководителя УФАС Ленинградской области, Валентина Карасева, адвокат «Санкт-Петербургской Адвокатской коллегии Нарышкиных», но не было чиновников из Смольного, нарушивших, кстати, устные договоренности. Жаль… Потому что в ходе круглого стола обсудили много актуальных тем, были выявлены узкие проблемы, решать которые инвесторам и государственным органам власти в муниципальных округах необходимо совместно. Разговор получился весьма интересным.

В ходе круглого стола обсудили много актуальных тем, были выявлены узкие проблемы, решать которые инвесторам и государственным органам власти в муниципальных округах необходимо совместно. 

Лакомые куски для инвесторов

Львиная доля сельских поселений Ленобласти не имеют генпланов, хотя без них жители зачастую не вправе распоряжаться земельными богатствами, а потенциальные инвесторы не могут подступиться к новым территориям.

«Из 141 сельского поселения только 20 точно решили, что градостроительные планы им не нужны,  - рассказал заместитель председателя комитета по градостроительству Ленинградской области Владимир Демин. - В 50 сельских поселениях документ уже на подходе, а вот остальные все еще не могут решить, как им дальше жить, а главное - сколько земли занимать».

Разумеется, наибольшую активность в земельном вопросе проявляют обитатели приближенных к городу территорий - того же «золотого» Всеволожского района, занимающего первое место по количеству возводимых строительных объектов. Инвесторы, понятно, участками рядом с городом и с КАДом весьма интересуются, а площади привлекательны для них экономически.

 «Но часто у них не утверждаются документы, потому что действия - разнонаправленные. Результатом становятся  решения, которые не устраивают либо субъект, либо Российскую Федерацию», - констатирует чиновник, отмечая также «разногласия между инвесторами и общественными группами», мешающие подготовить необходимые документы.

Много «хотелок» из ничего

Один из краеугольных камней - перевод земель сельхозназначения и включение их в границы поселения. В настоящее время это происходит путем внесения земель в генплан - иного способа нет. У областных чиновников есть примеры, когда разрабатывающие генпланы организации, руководствуясь интересами местной администрации, слишком рьяно отстаивают интересы собственников (либо хорошо играют роль защитников), которые будто бы горят желанием перевести свои земли в земли поселений. Причем это относится, как правило, к тем районам, где стоимость земель под ИЖС наиболее высокая - ярким тому примером является Всеволожский район. Жители нередко стремятся «прирезать» к своему сельскому поселению кусок леса или поля, чтобы в дальнейшем, при заинтересованности бизнеса, получить с этого дополнительный доход. Иная ситуация в дотационных и далеких от Северной столицы уголках Ленобласти: бизнесу эти территории почти неинтересны, а на подготовку документов у местных властей нет денег.

189-й ФЗ декларирует, что при отсутствии генпланов не допускается переводить земли из одной категории в другую. Следовательно, чиновникам, инвесторам и местным жителям все-таки надо как-то договариваться.

Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко неоднократно заявлял о необходимости приведения в соответствие всех документов по сельским поселениям - соответственно, СП должны иметь и планы, ведь по Правилам землепользования и застройки выделять участки под строительство нельзя. Полномочия переданы на уровень местного самоуправления.

«Мы можем оказывать только методическую помощь, определять общую идеологическую направленность. Все рычаги управления находятся на уровне МСУ», - утверждает Владимир Демин.

По закону документы о границах поселения не подлежат экспертизе, отметил спикер, так что за качеством территории никто, выходит, не следит.

 «Это процесс, который будет идти бесконечно. Еще региональные планы, которые мы уже пересматриваем. Развивается жизнь, повышаются требования», - намекает Владимир Демин на размах «хотелок» современных землевладельцев.

Кто кого обманет

Со своей стороны, девелоперы, видимо устав от непомерных запросов, отыгрываются в дальнейшем при оформлении земли, нередко теряя доверие, например, покупателя дачного домика.

Своими возможностями, в частности, злоупотребляют компании, выполняющие проекты комплексного освоения территорий под индивидуальную жилую застройку. Как рассказал заместитель руководителя УФАС по Ленинградской области Глеб Коннов, землю они оформляют под дачное строительство, а на деле - распределяют ее для ИЖС.

«Каждый участок “просится” в инвестпрограмму… Мотивы продавцов понятны. Сейчас они на землях сельхозназначения - и ответственность распределяется на коллектив собственников. Сейчас даже СНТ и ДНП хотят стать частью населенных пунктов, чтобы переложить бремя ответственности за строительство и содержание дорог, поликлиник и детских садов на плечи органов МСУ», - утверждает Владимир Демин.

Доказать право собственности на занимаемую землю, даже если она досталась человеку по наследству, еще нужно уметь. О многих спорных ситуациях в ходе «круглого стола» рассказала адвокат «Санкт-Петербургской Адвокатской коллегии Нарышкиных» Валентина Карасева.

Так, например, земля в районе Стрельны выделялась петербуржцам (тогда еще ленинградцам) и жителям Ленобласти под сады и огороды. Об элитной недвижимости на берегу Финского залива, да еще рядом с Константиновским дворцом, который на тот момент еще не был восстановлен, они и не мечтали. Сейчас, когда документы стали приводить в порядок, многим непросто доказать право владения землей в престижном Петродворцовом районе.

 «Многие архивы утрачены, и некоторые садоводства не находят свои документы. Раньше через КГА генплан можно было заказать, но в настоящее время КГА изготавливает только план планировки и застройки, а это дорогостоящая процедура для садоводов», - говорит Валентина Карасева.

Но правильно подготовленные сведения о земле - еще не залог решения суда в пользу землевладельца. Довольно часто люди в мантиях выносят решения «о признании права собственности отсутствующим», хотя в Гражданском кодексе РФ такой формулировки нет. Зато она есть в постановлениях Пленума, на основании которого Фемида и отказывает в удовлетворении иска. Отдельные решения и вовсе абсурдны: землю суд признает принадлежащей государству, а дачный домик, который на ней стоял последние десятилетия - собственностью гражданина. Имеющие участки по наследованию могут оформить в собственность бесплатно, но им выставляют такую цену, что проще от такого «наследства» отказаться.

 «По закону надо идти в суд, но многие не хотят, так как не уверены в результате. Выкупать дорого. А бывает, чиновники уничтожают информацию о ранее учтенных участках, - говорит адвокат. - Власть вроде бы должна помогать людям, но эта же власть борется за каждый метр».

 «Загород» обогнал «город»

На хорошие проекты по загородной недвижимости спрос будет всегда, в некоторых случаях - еще и всегда высоким, считает гендиректор компании «Русь Новые Территории» Дмитрий Майоров.

Покупателям загородных домов и земельных участков он советует остерегаться подозрительно низких цен (на уровне 20 тысяч рублей за сотку земли в нескольких км от КАДа).

«Есть проекты, которые не могут быть реализованы с точки зрения финансов и права», - говорит он, приводя в пример таунхаусы, возводимые на землях сельхозназначения.

«Чем ниже цена продукта, тем меньше правовая грамотность и вера, что государство нас спасет», - уверен Дмитрий Майоров.

Земли ИЖС либо объект, располагающийся на них, - гораздо более серьезная инвестиция, чем городская квартира. За последние два года стоимость отдельных объектов увеличилась на 30%, таким образом обогнав  жилье в черте Петербурга.

Фото Дениса Тарасова/OK-inform