Дмитрий Майоров: В коттеджных поселках покупатели выбирают прежде всего общественную территорию

Потенциальному покупателю, считает он, поможет знание форм совершенного и несовершенного вида русских глаголов. «Есть большая разница, - отмечает наш эксперт, - между «я делаю» и «я сделал».

Дальнейшему расширению загородного рынка мешают непрофессиональные участники, которые подрывают доверие покупателя. Недавно созданная коллегия профессиональных девелоперов (КПД), куда вошли 7 компаний («Лэнд Аспект», «Олимп-2000», «ПетроСтиль», «ПулЭкспресс», «Росса Раккене СПб» (HONKA), «Русь: Новые территории» и ГК «Стинком»), одной из своих целей считает просветительскую деятельность.

Осознанная покупка, по мнению участников КПД, предпринимается с целью улучшения жилищных условий. При этом под улучшением жилищных условий профессиональные участники рынка понимают не только и не столько увеличение площади жилья. Как правило, загородная недвижимость дает больше пространства для жизни - как внутри, так и вне помещений, но самое главное - она дает другой уровень, другой образ жизни и даже другой образ мысли. Непродуманный же подход к покупке может свести эти преимущества на нет.

Загородная недвижимость дает другой уровень, другой образ жизни и даже другой образ мысли. Непродуманный же подход к покупке может свести эти преимущества на нет

Первое преимущество - безопасность. Прежде всего - безопасность детей. По мнению Дмитрия Майорова, организованные поселки - это утерянное в больших городах понятие своего двора. Дети могут играть в прятки, кататься на велосипедах, лазать по горкам без присмотра взрослых, в более благоустроенном и менее запыленном, знакомом большом дворе. Игрушки с вечера просто остаются лежать там, где их оставили: зачем убирать, если завтра с утра нужно снова приниматься за игры.

Если говорить о безопасности автотранспорта, то в коттеджном поселке, который закрыт и охраняется, люди зачастую забывают закрывать автомобиль, а о сигнализации речь вообще не идет. То же касается сохранности имущества. Скорость реагирования подразделения охраны составляет минуту-две, что в городских условиях практически недостижимо. Однако покупатель, выбирая поселок, должен обратить внимание на то, как эта безопасность организована. КПП на въезде в поселок не защитит от проникновения злоумышленников через забор вне зоны видимости пенсионера-охранника.

КПП на въезде в поселок не защитит от проникновения злоумышленников через забор вне зоны видимости пенсионера-охранника

Второе преимущество жизни в загородном организованном поселке, по убеждению Дмитрия Майорова, - собственный приусадебный участок, место для приема гостей, реализации своих фантазий в области ландшафтного дизайна и декора. В чем же здесь может быть опасность для покупателя? В юридических аспектах, отвечает Майоров. Право владения земельным участком может быть выражено в самых разных формах. Например, земля может находиться в аренде.

«Строительство дома на земле, находящейся в аренде, с моей точки зрения, равносильно тому, как если бы вы в съемной квартире решили сделать евроремонт, - поясняет эксперт. - Только масштабы несопоставимы: в квартиру (не свою) вы вложили, допустим, миллион рублей, а дом на арендованной земле будет стоить несколько миллионов».

Обычно на сомнения покупателя продавец отвечает, что тот, мол, может, построив на арендуемой земле дом, в дальнейшем выкупить ее у муниципалитета. Это действительно так, но при соблюдении целого ряда условий строительства и ввода объекта в эксплуатацию: соблюдения красных линий, инсоляции соседнего дома, противопожарных расстояний и т. д.

Не стоит верить продавцам, которые заверяют, что перевод земли в собственность уже вот-вот закончится

Кроме того, до недавнего времени действовала льготная ставка на выкуп земли. Сегодня же выкуп происходит по кадастровой стоимости, которая все больше приближается к рыночной. «А тогда, простите, что вы купили у девелопера? - интересуется наш собеседник. - Вам интересно дважды заплатить за один и тот же надел?». Не стоит верить продавцам, которые заверяют, что перевод земли в собственность уже вот-вот закончится. Понять, что перевод земли действительно неизбежен или это условный вопрос, зависящий от многих факторов, способен только профессионал.

Отдельный формат сделок - приобретение доли в праве собственности на земельный участок. Типичный тому пример - земля под таунхаусами. С одной стороны, этот тип недвижимости может быть назван индивидуальным жилым домом блокированного типа, с другой - может считаться многоквартирным домом. Если это квартира, то на участок под ней не может быть никакой индивидуальной собственности. Никто у вас эту собственность отнять не вправе, но любые действия с долей в общем праве собственности (а фактически именно так трактуется ваш приусадебный участок, неразрывно связанный с квартирой) происходят только с согласия всех сособственников, то есть остальных жильцов таунхауса. Одним словом, заключает Дмитрий Майоров, если только вы не покупаете готовый отдельный участок с единоличным правом собственности на него, вам потребуется детальная консультация юриста.

Третий момент, требующий самого пристального внимания, касается инженерного обеспечения поселка, которое, как правило, в загородных владениях более индивидуализировано, чем в городском жилище. Это означает, что вы можете расходовать ресурсы значительно более разумно, но здесь есть и свои подводные камни. Часто в загородных проектах продаются объекты с неполным набором инженерии, а это вопрос комфорта загородной жизни, если, конечно, вы строите дом не для внуков, а для себя. Газификации можно ждать годами, а если даже труба идет рядом с поселком, то не факт, что на ввод газа внутрь поселка скинутся все жильцы. Водоносный горизонт, во-первых, есть не везде, во-вторых, вода бывает разного качества, в-третьих, скважина, чтобы не заиливаться, требует определенного минимального расхода воды и, как правило, одного дома для этого недостаточно.

Часто в загородных проектах продаются объекты с неполным набором инженерии, а это вопрос комфорта загородной жизни

«Качество водозабора, водоочистки, - говорит Майоров, - можно обеспечить только при коллективном доступе. Надежность функционирования системы выше, а стоит она в пересчете на каждого пользователя дешевле». То же можно сказать о коллективной системе канализации, этого непременного атрибута цивилизованной жизни за городом. Кроме того, технически обустроить инженерию можно формально, а можно грамотно. Так, в проекте «Особый статус» построено две трансформаторные подстанции, чтобы в момент аварийного отключения или планового технического обслуживания система могла переключиться в режим питания от резервной подстанции.

Другой пример - централизованная газификация. Девелопер «Особого статуса», не дожидаясь, пока ветка с природным газом «вот-вот подойдет к поселку», построил газораспределительную систему, поставил газгольдеры и отапливает дома сжиженным газом.

Четвертый аспект связан с развитием социальной инфраструктуры. Магазины, детские площадки, детские дошкольные учреждения, спортивные сооружения, конечно, важны, но покупатель должен понимать, что наличие этих объектов зависит от спроса на их услуги, а спрос будет зависеть в первую очередь от количества проживающих. «Если вам говорят, что в поселке на 50 домов будет свой детский сад, отвечайте заливистым звонким смехом», - советует Дмитрий Майоров.

«Если вам говорят, что в поселке на 50 домов будет свой детский сад, отвечайте заливистым звонким смехом»

Зато есть элементы, которые будут востребованы в любом поселке, например, зона для детских игр, причем не абы где и абы как расположенная, а огороженная, удаленная от транспортных путей и находящаяся не на бросовом, неликвидном ввиду заболоченности участке. «Покупатели приобретают даже не собственный дом, а именно общественную территорию», - уверен эксперт.

Ну и, наконец, по совету Дмитрия Майорова, не поленитесь перед покупкой несколько раз съездить в поселок, особенно если вы собираетесь жить в нем постоянно. Выберите те часы, когда эти поездки предполагаются. Так вы будете знать, сколько по времени, а не по расстоянию, отмеренному продавцом линейкой на карте, занимает дорога на работу и обратно.