Снести нельзя узаконить. Где ставить запятую?

В обзоре даны пояснения по вопросам процессуального и материального права на примерах конкретных дел. В частности, разъяснено следующее:

- запрет на производство строительных работ в качестве меры по обеспечению иска о сносе самовольной постройки может быть наложен как в отношении ответчика, так и иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте;

- приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке;

Существенные и неустранимые нарушения указанных норм и правил при возведении самовольной постройки являются основанием для ее сноса

- при рассмотрении дел о самовольных постройках судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки; существенные и неустранимые нарушения указанных норм и правил при возведении самовольной постройки являются основанием для ее сноса;

- законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть самовольной постройки;

- при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения;

- при самовольной пристройке к первоначальному объекту недвижимости дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструируемом виде;

- возведение новых построек при наличии обременений права собственности в виде запрещения нового строительства является основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.

В преддверии дачного сезона OK-inform обратился к адвокату «Адвокатской коллегии Нарышкиных» Валентине Карасевой с просьбой прокомментировать сложные юридические аспекты, связанные с самовольным строительством.

Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке

- Впервые о самовольной постройке (строительстве) упоминается в постановлении СНК РСФСР «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» от 22 мая 1940 г. № 390 и закреплены в ГК РСФСР 1964 г. и Пленуме Верховного Суда РСФСР «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» от 19 марта 1975 г. № 2. В наше время в ГК РФ понятие самовольной постройки изложено в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Согласно документу, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

С момента внесения изменений в п. 3 ст. 222 ГК (2006 г.), которыми уточняется, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, изменилась судебная практика по спорам о признании права собственности на самовольную постройку. До этого момента п. 3 ст. 222 ГК РФ содержал положения, в соответствии с которыми право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал. После 1сентября 2006 года право собственности на самовольную постройку признавалось только при наличии законно предоставленного земельного участка.

Кроме этого, 30 июня 2006 г. ФЗ № 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» были внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем была упрощена процедура регистрации прав граждан на объекты недвижимости. В народе этот закон называют «дачная амнистия».

По «дачной амнистии», строения на земельном участке можно было зарегистрировать в упрощенном порядке по декларации, при условии, что данное строение было возведено до вступления в силу Градостроительного Кодекса РФ, то есть до 2004 года. Данный закон упрощал и регистрацию строений на земельных участках под ИЖС.

Законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть самовольной постройки

Дачная амнистия действует по настоящее время.

Хотела бы обратить внимание, что споры о самовольных постройках регулируются и Постановлением Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», имеют исключительную подсудность, т. е. рассматриваются в судах по месту нахождения этого имущества (ст. 30 ГПК РФ и ст. 38 АПК РФ).

Право на самовольную постройку можно узаконить, применив п. 1 ст. 234 ГК РФ (приобретательная давность), в которой говорится, что лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто, непрерывно, как своим собственным, владеет недвижимым имуществом в течение 15 лет, либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество.

Как разъясняет Пленум ВС по смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть признано на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также бесхозное имущество. Из этого следует, что право на государственное имущество не может быть признано за гражданами и юридическими лицами.

Относительно юридических лиц хотелось бы отметить, что признание права собственности на самовольную постройку возможно только в судебном порядке, при условии, что земельный участок предоставлен на законных основаниях, что назначение постройки соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, что отсутствует нарушение прав третьих лиц, в первую очередь владельцев и пользователей смежных земельных участков, при сохранении постройки, и отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, т. е. подтверждена безопасность постройки.

Соответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка может быть подтверждено выписками из государственного кадастра объектов недвижимости и градостроительной документацией (генеральным планом населенного пункта, правилами землепользования и застройки). Отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц может быть подтверждено соответствующими письмами, заявлениями, а при привлечении данных лиц к участию в процессе - отзывами на исковое заявление.

В качестве доказательств того, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также соответствует специальным нормам и правилам, истцу необходимо предоставить положительные заключения уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному, пожарному и санитарному надзору, в которых данные обстоятельства должны быть прямо отражены, а сами заключения подписаны уполномоченными должностными лицами.

Возведение новых построек при наличии обременений права собственности в виде запрещения нового строительства является основанием для признания постройки самовольной и ее сноса

Хотелось бы обратить внимание на то, что исходя из положений раздела «Споры о правах на недвижимое имущество» Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (споры о правах на недвижимое имущество), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (допустим, право собственности на один и тот же объект зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое, ипотека или иное обременение прекратились) оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права собственности отсутствующим. Это новое направление в нашем законодательстве. По данным спорам нет однозначной практики в судах общей юрисдикции. В арбитражных судах данная практика сложилась.

Все вышеизложенное касается и малоэтажного индивидуального строительства.

По международным нормам, основным видом недвижимости считается земля, а расположенные на земельном участке здания, строения, сооружения рассматриваются в качестве временного улучшения земельных участков.

Нормативное обеспечение малоэтажного домостроения сегодня базируется всего на двух документах государственного уровня: ГОСТ 11047-90 и СНиП 31-02-2002 г.

В последнее время имеется много судебных актов о сносе самовольных построек - построенных с нарушением градостроительных норм и правил, на земельных участках с разрешенным использованием под индивидуальное жилое строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство, сельскохозяйственное назначение и прочее. Основным аргументом сноса являются несоблюдение градостроительного регламента и вида разрешенного использования.

Очень много исков о сносе самовольных построек подается в суд прокуратурой в защиту интересов неопределенного круга лиц.