Загородный рынок: тревожный весенний покупатель

О том, как поправить ситуацию, как выстраивать маркетинговую политику, говорили на весеннем саммите «Пригород: ключ на старт!»

По итогам 1 квартала 2014 года на рынке коттеджных поселков впервые зафиксирован отрицательный рост - минус 6,5%.

По данным Центра аналитики и консалтинга АН «Итака», по итогам 1 квартала 2014 года на рынке коттеджных поселков впервые зафиксирован отрицательный рост - минус 6,5%. На рынке сегодня реализуются 443 коттеджных поселка, что на 31 объект меньше, чем в прошлом году. Столь резкое сокращение предложения может говорить о начинающемся затоваривании сегмента.

Жесткий отбор заемщиков

По оценкам главного редактора журнала «Пригород» Дмитрия Синочкина, из якобы имеющихся на загородном рынке 400 с лишним коттеджных поселков «живых», то есть реально строящихся и продающихся, не более половины.  Ипотека как главный драйвер квартирного рынка притормаживает, и вряд ли застройщики вправе рассчитывать на заметное увеличение оборотов за счет кредитования. На самом высоком уровне уже не раз заявляли, что три последующих года будут сложными для отечественной экономики, так что, по мнению Синочкина, денег на рынке будет или столько же, или меньше, а риски инвесторов при этом выше, по крайне мере - по длинным сделкам. Отсюда вывод: сограждане будут жить «здесь и сейчас», а покупать будут преимущественно высоколиквидное, уже построенное жилье.

С этим согласен Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс». По его словам, все возникающие на рынке тенденции краткосрочны. Кто-то стал покупать валюту, а кто-то недвижимость. Февраль и март были активны с точки зрения спроса на загородном рынке, наметилась также тенденция к увеличению спроса на малоэтажные квартирные комплексы. Такие покупки рассматривают те, кто не нуждается в земельном участке, но хочет жить за городом при городском комфорте или же просто не имеет возможности в силу высокой цены приобрести городские жилые метры.

Пересматривать прогнозы по рынку можно хоть ежедневно, настолько стремительно меняются политические реалии, включая небезызвестные санкции.

Руководитель департамент аналитики Jones Lang LaSalle Владислав Фадеев говорит, что пересматривать прогнозы по рынку можно хоть ежедневно, настолько стремительно меняются политические реалии, включая небезызвестные санкции. По мнению эксперта, западных инвестиций в стране станет меньше, значит, финансирование ограничено, а это, в свою очередь, приведет к ужесточению отбора банками заемщиков. Тем не менее Фадеев ожидает небольшой, но рост доходов среднего класса, который будет очень тщательно взвешивать свое инвестиционное поведение.

Броуновское движение

По словам советника руководителя ГК «Стинком» Светланы Невелевой, от развития инфраструктуры, дорог, Ленобласти в целом - словом, от всего того, что должно выполнить государство, - зависит реализация имеющегося отложенного спроса. Поведение покупателя г-жа Невелева охарактеризовала как тревожное: «Успеть до падения рубля купить то, что было намечено».

А вот «элит сидит отдельно» - так выразилась Светлана Невелева о дорогих объектах. Их покупателями по-прежнему являются чиновники, монополисты и аффилированные с ними компании. Новых игроков не появилось, а кто хотел загородную недвижимость, тот ее приобрел. Так что инвесторов попросту нет.

С оценками коллег согласен Дмитрий Сперанский, генеральный директор Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН). Он характеризует положение дел на загородном рынке как «броуновское движение». В прошлом году в некоторых проектах цены снижались на 3-4%, в других - повышались на 25%.

Экспертами БАРН выявлена зависимость поведения покупателей загородных объектов от политических оценок граждан. «Выяснилось, что динамика продаж на загородном рынке в последние три года удивительным образом соответствует тому, как граждане оценивают общее положение дел в стране», - отмечает Сперанский. На примере опросов, которые проводит «Левада-центр», он показал, что в те времена, когда ситуация в стране, по мнению граждан, резко улучшалась, наблюдался и взлет продаж загородных объектов. И наоборот: когда оценки соотечественников снижались, падала и активность клиентов на загородном рынке.

Эксперты пришли к мнению, что рост цен на загородном рынке если и будет, то лишь в отдельных успешных проектах. Наметившиеся конфликты в пригородных территориях (с одной стороны - между «малоэтажкой» и «многоэтажкой», с другой - между жителями и застройщиками природоохранных территорий) могут привести к переформатированию отдельных проектов и даже их закрытию. Уже сейчас многие застройщики предпочитают возводить не коттеджные поселки, а малоэтажные жилые комплексы, которые на сегодняшний день пользуются высоким спросом.