Встроенные давать в одни руки!

Коммерческие помещения в новостройках - это одновременно и спасение, и головная боль. С одной стороны, жители быстро растущих новых районов остро нуждаются в том, чтобы рядом, в шаговой доступности открывались магазины, аптеки, сбербанки, детские центры досуга. А с другой - наличие таких помещений предполагает сложную схему юридических и финансовых взаимоотношений девелопера, застройщика и управляющей компании. Обсуждение целесообразности практики размещения на нижних этажах строящихся жилых комплексов коммерческих помещений состоялось в городском фонде имущества. Судя по тому, что в разговоре принимали участие ведущие компании-застройщики, юристы, консалтеры, журналисты и специалисты в сфере недвижимости, тема эта волнует многих.

Наличие коммерческих помещений предполагает сложную схему юридических и финансовых взаимоотношений девелопера, застройщика и управляющей компании. 

Кому это надо?

«С коммерческими помещениями из-за сложностей передачи их тому или иному бизнесу всегда много проблем, - говорит Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank St.Peterburg. - С другой стороны - они решают несколько разноплановых проблем. Во-первых, наличие встроенных коммерческих помещений повышает рентабельность объекта, поскольку их стоимость выше жилых. Кроме этого, они буквально спасают те комплексы, фасады которых не отличаются разнообразием. И нельзя забывать о маркетинговой составляющей, в которой наличие в жилом комплексе сервисных учреждений повышает его привлекательность для покупателя. Однако благостную картину портит тот факт, что не всегда удается выдержать то содержание, профиль деятельности, которые закладываются на стадии проектирования. Помещения могут попасть нерадивым арендаторам, случайным людям, которые не заинтересованы в том, чтобы выстраивать концепцию бизнеса, а просто желают инвестировать в недвижимость. Поэтому зачастую дальнейшая судьба этих помещений прогнозируется с трудом».

В качестве решения проблемы размывания первоначального замысла профилирования учреждений в том или ином комплексе юристы предлагают усилить государственный контроль, девелоперы говорят, что задачу можно решить, оставив «встройку в одних руках». То есть та организация, которая заказала проект, строила комплекс, планировала создать в нем определенную атмосферу, и должна управлять этой недвижимостью, чтобы сохранить первоначальный замысел. Так, к примеру, произошло в ЖК «Леонтьевский мыс», где изначально была заложена идея, что строить и управлять комплексом будет одна компания. Но такой подход обычно по плечу крупным холдингам, а другие справедливо считают, что управление и строительство - слишком разные виды бизнеса.

Та организация, которая заказала проект, строила комплекс, планировала создать в нем определенную атмосферу, и должна управлять этой недвижимостью.

Рубль - всему голова

По мнению специалистов в сфере городской недвижимости, встроенные помещения и дальше будут охотно строить, поскольку это выгодно.

«Если стоимость средней квартиры в новостройке составляет 3 - 5 млн рублей, а цена коммерческого помещения более 20 млн, то дискуссия теряет смысл, - подчеркивает Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимости АН “АРИН”. - Но все равно проблемы остаются. Девелоперам все сложнее притянуть качественного арендатора на основании выкупа при сроке окупаемости в 10 лет. Потом и сама эта окупаемость может оказаться под вопросом, если мы проанализируем, кто и зачем покупает квартиры на окраинах. Зачастую - это лишь вложения в кирпич или способ заработать на аренде жилья. Поскольку рынок предложений перегружен, квартиры пустуют длительное время. Значит, и клиентов у бизнесменов, арендовавших помещения, будет крайне мало».

В вопросе цены коммерческих помещений определяющим является локация. Близость к центру или станциям метро в разы увеличивает стоимость встройки. Так, по словам представителей компании RBI, цена за квадратный метр может начинаться от 60 тысяч на окраине и доходить до 2 млн 300 тысяч на Невском проспекте. Другой застройщик посетовал, что, несмотря на близость к воде, из-за удаленности комплекса не продаются даже шикарные видовые офисы.

Малыши стали осторожнее

По словам директора по развитию компании «Л1» Надежды Калашниковой, их опыт показал, что, несмотря на формирующуюся атмосферу комплексов, приличную локацию, девелоперам невыгодно продавать отдельные помещения в аренду. Выгоднее продать их полностью блоком.

Эта тенденция связана и с экономической ситуацией в стране, когда малый бизнес опасается браться за рискованные проекты. А создавать коммерческое предприятие с нуля на окраине - большой риск.

Девелоперам невыгодно продавать отдельные помещения в аренду - выгоднее продать их полностью блоком.

«Малыши стали осторожнее, - говорит Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NIA Becar в Санкт-Петербурге. - Они больше ориентируются на помещения у метро, с большими витринами».

Одним арендаторам, желающим обеспечить наплыв клиентов, необходимо, чтобы появлялись «якоря», которыми обычно выступают сетевые продовольственные магазины, кафе фаст-фуд, суши-бары. Другие, как детские или медицинские центры и аптеки нуждаются в лицензировании. В это же время активнее стали развиваться крупные торговые продуктовые сети, которым окраины не страшны, скупающие сотни метров. Активнее используются разные финансовые механизмы, включая лизинг. Также интерес к коммерческой недвижимости проявляют банки, желающие создавать свои отделения в разных районах города.

В итоге специалисты склонны дать оптимистичный прогноз относительно судьбы встроенных помещений и их загруженности, поскольку на рынке городской недвижимости коммерческие площади по-прежнему в дефиците.