Загородный рынок: в ожидании лучших времен

Застой на рынке коттеджных поселков обусловлен не только экономической ситуацией в стране. Еще полгода, да и год назад «коттеджники» рассуждали о растущей конкуренции, причем не только друг с другом, но и с проектами малоэтажной застройки и мультиформатными проектами. В числе причин спада продаж и медленного умирания множества проектов называли непродуманную маркетинговую стратегию, желание скорейшей реализации земельного банка при отсутствии должного опыта, уменьшение количества территорий для девелопмента с хорошей локацией, низкий платежеспособный спрос населения.

В квартирном сегменте, напротив, ситуацию можно охарактеризовать как стабильную, причем это касается и малоэтажных жилых комплексов, и юридически «чистых» таунхаусов. Правда, время для принятия клиентом решения о покупке увеличилось, а спрос сместился в сегмент квартир с маленьким метражом. Девелоперы, в свою очередь, пытаются поощрять клиентов, которые не боятся совершать более дорогие покупки, уменьшая требования к размеру первого взноса, удлиняя время рассрочки, объявляя о разнообразных скидках на свои объекты.

Уходить не собираются

На данный момент в Ленинградской области насчитывается более 400 проектов, в том числе с инженерно подготовленной землей. При этом ежегодно их число пополняется и уменьшается примерно на сотню. Устойчивые темпы продаж демонстрируют не более 20% (по другим оценкам - не более 30%) малоэтажных образований, реализуемых профессиональными девелоперами. Остальные обычно реализуют 1-2 проекта в вялотекущем режиме по мере получения денег от новых покупателей.

Устойчивые темпы продаж демонстрируют не более 20% малоэтажных образований

«Сейчас рынок загородной недвижимости находится в стагнации, - считает Юлия Барахтина, директор АН «Бекар». - Причем замедление рынка затронуло все сегменты малоэтажного жилья». Эксперты ожидали традиционного увеличения спроса на объекты загородной недвижимости в сентябре, но пока изменений в динамике данного показателя в «Бекаре» не отмечают.

По мнению Елены Шишулиной, директора по маркетингу ЗАО «УК „СТАРТ Девелопмент“», в вопросе о состоянии рынка многое зависит от формата коттеджного поселка. «Если говорить о проектах с землей без подряда, то никакой стагнации не наблюдается: все лето в нашем коттеджном поселке „Тайберри“ в Тайцах активно продавались участки, а результат сентября уже лучше любого предыдущего месяца», - рассказывает эксперт.

Готовые дома действительно стали реализовываться несколько медленнее. Причем, исходя из опыта работы с коттеджным поселком «Золотые ключи», Елена Шишулина отмечает сохранившийся к ним интерес в обычном объеме. Но сделки затягиваются из-за того, что клиенты пытаются продать имеющиеся квартиры или получают одобрение по ипотечным кредитам, что сейчас стало гораздо сложнее сделать.

Профессиональные девелоперы не собираются уходить с рынка и подумывают о новых проектах. Так, ГК «Кивеннапа» планирует освоение новых территорий как в Ленинградской области, так и России в целом. Группа компаний «АйДаДом» активно расширяет свой земельный банк и собирается запустить нескольких новых проектов в Ломоносовском районе и на севере Ленобласти. В компании «Строительный трест» рассматривают приобретение нескольких новых земельных участков. «ПетроСтиль» планирует в декабре вывести в продажу третью часть проекта «Близкое».

Но в целом вывод новых коттеджных поселков практически приостановился. Теперь вместо 10-15 новичков за месяц появляются в лучшем случае 3-5 свежих проектов.

В фаворе - малый метраж

Чуть лучше чувствуют себя малоэтажные квартирные жилые комплексы. Их застройщики, как правило, не испытывают дефицита покупателей, особенно в малометражном сегменте. Квартиры покупают, но время ожидания - с момента ознакомления до принятия решения - увеличилось. В «Петровской мельнице» стабильно растут цены по мере вывода на рынок новых блоков, хорошо идут продажи в «Щегловской усадьбе». «3 июня мы открыли продажи сразу в четырех типовых корпусах малоэтажного комплекса „Щегловская усадьба“, - говорит Татьяна Соколова, начальник отдела продаж СК «Навис». - К началу сентября половина из 384 квартир была продана. Мгновенно были раскуплены квартиры небольшого метража».

В апреле 2014 года наблюдался резкий скачок на покупку инвестиционных квартир экономкласса в малоэтажных комплексах и таунхаусах

Более того, в середине сентября компания вывела в продажу еще четыре корпуса. И самое главное, по словам Татьяны Соколовой, инвестиционные сделки по данному объекту носят единичный характер: квартиры в «Щегловской усадьбе» приобретают для собственного проживания.

Между тем еще в апреле 2014 года, по данным Юлии Барахтиной, наблюдался резкий скачок на покупку инвестиционных квартир экономкласса в малоэтажных комплексах и таунхаусах. Это, по ее мнению, было связано с ростом курса валют по отношению к рублю и последовавшим ажиотажем среди платежеспособных граждан, желающих вложить свои денежные средства в недвижимость, тем самым сохранив их.

Не всем повезло разместить свои денежные активы выгодно: на рынок таунхаусов вышло несколько проектов, когда на землях ИЖС возводились «многоквартирники» с невнятной перспективой оформления квартир в собственность.

Елена Шишулина просит не смешивать в одну кучу квартиры и таунхаусы. «Таунхаус - это, по сути, все-таки свой дом со своим участком, хоть и блокированный, а не отдельно стоящий, как коттедж. И строительство таунхаусов на землях ИЖС вполне допустимо и правильно, главное, чтобы размер придомового участка соответствовал нормативу по правилам землепользования и застройки», - уточняет специалист.

На примере проекта «Золотые ключи» она показывает, что минимально допустимый размер земельного участка - 1,5 сотки. Это вполне подходящая территория для таунхауса, а на дуплексы приходится уже по 2,5 сотки. Застройщик без проблем получил свидетельства о собственности на эти участки и дома, у каждого таунхауса есть свой почтовый адрес, банки спокойно дают ипотечные кредиты на их приобретение.

«Другое дело, - предупреждает директор по маркетингу «СТАРТ Девелопмент», - если на одном участке с одним кадастром площадью 6 соток возводится многоквартирный дом или линия из 10 таунхаусов - в этом случае угроза сноса будет вполне реальна».

Классовая разница

В разных ценовых категориях загородные объекты тоже могут чувствовать себя по-разному, говорит генеральный директор компании «Русь. Новые территории» Дмитрий Майоров, это обусловлено мотивацией совершения сделки. Для эконом - это решение первичной материальной потребности, следовательно, эта потребность не исчезнет при любых обстоятельствах, считает Майоров. Может меняться лишь бюджет такой сделки и, как следствие, прямые параметры объекта недвижимости (площадь, удаленность, степень готовности и т. п.). Но и риски, на которые идут покупатели, достаточно высоки. «Отсутствие альтернативы заставляет надеяться на авось, тем более что реальных негативных последствий таких рисков пока не наблюдается (нет сноса построек, запрета на проживание и т. д.)», - уточняет директор «Русь. НТ».

В сегменте элит покупатели стремятся к совершенствованию среды обитания, уровня комфорта, обновлению образа жизни

Эконом и элит, по мнению Елены Шишулиной, гораздо стабильнее по сравнению с классами комфорт и бизнес. «Спрос на элитные дома практически не зависит от рыночной конъюнктуры, а эконом тоже всегда востребован из-за относительной простоты приобретения. Конечно, и здесь колебания тоже присутствуют, но их амплитуда существенно меньше», - считает директор «Старт Девелопмент».

В сегменте элит, добавляет Дмитрий Майоров, покупатели стремятся к совершенствованию среды обитания, уровня комфорта, обновлению образа жизни. «Следовательно, сделки совершаются не в зависимости от экономической ситуации, а при наличии интересного предложения. А таких покупателей сложно удивить», - говорит Майоров.

Борьба за покупателя

Темпы продаж - это всегда результат совокупности факторов: репутации девелопера, готовности поселка, объема рекламы, профессионализма продавцов, влияния внешних рыночных факторов, уровня конкуренции. По мнению Елены Шишулиной, в некоторых малоликвидных поселках к концу года продажи действительно могут встать. «Профессионалы справятся с имеющимися сложностями, но тоже могут недосчитаться примерно 20% от стандартного количества сделок, - прогнозирует эксперт. - И конец 2014 года в этом отношении вряд ли будет отличаться от начала следующего, хотя перед новогодними праздниками возможно большое количество стимулирующих рекламных акций».

С Шишулиной согласен Дмитрий Майоров: «Традиционно большинство проектов „серой массы“ уйдут в зимнюю спячку - де-юре или де-факто - не важно». Но они и не давали существенной картины рынку, добавляет собеседник OK-inform. Успешным проектам не станет от этого легче - им предстоит побороться за своего покупателя.

Юлия Барахтина затрудняется с прогнозом, как поведет себя загородный рынок в будущем, поскольку коттеджи для многих не являются предметами первой необходимости, как квартиры. «Объем продаж загородной недвижимости, а также покупательская способность граждан будут напрямую зависеть от внутренней экономической и внешнеполитической обстановки в стране», - заключает Барахтина.