Страх закона

К июню должна быть разработана соответствующая документация, но ею пока не занимаются повсеместно все участники процесса. Работать же с долевым строительством сегодня готовы меньше половины крупных страховых компаний.

Договорные отношения

Напомним, зимой Госдума приняла закон о страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Страхование предлагает два способа: заключение договора со страховой организацией или участие в обществе взаимного страхования (ОВС). Также рассматривается вариант поручительства банка.

Однако, по словам главы комитета по гражданскому и жилищному строительству Максима Шубарева, банковская гарантия – «это не решение».

- Во-первых, это дорого, что обязательно скажется на себестоимости строительства, - считает Шубарев. - Во-вторых, существует много маленьких банков, которые готовы выдать гарантию на своих определенных условиях. И ничего хорошего из этого не выйдет.

Москва и Петербург - самостоятельные субъекты, и работа с муниципальными образованиями у них выстроена немного по другим принципам.

Совершенного законного механизма для решения проблем дольщиков сегодня нет. Не установлены требования к страховым компаниям. А создание ОВС упирается в региональные тонкости. Например, Москва и Петербург - самостоятельные субъекты, и работа с муниципальными образованиями у них выстроена немного по другим принципам, нежели в регионах. Кроме того, правительство каждого субъекта, зная специфику региона, наладило свою систему работы, и страхование должно максимально гармонично в нее влиться. В идеале.   

Директор по развитию и инновациям центра страхования ипотечных и розничных банковских рисков ОАО СК «Альянс» Виталий Уc напоминает, что сроки нового закона уже обозначены, начались работы по расчету тарифов, а к июню документация должна быть  подготовлена.

- Мы общались с застройщиками, звонили, спрашивали, но никакой работы ими в этом отношении не ведется, - рассказал представитель СК «Альянс».

Что касается коммерческих страховщиков, в этом году создана рабочая группа, которая разрабатывает правила гражданского страхования. Уже поступил ряд замечаний, которые учтены и будут направлены на рассмотрение в федеральную службу по финансовым рынкам. Впоследствии группа займется непосредственно положениями закона и разработкой методик ценообразования.

- Конечно, те проценты, которые были озвучены в 2010 году, – заоблачны! - говорит Виталий Ус. - Тогда речь шла о 3-4% с договора, которые составляли страховую премию, выплачиваемую в рассрочку. Цифра неподъемна для застройщика. По мнению экспертов, страховка не должна быть больше 1%.

Поручение президента, в первую очередь, включало такие пункты, как «разобраться с долгостроем» и «определить, кто такой застройщик».

Договор страхования по новому закону не предусматривает франшизу (это часть причиненного дольщику вреда, не подлежащая возмещению). Он заключается на весь срок строительства плюс два года. Дольщики смогут потребовать деньги только в двух случаях: если это подтвержденное решение суда об обращении взыскания на предмет залога, либо решение Арбитражного суда о признании должника банкротом и открытие конкурсного производства (а также выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований).

Другие причины долгостроя страховке не подлежат.

Опасения, которые не застрахуешь

Первая реакция коммерческого страхования на этот закон было напряженной. Выяснилось, что страховщики примерно представляют, кто такие строители. Определения «застройщика» нет. Им может быть и созданная вчера компания, и НИИ, в общем, тот, кто является собственником земли. Таким образом, для строителей, которые будут субъектами страхования, вопрос подбора застройщика станет во главу угла.

Обсуждая подводные камни этого, несомненно, благого начинания, участники рынка замечают, что поручение президента, в первую очередь, включало такие пункты, как «разобраться с долгостроем» и «определить, кто такой застройщик». Страхование ответственности шло после этих двух строк. Теперь разбираться приходиться со всем сразу.

За работу с долевым строительством готовы браться крупные страховые компании, у которых есть опыт работами с отдельными объектами и банками. Риски здесь просчитать очень трудно даже самим строителям. Но сказать, что они совсем непрозрачны, нельзя.  Просто требуют индивидуального подхода. Страховщики проверяют исходно-разрешительную, проектную и финансовую документацию. Проводят проверку и в отношении самого застройщика. Если у последнего были уголовные удела, сотрудничать с ним не будут.

Из всех крупных игроков (которых на страховом рынке около 50), за долевую стройку готовы взяться только 15-20%.

Как сообщил сотрудник СК «Альянс» в разговоре с журналистом ОК-inform, сейчас из всех крупных игроков (которых на страховом рынке около 50), за долевую стройку готовы взяться только 15-20%. Еще одно опасение экспертов вызывает тот факт, что емкости страхового рынка может не хватить. В этом случает появится необходимость в комбинированном покрытии - использовании всех механизмов. Правила, созданные в союзе страховщиков, будут действовать для всех. Это позволит исключить случаи демпинга, когда появляются компании, готовые взять на себя любой объем риска за вознаграждение.

А вот в ОВС могут не захотеть видеть компании, которые имею задолженность: платить за нее придется дольщикам «честных» застройщиков.

Банковские гарантии не создадут объем на рынке (они подключаются либо к аффилированным с ними компаниями, либо предлагают ипотеку, но уже на высоких сроках), но могут быть его подспорьем.

Но все дороги все равно ведут к дольщику - в конце концов, он отнесет свои деньги туда, где ему максимально доходчиво объяснят, что они точно не пропадут.