Россиянам придется забыть о дешевой ипотеке

Текущее состояние и перспективы развития ипотечного кредитования обсудили участники профессиональной конференции «Финансовая система и бизнес Северо-Запада: новые реалии», прошедшей в рамках Банковской недели Северо-Запада.

Двоякое впечатление

Современный рынок недвижимости вызывает смешанные ощущения. «С одной стороны, статистика показывает достаточно устойчивые темпы роста. С другой, все мы видим, какая ситуация на финансовых рынках», - делится своими впечатлениями первый заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк.

В этом году ожидается рекордный ввод жилья - более 70 млн кв. м

Действительно, с точки зрения ввода жилья рынок демонстрирует достаточно высокие и устойчивые темпы роста. По данным АИЖК, за 8 месяцев текущего года ввод жилья на 30% превысил объемы прошлого года. К тому же в этом году ожидается рекордный ввод жилья за всю историю современной России с 1990 года - более 70 млн кв. м.

В то же время цены на жилищном рынке остаются стабильными уже в течение года. Более того, если смотреть очищенные от инфляции цены, то наблюдается некоторое снижение. В АИЖК считают, что эта тенденция продолжится, и выделяют три основных причины: ужесточение условий ипотечного кредитования, снижение доходов населения и уменьшение инвестиционного спроса.

Объемы растут, но темпы начинают падать

Что касается доли сделок с ипотекой в общем объеме, то, по данным Росстата, она составляет 26%. При этом точной статистики по первичному рынку нет, разные банки и риелторы называют цифры от 30 до 50%. На вторичном рынке, по данным Андрея Семенюка, доля сделок с ипотекой существенно ниже - меньше 20%.

По данным АИЖК, за 8 месяцев текущего года объем выдачи ипотечных кредитов превысил 1,1 трлн рублей, а по итогам года этот показатель ожидается на уровне 1,5 трлн рублей.

В августе текущего года темпы роста ипотеки впервые снизились

При этом годовые темпы роста ипотеки также повышаются и превышают прошлогодние. Однако есть и тревожные сигналы. В августе текущего года темпы роста ипотеки впервые снизились, показав самый низкий показатель по приросту за последние два года.

Представитель АИЖК объясняет это в первую очередь повышением ставок. Практически все крупные банки, по данным агентства, в августе подняли ставки. Размер повышения составил 0,5-1%. «С учетом того лага, который есть, ожидаем, что увидим это все в статистике за октябрь-ноябрь», - поясняет господин Семенюк.

Вторым фактором, способствующим снижению темпов, стало ужесточение требований к заемщикам, главным образом в плане подтверждения доходов и размера первоначального взноса. По мнению Андрея Семенюка, это правильная мера, поскольку, несмотря на уроки кризиса 2008-2009 годов, за последние два года требования к заемщикам существенно снизились.

На этом фоне ситуация с просрочкой по ипотечным кредитам пока остается стабильной. «Тяжелая» просрочка (по международным стандартам - более 90 дней) в относительном выражении составляет в среднем не более 2%, в то время как по потребительским кредитам этот показатель составляет более 10%.

Процентные риски

Несмотря на то, что в абсолютном выражении, где свою роль играет растущая база, просрочка подрастает, основной риск, который заложен в системе ипотечного кредитования, - не кредитный риск, связанный с неплатежами по ипотеке, а процентный, отмечают в АИЖК.

Причина такого риска - большой разрыв между сроками кредитов и депозитов, за счет которых сейчас зачастую выдается ипотека. По данным АИЖК, средний срок выдачи ипотечного кредита - 17 лет, средний срок погашения - около 7-8 лет. Привлечь депозит на такой срок представляется проблематичным.

Выдавать ипотеку под 12,3% годовых - убыточный бизнес для банков

Процентный риск достаточно ярко проявился в США в 80-х годах в системе строительно-сберегательных касс, построенной на привлечении коротких денег населения и выдаче ипотечных кредитов, напоминает Андрей Семенюк. В результате изменений на финансовых рынках система сберегательных касс рухнула.

В теории, согласно российской госпрограмме обеспечения доступным и комфортным жильем, основным источником ипотечного кредитования должен являться выпуск ипотечных ценных бумаг. В реальности сегодня на рынке количество инвесторов с «длинными» деньгами значительно сократилось. Из-за решений по пенсионным накоплениям фактически ушли с рынка негосударственные пенсионные фонды, а международная обстановка отпугнула иностранные страховые компании. Их российские коллеги такими средствами, из-за неразвитости страхового рынка, не обладают.

«Сегодня средняя ставка по ипотечным ценным бумагам банков составляет более 11%, в таких условиях выдавать ипотеку под 12,3% годовых - это убыточный бизнес для банков, - считает господин Семенюк. - В 1,3% невозможно впихнуть ни операционные издержки, ни кредитную маржу, ни другие сопутствующие расходы».

Смена государственного курса

Вот и получается, что без государственного участия для заемщиков рост процентных ставок неминуем. Однако с учетом новой экономической ситуации государство также корректирует свою ипотечную политику.

Поскольку рынок уже сформирован, АИЖК уходит от стандартных кредитов и концентрируется на социальной ипотеке для платежеспособных групп населения, выбранных государством, например военнослужащих, рассказывает Андрей Семенюк. Кроме того, агентство планирует в будущем участвовать в развитии рынка арендного жилья и в новой госпрограмме «Жилье для российской семьи». К слову, в этой программе из-за высоких цен на жилье не участвуют ни Петербург, ни Ленобласть.

АИЖК уходит от стандартных кредитов и концентрируется на социальной ипотеке

«В Сбербанке, главном игроке на рынке ипотечного кредитования, подтверждают появление нового сегмента заемщиков - представителей бюджетной сферы. Помимо военнослужащих, в банке все чаще кредитуются врачи, причем не только высший, но и обслуживающий персонал лечебных учреждений», - рассказывает заместитель председателя ОАО «Северо-Западный банк Сбербанка России» Олег Голубенцев.

В целом крупнейшая российская кредитная организация активно расширяет свою клиентскую базу и, несмотря на разговоры о кризисе на рынке, пока что еще упрощает процедуру выдачи кредитов, позволяя, например, заемщику не предоставлять справку 2-НДФЛ.

Тем не менее президент Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ) Владимир Джикович предостерегает Сбербанк от чересчур оптимистичных планов по поводу упрощения выдачи кредитов. «Как бы потом не было мучительно больно, - предупреждает господин Джикович. - Вид заемщика серьезно изменился: стали распадаться браки, появилось большое количество одиночек, и задолженность, таким образом, стала все более сложной к взысканию».