Госдума ополчилась на жилищных спекулянтов

Согласно принятому 21 ноября Госдумой в третьем (окончательном) чтении законопроекту о поправках к Налоговому кодексу РФ, минимальный предельный срок владения объектом жилой недвижимости увеличивается с 3 до 5 лет (хотя изначально планировалось продлить его до 7 лет). По прошествии этого времени выручка от продажи жилья освобождается от НДФЛ. Исключение в новых правилах сделано для недвижимости, право собственности на которую возникло в результате приватизации, наследования, дарения от близких родственников или по договору ренты. В этом случае срок остается прежним - 3 года.

Если недвижимость продана до 1 января 2016 года, новые нормы применяться не будут

Внесены также изменения в порядок расчета налогооблагаемой базы. Теперь налог будет определяться от кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7, даже если в договоре купли-продажи будет прописана меньшая сумма. При этом на уровне субъектов РФ минимальный срок владения объектом недвижимости или размер коэффициента могут быть уменьшены законодательно.

Поправки начнут действовать с 1 января 2016 года. То есть, если недвижимость продана до этого срока, новые нормы применяться не будут. 

По заверению главы комитета Госдумы РФ по бюджету и налогам Андрея Макарова, предложенные поправки позволят вывести из тени мощную отрасль, где крутятся огромные деньги. Иными словами, пояснил OK-inform заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский, налицо попытка перекрыть канал инвестиций в спекулятивное жилье.

«Таким образом, государство намерено бороться с практикой занижения цен в договорах купли-продажи недвижимости с целью получения налогового вычета», - сообщила нашему изданию юрисконсульт Агентства развития и исследований в недвижимости Елена Рудницкая. Тем самым, считает эксперт, государство хочет взимать меньше налогов с обычных собственников жилья и, напротив, получать гораздо больше денег от владельцев инвестиционных квартир.

Как заявил OK-inform председатель совета директоров O2 Group Виктор Осокин, Госдума приняла компромиссный вариант: «Первоначальная идея увеличения срока владения до 7 лет оказала бы на рынок деструктивное влияние. Пятилетний период, на мой взгляд, избыточен, но принципиальных изменений в структуру продаж он не привнесет».

Цель поправок - перекрыть канал инвестиций в спекулятивное жилье

По мнению эксперта, неготовые к ожиданию инвесторы будут использовать схемы, где не возникает права собственности. «Так, оптимальной станет работа по ЖСК или договору долевого участия. Соответственно, квартиры на первичном рынке будут реализовываться по договору цессии (переуступки права требования. - Прим ред.) до сдачи дома в эксплуатацию, - полагает господин Осокин. - Безусловно, подобный путь несколько снизит прибыльность сделок, однако вряд ли скажется на общем интересе инвесторов к недвижимости».

К слову, аналитики О2 Недвижимость в условиях нестабильности на финансовых рынках констатируют рост доли инвестиционных квартир на объектах компании примерно на 5%. «Сейчас эта доля достигла 25% от общего числа реализованных квартир», - сообщили они. В некоторых других компаниях эта доля еще выше - 30-40%, в зависимости от конкретного объекта.

В этой связи у депутатов теоретически может возникнут желание «поработать» с договором цессии и, скажем, каким-то образом законодательно снизить его привлекательность для инвесторов. Но тогда упадут продажи у застройщиков, которые, в свою очередь (особенно крупные компании), станут выводить на рынок меньше жилья, вынуждены будут «замораживать» новые проекты и, соответственно, сдавать меньше объектов в эксплуатацию.

Однако это уж совсем неприлично в государственном масштабе (а для возможных авторов таких инициатив - просто опасно), потому что в свое время Владимир Путин поставил задачу увеличить в перспективе объемы жилищного строительства в России до 140-145 млн кв. м ежегодно. Тем самым нынешняя положительная динамика благополучно усохнет. А она такова: если в 2012 году в РФ построили 64,5 млн кв. м жилья, в 2013-м - 70,6 млн «квадратов», то за 9 месяцев 2014 года - уже 48, 2 млн (+24,6% к прошлому году).