Ярмарка строительных надежд

В конце прошлой недели в Санкт-Петербурге прошла 30-я международная «Ярмарка недвижимости». Мероприятие, проводящееся уже 15 лет дважды в год, собрало более 350 участников, среди которых - крупнейшие игроки рынка Петербурга и Ленобласти, а также зарубежной и курортной недвижимости.

По словам организаторов, ярмарка собрала полный спектр предложений новостроек и вторичного рынка. При этом особое место заняла экспозиция, посвященная относительно новому для региона формату - малоэтажным комплексам за пределами Санкт-Петербурга.

Впрочем, говорили на выставке не только о перспективных проектах, но и о текущих проблемах. Как начавшийся спад в экономике скажется на рынке недвижимости, и по каким критериям выбирать строящуюся квартиру в новых условиях - рассказали участники круглого стола, организованного «Деловой газетой Ленинградской области». По словам главного редактора издания Елены Зубовой, в последний момент тема для многих компаний показалась «опасной», поэтому мероприятие собрало относительно немного участников, которые не боятся подобных обсуждений.

Текущая ситуация

В настоящее время количество сделок на рынке сокращается, но жилье остается востребованным. В целом рынок замер, но ситуация скоро изменится за счет переформатирования спроса, полагает представитель проекта «Надежные новостройки России» Мария Кошеверская. На первый план должна выйти надежность сделки, а тех, кто использует серые схемы, ждут проблемы.

Несмотря на текущую неблагоприятную макроэкономическую ситуацию, спрос на недвижимость не только не снизился, но и вырос, - уверен генеральный директор «УК группы УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. При этом бизнесмен уверен, что необходимость приобретения недвижимости не уменьшилась, однако последние несколько месяцев рынок наблюдал потерю платежеспособного спроса. «Ждем изменения этого негативного вектора из-за госпрограммы ипотеки по ставке 12%», - заявил эксперт.

Кроме того, господин Васильев предлагает обратить внимание на предложение. К концу 2014 года был поставлен абсолютный рекорд по вводу жилья. «Спрос остался на том же уровне, а предложение увеличилось. Это не связано с макроэкономической ситуацией», - добавляет он.

Еще одной проблемой для строителей сегодня является рост ставок по кредитам. Как известно, строительство жилого дома может осуществляться из трех источников: собственных средств, продажи квартир и кредитов, напоминает Арсений Васильев. При более цивилизованном рынке доля доходов от продаж в источниках финансирования стремится к минимуму. В текущих условиях рост ставок по кредитам ведет к понижению надежности отрасли. В то же время проблема закредитованности по факту отсутствует, т.к. предыдущий кризис научил банки не давать средства на те проекты, в достройке которых они не уверены.

«Проблема (высоких кредитных ставок - прим. авт.) есть, но с ней столкнулось не только строительство, а все промышленное производство, - рассуждает господин Васильев. - Сегодня не стоит ожидать, что рынок сделает шаг вперед с точки зрения надежности или качества. Будет пауза».

Кроме того, к концу года, по словам гендиректора «Унисто Петросталь» в отрасли возможно перераспределение проектов за счет небольших девелоперов, которые переоценили свои силы, и теперь ищут партнеров или готовы переуступить проект.

Кто может столкнуться с проблемами

По оценке Арсения Васильева, в ближайшее время проблемы с финансированием и достройкой могут испытать 5-10% проектов. Это самые дешевые, демпинговые предложения.

В этой связи бизнесмен рекомендует проявлять осторожность с точки зрения выбора компании, поскольку 214-ФЗ о долевом строительстве сегодня является уже не панацеей, а скорее - правилом хорошего тона. На остальные предложения следует смотреть со скепсисом: если уверенности нет, то не стоит связываться, советует господин Васильев.

Причем, большой размер компании вовсе не является гарантией от возможных проблем. Проблемы возникают не из-за размера, а «не совсем ответственного планирования», уверен девелопер: «Смотреть нужно не размер, а опыт. Предыдущий кризис - хороший показатель».

После кризисных потрясений на рынке останутся компании, имеющие опыт и строящие на собственные деньги, уверена Мария Кошеверская. При этом для потребителя главным вопросом станет то, как выделить такие компании, поскольку реклама не является показателем. Кроме того, покупателю сложно получить достоверную информацию о финансовой устойчивости застройщика. Однако даже если такие данные будут, то судить по ним сложно, поскольку девелоперы, как правило, используют холдинговые структуры, в которых средства могут быстро перебрасываться из одной компании в другую.

«Есть более наглядные факторы, - уверена госпожа Кошеверская. - Нужно смотреть сданные объекты в проектной декларации». Кроме того, покупателям следует внимательно изучить договор. Сегодня встречаются застройщики, которые заявляют, что работают по 214-ФЗ, но договоры по факту не соответствуют требованиям закона. В документах должна быть указана дата передачи жилого помещения, а не ссылка на обстоятельства ввода объекта в эксплуатацию, напоминает эксперт.

Кроме того, в очередной раз эксперты призвали граждан настороженно относиться к жилищно-строительным кооперативам (ЖСК). Договоры ЖСК не противоречат законодательству, но относятся к зоне риска. При инвестиционном договоре ЖСК застройщик может переносить сроки, что может свести на нет первоначальную выгоду в цене.