Сработает ли господдержка ипотеки при росте цен на недвижимость

Предложение и спрос: текущая ситуация

С точки зрения предложения текущее положение дел пока не вызывает опасений. По словам сопредседателя оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олега Островского, кризис, безусловно, есть, но «стройка не остановилась».

На 1 апреля 2015 года было введено в эксплуатацию 1,09 млн кв. метров жилья, что на 10% больше, чем в прошлом некризисном году. Сейчас в Санкт-Петербурге строится более 13 млн кв. метров жилья, в области - около 6 млн. В текущем году в Петербурге должно быть введено 2,7 млн кв. метров жилья, рассказал господин Островский в ходе круглого стола, организованного газетой «МК в Питере» и агентством TT-Finance.

Со спросом дело обстоит несколько хуже, так как кризис сказался на стоимости - и пока не в сторону уменьшения. По словам Олега Островского, рост стоимости материалов и инфляция неизбежно вызывают рост цен на квартиры. «В декабре мы подняли на 20% стоимость наших квартир», - подтверждает руководитель отдела продаж ЖК «Полежаевский парк» (застройщик ЗАО «Монолит-Кировстрой») Вера Баженова.

Сейчас же период ажиотажного спроса на жилье из-за роста валют сменился режимом ожидания. «Покупатели ждут дна цен на недвижимость. Мы проводим акции, скидки по которым доходят до 10%», - добавляет госпожа Баженова.

 «В феврале - начале марта был спад из-за дорогой ипотеки и сложной политической ситуации», - рассказывает директор по маркетингу ГК «РосСтройИнвест» Феликс Альбеков. После запуска программы государственного субсидирования ипотеки ставка снизилась с 16-17% до 11,9%. «Она (ставка) очень интересна всем нашим покупателям. Есть реальное оживление. Ипотека восстановилась до докризисного уровня - от 40 до 60% объема», - добавляет господин Альбеков.

С точки зрения банкиров ситуация выглядит не столь оптимистично. После резкого роста ставок по ипотеке в середине декабря прошлого года, началась волна паники, которая затем сменилась спадом и фактической остановкой рынка.

«С января месяца спрос на ипотечные продукты упал в три раза. Соответственно - выдачи упали примерно так же», - рассказывает пресс-секретарь ВТБ-24 по Северо-Западному федеральному округу Иван Макаров. По его словам, единственное, что несколько затормозило ситуацию на рынке - это позиции крупных банков, которые не стали резко повышать ставки.

Господдержки на всех не хватит

Запущенная с апреля госпрограмма субсидирования ставок по ипотеке изменит ситуацию, но не кардинально. «Если до запуска госпрограммы мы прогнозировали падение рынка ипотечного кредитования в три раза, то теперь мы прогнозируем падение в два раза», - говорит Иван Макаров.

«Не нужно питать иллюзий. В прошлом году ипотеки в стране выдано на 1,76 трлн рублей. Компенсационный фонд, предусмотренный государством, составляет 20 млрд рублей. Этого хватит на то, чтобы выдать примерно 400 млрд рублей ипотеки», - поясняет Антон Кириков, управляющий филиалом «Северо-Западный» ОАО «Банк Российский Кредит».

По его словам, в 2014 году с помощью ипотеки на первичном рынке было заключено порядка 50% сделок. При сохранении же текущих темпов ввода жилья в эксплуатацию продажи будут снижаться, потому что ипотеки «не хватит на всех».

В кризис все должны принимать какие-то меры: не только государство или банкиры, которые уже сократили свою маржу из-за подорожания денег, но и застройщики, уверен Антон Кириков. «При увеличении стоимости жилья на 20% те деньги, которые выделяет государство, фактически перераспределяются в карман застройщиков. В случае подорожания задача поддержки строительной отрасли не будет иметь эффекта», - полагает банкир.

При этом рассчитывать на продление программы господдержки и увеличение объема субсидий на ипотеку банки не советуют. «У нас есть еще рынок автокредитования и много других отраслей, которые тоже нужно поддерживать», - напоминает Иван Макаров.

Без роста цен нет развития

В свою очередь застройщики не согласны с неизбежностью грядущего падения объемов реализации. «Продажи не сократятся. Рынок живой. Очень многое будет зависеть от застройщика», - уверен Феликс Альбеков. При этом, по его мнению, для покупателя ключевым параметром при принятии решения станет не стоимость метра, а размер ежемесячного платежа. Определенную поддержку могут сыграть и программы рассрочки от застройщиков.

Что касается снижения маржи строителей, то ужиматься уже некуда, поясняет Феликс Альбеков: в отрасли существуют очень большие экономические риски из-за просрочки сдачи объекта, к тому же не стоит забывать о развитии. А для того чтобы развиваться, строительным компаниям нужно делать задел на будущее. «Если мы сократим маржу на 3%, то мы не сможем ни приобрести новый земельный участок, ни подвести сети, ни начать строить», - добавляет представитель строительной компании.

Пока что, по данным строителей, цены за квартал в среднем выросли примерно на 10%. По словам Феликса Альбекова, цены перестанут расти только в том случае, если «спрос станет в разы меньше, чем предложение».