Стоп. Снято!

Новичок рынка аренды

«Данный закон призван обеспечить доступным жильем широчайший слой населения, который не в состоянии приобрести жилье в собственность за счет своих или кредитных средств», - пояснил юрист практики по недвижимости и инвестициям из компании «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков.

До появления идеи с наемными домами государство планировало решать проблему с наймом жилья за счет возведения доходных домов. Строительные компании тоже активизировались и обсуждают выход на рынок апартаментов.

Несмотря на то, что все три понятия (наемное жилье, доходные дома, апартаменты) существуют в одной плоскости - на деле это совершенно разные вещи.

Первому определение теперь дано в статье 91.16 Жилищного кодекса. Согласно документу, наемным домом признается «здание, которое целиком, либо все помещения в котором, принадлежат на праве собственности одному лицу, и все помещения предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование по договорам найма». Квартиры в таких домах будут сдаваться сроком от 1 года до 10 лет, они не подлежат приватизации нанимателями, продажа помещений возможна только полным объемом и также только в одни руки.

Со вторым и третьим пунктом все сложнее. Удивительно, но четкого определения доходного дома и апартаментов в специально принятой законодательной норме нет. Девелоперы доходным домом считают любой дом, который построен с целью коммерческой сдачи помещений в аренду, без каких-либо ограничений по составу нанимателей и срокам. Апартаментами (номерами в апартамент-отелях) принято называть фактически квартиры, которые по документам оформлены как нежилые помещения. Обычно апартаменты появляются в зонах, где жилищное строительство запрещено (элитные в парках, эконом-аппартаменты рядом с предприятиями). Таким образом, полагает Андрей Кулаков, коренное отличие наемного дома от других видов недвижимости заключается в его социальной направленности.

Некоторые эксперты считают, что появление домов уравновесит конкуренцию на рынке аренды. «Со стороны законодателей предложен дополнительный вариант решения государственной задачи обеспечения населения доступным жильем. Наемные дома будут формировать предложение и дадут серьезную альтернативу существующему рынку аренды, который далек от прозрачности и долгое время был представлен квартирами инвесторов и, по существу, являлся рынком арендодателя», - рассуждает директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.

По жесткой таксе

Официальный долгосрочный договор и доступные цены должны «оттянуть» большое количество арендаторов жилых помещений. В наемных домах плата за аренду жилого помещения будет устанавливаться органом государственной власти или местного самоуправления. Может ее установить и наймодатель, но по согласованию с теми же госорганами. Наниматели будут платить установленную сумму плюс коммунальные услуги.

Таким образом, с принятием нововведений в законодательство, будет создаваться новый жилищный фонд, который в отличие от бессрочного социального найма будет предоставляться на длительный срок за разумную плату. По предварительным данным, цена будет существенно ниже (на 20-30% в регионах), чем стоимость найма на рынке жилья.

Что до Москвы и Петербурга, где арендные ставки достаточно высоки, то подобные проекты будут весьма актуальны для населения. Ведь ожидается, что стоимость социальной аренды в наемных домах в этих городах может быть в разы ниже стоимости коммерческой аренды.

Цена в каждом регионе будет формироваться по-своему. Она станет определяться субъектами РФ, исходя из необходимости окупить затраты застройщиков и с учетом оказанной застройщику поддержки.

Разделяй и властвуй

Застройщики и инвесторы получают еще один новый вид деятельности - строительство с существенными льготами, но со сроками окупаемости проекта в течение 7-10 лет после окончания строительства (при доходности 7-12%). Строительство наемных домов может быть субсидировано субъектами РФ, муниципалитетами или иными лицами. Также могут быть предоставлены государственные (муниципальные) гарантии при получении целевого кредита и иная поддержка в соответствии с законодательством. «Наверняка строительство наемных домов послужит развитию строительной отрасли», - звучат оптимистичные предположения.

Для реализации закона в градостроительный кодекс РФ были внесены необходимые дополнения. Застройщики наемных домов получат различные преференции. Например, предоставление земли без аукциона, серьезные налоговые льготы. Кроме того, в процессе работы над законом были введены дополнения о возможности сдачи до 50% помещений в коммерческий найм.

«Половина помещений в наемных домах может быть сдана в социальный найм по ценам, установленным с учетом расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома, - поясняет Екатерина Немченко. - Оставшаяся часть помещений будет сдаваться собственником помещений по коммерческим ценам».

Разработчики закона были против данной инициативы, сетуя на сильное строительное лобби. Однако соблюсти коммерческие интересы принципиально важно - в противном случае строить наемные дома с квартирами по доступным ценам, будет просто некому.

«Застройщиков тема строительства арендного жилья вряд ли заинтересует, - делает неутешительные прогнозы председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН» Андрей Тетыш. - В Москве и Петербурге такие проекты потребуют огромных вложений или от инвесторов, или от государства, что, по сути, нецелесообразно. И ввязываться в столь длительные отношения с властью рискнет не каждый».

Можно было бы вспомнить про громкую тему последних лет - государственно-частное партнерство, но и тут аналитики не находят опоры. «В России сегодня не созданы условия для использования схемы ГЧП при строительстве жилья. Еще один камень преткновения: сроки бюджетного планирования составляют 3 года, а срок реализации такого проекта ГЧП будет однозначно больше, - говорит Тетыш. - Поэтому заложить гарантии кредитору на весь срок реализации проекта в бюджет нельзя».

Дома и их управители

Собственниками наемного дома могут выступать как частные лица, так и Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. По мнению юристов, способ управления наемным домом должен выбираться его собственником. Представляется, что если инфраструктура к участку, на котором планируется размещение наемного дома, будет подведена за счет муниципалитета или субъекта, это позволит снизить размер платы за пользование помещением.

Следуя оптимистичному сценарию, возможно, с целью поддержки новой программы под строительство наемных домов будут выделяться земельные участки с хорошим расположением - с точки зрения транспортной доступности и наличия инфраструктуры. Итак, подразумевается, что государство будет выделять участки на льготных условиях, застройщик - возводить дом экономкласса. Государство будет компенсировать обитателям часть арендной ставки.

Именно по этому пути решили пойти власти Санкт-Петербурга. Идея проста - очередникам надо дать возможность поменять шанс стать собственником жилья в будущем (а ведь можно умереть, не дождавшись, да и бесплатную приватизацию когда-нибудь закроют) на съемную (по льготной ставке) квартиру.

Процессом станут управлять чиновники, что немного настораживает. «Деньгами такой строитель не рискует, в профессии он может не разбираться, покупателей ему не нужно искать - у него карт-бланш, он навсегда обеспечен госзаказом. Лично я идею строительства на таких принципах не разделяю», - рассуждает глава группы компаний «АРИН».

В финале стройка арендного жилья выйдет дороже, чем покупка готового, предсказывает он. Во главе угла - два исконно российских фактора: коррупция и неэффективность принятия решений. «Чиновнику интересней, чтобы было больше процессов», - говорит аналитик.

Между тем

Власти города на Неве разрабатывают соответствующую программу, ее согласуют с другими подзаконными актами и явят миру к лету. Правда, когда она заработает - пока непонятно: для того, чтобы запустить механизм, такие дома сначала надо будет построить. Ленобласть же в апреле определилась не только с партнером, но и с географией строительства. В России пилотные проекты социального найма жилья должны появиться также в Москве и Подмосковье, Орловской, Калужской, Самарской и других областях.