Артиллерийский завод разбили напополам

Формальное присутствие на торгах представителей «Группы ЛСР» не помешало девелоперу дать за лот минимальную цену - 512 млн рублей. На покупку всей территории у компании просто нет средств, признался застройщик.

Торги по продаже 17,7 га под жилую и общественно-деловую застройку на проспекте Маршала Блюхера, 12 Российский аукционный дом объявил в начале ноября. По всем раскладам, два лота (10,3 га стоимостью 512 млн рублей и 7,7 га за 504 млн), на которых можно возвести около 80 тысяч кв. метров жилья и 7 тысяч кв. метров коммерческих объектов, выглядели для застройщиков достаточно интересно. Территория имеет готовый проект планировки и межевания, кроме того, застройщику предоставляется рассрочка платежа на год, график платежей - на усмотрение покупателя (с взиманием процентов согласно ключевой ставке Центробанка). Это даже дало повод аукционной площадке анонсировать присутствие на торгах «всех ведущих представителей строительной отрасли». Тем не менее 10 декабря на торги в РАД пришло только два девелопера: ПАО «Группа ЛСР» в лице управляющего бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» Дмитрия Ходкевича и генерального директора ГК «КВС» Сергея Ярошенко.

Интерес этих застройщиков понятен: у «Группы ЛСР» Андрея Молчанова на территории завода в стадии строительства и продажи около 130 тысяч кв. метров жилья в рамках проектов «Синема» и «Калина Парк». КВС также присутствует в локации с проектом «Иван-да-Марья» на Лабораторном проспекте, 20. Соседние площадки осваивать легче, понятнее и дешевле.

Ленивые торги

А вот поведение застройщиков на торгах уже не столь прозрачно. Желающих приобрести первый лот просто не нашлось, объект был исключен из повестки. Аукцион по второму лоту продлился не дольше 10 секунд: на втором ударе молотка карточку нехотя поднял только представитель ООО «КВС-Юг». В итоге группе участок достался по стартовой цене в 512 млн рублей. Как рассказал «Общественному контролю» господин Ярошенко, второй участок его компания купить не смогла:  не хватило средств (за оба лота просили чуть более 1 млрд рублей).

На участках (а в составе лота их 6, 2 из которых предназначены под жилье, остальные - под детсад, пробивку проспекта Бутлерова и магистральные сети) компания планирует за 2-3 года построить 40 тысяч кв. метров жилья.

На приобретенных участках (а в составе лота их шесть, два из которых предназначены под жилье, остальные - под детсад, пробивку проспекта Бутлерова и магистральные сети) компания планирует за 2-3 года построить 40 тысяч кв. метров жилья в рамках второй очереди проекта «Иван-да-Марья». Сколько компания готова вложить в проект, топ-менеджер не сказал, но, по мнению Виктории Константиновой, директора по оценке NAI Becar, объем инвестиций в жилищное строительство составит в среднем 50-60 тысяч рублей за квадратный метр. «Учитывая ближайшее окружение, локация интересна в первую очередь с точки зрения реализации жилых проектов. Транспортная доступность неудовлетворительная, особенно в микрорайоне на пересечении Кушелевской дороги и проспекта Маршала Блюхера, где в часы пик регулярно образуются автомобильные пробки. Строительство современной транспортной развязки позволит решить данную проблему», - говорит госпожа Константинова.

Заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге Анна Сигалова оценивает потенциальный объем инвестиций в проект в 2,4 млрд рублей. «В этом квартале уже реализуют свои жилые проекты совокупной площадью в 1 млн кв. метров около 10 застройщиков. Средняя стоимость кв. метра в данной локации - 80-100 тысяч рублей. За счет большого количества маршрутов общественного транспорта, проходящих по проспекту Маршала Блюхера, у локации хорошая транспортная доступность», - уверена эксперт.

Скрытые мотивы

Зачем на торги выходила «Группа ЛСР» - непонятно. Возможно, своим присутствием застройщик дал аукциону состояться (напомним: в случае, если бы КВС заявился в одиночку, торги были бы признаны несостоявшимися и договор с интересантом РАД подписать был бы не вправе). Для этого чаще всего крупные акторы приводят на аукционы подшефные юрлица, аффилированные или дружественные компании. Но вполне возможно, что никакого тайного заговора и не было - и застройщику внезапно просто разонравился участок. Сам господин Ходкевич итоги торгов на месте комментировать отказался, но через пресс-службу передал следующий комментарий: «Имущество ОАО “775-й артиллерийский ремонтный завод” мы рассчитывали приобрести по стартовой цене. Сделать это нам не удалось. Инвестировать в покупку участка большие деньги мы не были готовы».

 «Утверждать, что компания “ЛСР” выступила своего рода ширмой, нельзя. Однако на рынке были случаи, когда компании участвовали в торгах только для того, чтобы их признали состоявшимися», - поделилась наблюдением Виктория Константинова.

В РАДе, в свою очередь, такой исход торгов признают закономерным. «Не стали торговаться по совокупности причин. Если бы лоты состояли только из участков под жилье, картина участия была бы другая, - говорит заместитель генерального директора по продаже имущества госкорпораций РАД Динара Усеинова. - Кроме того, мы в ситуации неопределенности с ПЗЗ, а интересанты, которых изначально было довольно много, начинали с того, что просили гарантий, что город впоследствии не пересмотрит ППТ и сохранит параметры застройки». По действующему зонированию, на участке можно построить здания до 75 метров. О проблемах ликвидности земельного рынка «Общественный контроль» писал накануне.

Напомним: территория, часть которой вчера реализовал РАД, находится в собственности ОАО «775-й артиллерийский ремонтный завод». Предприятие входит в ОАО «Ремвооружение» - субхолдинг АО «Гарнизон», ставшее правопреемником «Оборонсервиса», обросшего скандалами как раз по поводу негласной продаже военного имущества. При этом изначально на торги выставлялось более 20 га, но затем участок в 2,4 га с аукциона сняли - он останется в ведении холдинга. Говорить о продаже актива на рынке начали весной 2015 года, после того как НПО «Трансмаш-Сервис» (Омск) заявило к заводу иск на 50 млн рублей и потребовало признать предприятие банкротом. Руководство завода признавало задолженность в 100 млн рублей, которую планировалось закрыть как раз с продажи участка. Завод прекратил деятельность еще в 2009 году, земли распродали, и сейчас 60 га бывшей заводской территории уже застраивается жильем. Свои проекты на площадке реализуют ГК «ЦДС», «РосСтройИнвест», «Группа ЛСР» и ГК «КВС».