Областная стройка «с душком»

Итоги развития строительного комплекса Ленинградской области накануне подвел заместитель председателя правительства региона по строительству Михаил Москвин. По его словам, в этом году регион вышел на рекордный показатель в 2,2 млн кв. метров, превысив план на 33% (за последнюю неделю декабря может быть введено еще 100-200 тысяч кв. метров жилья). Для сравнения: в 2014 году областные строители ввели 1,6 млн кв. метров, в 2013-м - 1,3 млн.

Более того, на стадии реализации находится ряд проектов на 9 млн кв. метров, а разрешений на строительство выдано еще на 6 млн, то есть в ближайшую пятилетку в регионе можно ждать появления как минимум 15 млн кв. метров жилья. Одной из причин такого рывка, как известно, стал массовый исход петербургских строителей из-под растущего давления и инвестиционных обременений со стороны Смольного, в соседний регион.

В этом году регион вышел на рекордный показатель в 2,2 млн кв. метров, превысив план на 33%

Свои проекты в агломерации в последнее время инициировали многие крупнейшие застройщики. Так, во Всеволожском районе области в 2015 году областным Градсоветом одобрен проект ГК «ЦДС», которая на 40 га планирует строительство 430 тысяч кв. метров жилья эконом-класса в рамках проекта «Нева-сити», неподалеку жилой квартал на 168 тысяч кв. метров построит «Лидер Групп», а в 2016 году в область выйдет и локомотив отрасли - Группа ЛСР Андрея Молчанова с проектом-миллионником на Ржевке, рассчитанным на 33 тысяч человек.

Городской бизнес понять можно: за последние два года требования Смольного по инфраструктурному обеспечению жилищного строительства менялись несколько раз, при этом в пользу предпринимателей - ни разу. А на фоне достаточно жестких новых городских ПЗЗ и практически узаконенных инвестиционных обременений по жилым проектам областная программа «социальная инфраструктура в обмен на налоги» представляется строителям бизнес-оазисом.

O₂ перекроют кислород

Но не все так безоблачно и соседней вотчине. Весь 2015 год тлеет скандал с жилым комплексом «Силы природы» в Мурино. Компания O₂ Development планировала в пять очередей возвести на землях бывшего совхоза «Ручьи» (32 га) 350 тысяч кв. метров жилья, но успела освоить только 8 га, на которых строит первые две очереди проекта (4 дома на 180 тысяч кв. метров).

Городской бизнес понять можно: за последние два года требования Смольного по инфраструктурному обеспечению жилищного строительства менялись несколько раз, при этом в пользу предпринимателей - ни разу

Однако в августе 2015 года около 2 тысяч дольщиков через сервис change.org обратились к главе региона Александру Дрозденко с просьбой обратить внимание на ситуацию на стройке, по словам дольщиков, объекты, несмотря на подбирающиеся сроки сдачи (сроки по 1-му этапу были перенесены на полтора года - с 1 декабря 2014 года на 1 июля 2016-го) никто не спешит подключать к коммуникациям, «а на месте четвертого корпуса уже год зияет котлован», - написали активисты.

В правительстве региона отреагировали мгновенно: уже 16 сентября администрация Муринского сельского поселения выпускает распоряжение об отмене выданного ранее разрешения на строительство на 3-го, 4-го и 5-го этапов жилого комплекса. Причин для такого шага у администрации было даже две. «Разрешение на строительство отозвано во многом из-за того, что прав на землю у них нет. Новых очередей они на этой земле построить не смогут», - рассказал Михаил Москвин.

Дело в том, что земли бывшего совхоза застройщик взял в аренду с правом последующего выкупа в марте 2013 года у ООО «Ретейл Парк “ИМПЕРИЯ”». Освоенная земля отошла в собственность O₂, а договор по остальным участкам был расторгнут. «Мы все-таки надеемся, что появится кто-то от реального собственника этой земли, кто займется освоением этих 24 га земли», - добавил чиновник.

А если такой добродетельный инвестор не найдется, двум тысячам пайщиков придется снова бегать по инстанциям и писать письма-жалобы. Ведь О₂ Development запроектировал все объекты социальной инфраструктуры (2 детсада и 2 школы) именно в последних очередях проекта, то есть на земле, которой компания лишилась. А без социального обеспечения, как уверил журналистов Михаил Москвин, первые два этапа власти в эксплуатацию не примут.

Застройщик парировал: земля под двумя очередями уже в собственности, а отсутствие договора на остальные 24 га связано с тем, что владельцы участка связаны с ликвидируемым в данный момент «Балтинвестбанком»

На специально собранной пресс-конференции застройщик парировал: земля под двумя очередями уже в собственности, а отсутствие договора на остальные 24 га связано с тем, что владельцы участка связаны с ликвидируемым в данный момент «Балтинвестбанком». Соответственно, решение по активам банка будет принимать уже банк-санатор. Накануне стало известно, что им станет Абсолют-банк.

Вполне вероятно, что процесс инвентаризации активов после ликвидации займет какое-то время, землю в аренду O₂ до июля не получит. Но застройщик не унывает. «В том же городе есть несколько способов работы с застройщиками по социальной инфраструктуре. Есть специальные инфраструктурные платежи, работает специальный фонд, есть и другие решения. Я не указываю Михаилу Ивановичу, что делать, но я думаю, что нам удастся договориться о том, как обойти эту проблему», - рассказал «Общественному контролю» председатель совета директоров O₂ Group Виктор Осокин. Ситуация нервная, а к ней добавляется и еще одна проблема - с канализацией.

На объекте действительно нет технических условий по присоединению к канализации, водоснабжению и водоотведению. Компания пыталась найти срединное решение и построить локальные очистные сооружения, но канализация в 20 метрах от подъезда власти не устроила.

К слову, локальные очистные удалось построить в своем проекте в Мурино компании «УНИСТО-Петросталь», но они успели получить разрешение до начала 2015 года, когда согласованием проектов еще занимались муниципалы. В какой-то момент даже родилась идея подключить построенные корпуса «Силы природы» к очистным «УНИСТО-Петростали», но план не выгорел.

ООО «УК «Мурино» ликвидирует технологические нарушения в зоне водоотведения, обеспечит необходимую пропускную способность, а также присоединит сети в точке подключения к централизованной системе водоснабжения

Во-первых, застройщик не может выступать в роли ресурсоснабжающей организации, во-вторых, мощности очистных на двоих попросту не хватило бы. «По документам территориального планирования в границах участка никакой выгребной ямы, пусть даже современных локальных очистных сооружений, нет, и не будет, - заключил Михаил Москвин. - Пытаемся соединить их с “УК Мурино”, у которой есть мощности по канализации, чтобы они договорились между собой». Как стало известно «Общественному контролю», соответствующий договор уже подписан. Подключение обошлось девелоперу в 200 млн рублей.

В O₂ Development подписание соглашения подтвердили, подписи стороны поставили еще 8 декабря. Согласно соглашению, ООО «УК «Мурино» ликвидирует технологические нарушения в зоне водоотведения, обеспечит необходимую пропускную способность, а также присоединит сети в точке подключения к централизованной системе водоснабжения. В свою очередь застройщик проложит сети хозяйственно-бытовой канализации от объекта до точки подключения.

Как рассказали в компании, ничего страшного в локальных очистных нет, более того, ряд проектов с ЛОС открывали и в присутствии главы региона. При этом тарифы на водоотведение в области в несколько раз выше, чем в городе: в среднем - на 30 рублей за куб. метр. А в конечном итоге высокий тариф УК «Мурино» ляжет на плечи дольщиков, которых привлекают якобы невысокой ценой за «квадрат».

Полумеры не пройдут

По той же самой причине областное правительство готово остановить еще два крупнейших проекта комплексного освоения территорий в регионе. ГК «РосСтройИнвест», ГК «КВС» и компания «Петрострой» собираются на территории 130 га в Сертолово на троих построить почти 600 тысяч кв. метров жилья. Общий объем инвестиций в проекты составил более 35 млрд рублей, а вот на подключение к центральной канализации денег у застройщиков не нашлось.

«Застройщики пришли на встречу с областным “Водоканалом” и сказали: очень дорого, мы сразу столько не можем дать. Тогда мы провели переговоры с ресурсоснабжающими организациями и предложили: вот вам точка подключения, стройте сами, заплатите только «Водоканалу» за присоединение, чтобы он мог головные источники свои увеличить под ваши проекты, и стройте сами сети. Но застройщики ушли, не стали договариваться», - рассказал Михаил Москвин.

Общий объем инвестиций в проекты составил более 35 млрд рублей, а вот на подключение к центральной канализации денег у застройщиков не нашлось

И эта несговорчивость может выйти боком. Как объяснил чиновник, для принятия объекта в эксплуатацию нужно, чтобы объект соответствовал проекту, вышедшему из экспертизы. Ни в одном из проектов локальных очистных сооружений нет. Другой путь - попытаться внести очистные и скорректировать ППТ, но с такой инициативой застройщик в правительство пока не обращался, хотя в беседах с дольщиками тот же «РосСтройИнвест» уже активно пропагандирует прелести локальных очистных.

«Станция водоочистки будет расположена на дальнем краю нашего участка, визуально с 1-й очереди этот участок даже не видно. Работы по возведению станции водоочистки будет выполнять проверенный и надежный подрядчик. Технология рекомендована специалистами Водоканала», - пишут представители РСИ в официальной группе дольщиков проекта «Золотые купола».

Более того, по словам представителей компании, уже согласован вариант водоснабжения комплекса от двух скважин, где «гарантированно нет соли и вода чистая», а пробы будет регулярно брать СЭС. Как сообщили «Общественному контролю» в правительстве области, это техническое решение - еще больший «криминал», чем локальные очистные. «Если что не дай бог случится, если засорение, какой-то тектонический сдвиг, тысячи жильцов окажутся без воды. И что они будут делать? Правильно, скидываться из своего кармана на новые сети», - рассказал собеседник в правительстве.

Пока не будет подключенного коллектора, ни один корпус этих проектов в эксплуатацию не примем. Что делать в этом случае дольщикам? Обращаться в суд»

«Они идут по скользкому пути, в разговорах с нами пытаются прикрываться дольщиками. Но мы точно так же не хотим, чтобы дольщики страдали. Не только по срокам, но и по качеству жизни. Когда они покупают жилье, ни о каких локальных очистных они не знают. Еще раз уточняю: пока не будет подключенного коллектора, ни один корпус этих проектов в эксплуатацию не примем. Что делать в этом случае дольщикам? Обращаться в суд», - заключил зампредправительства области. К настоящему моменту в первой очереди «Золотых куполов» продано около тысячи квартир.

Дорогостоящее предложение от «Водоканала» действительно было, подтверждает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский, однако, по его словам, с момента тех переговоров сам план водоснабжения Сертолово успел поменяться.

Сейчас разрабатывается единая схема водоснабжения и водоотведения всей этой зоны, в которую, помимо объектов РСИ и КВС, войдут и бюджетные объекты, в том числе подключаться будет и строящаяся больница в Сертолово.

«Точку в этом вопросе ставить рано. Водоканал будет заново отправлять данные по расчету тарифа на подключение, мы рассчитываем, реальные расценки будут намного ниже тех, что предлагались нам изначально, в локации появились новые застройщики, и часть расходов, кстати, возьмет на себя и область в части подключения бюджетных объектов, - говорит топ-менеджер. - Застройщики пришли к строительству локальных очистных не из-за мнимой экономии денег, а из-за дефицита времени».

Если областной «Водоканал» не успевает реализовать подключение всего микрорайона к единой системе водоснабжения и канализования, первые очереди жилых комплексов будут временно работать на локальных очистных

По словам господина Креславского, сейчас идет активное обсуждение этого вопроса на уровне зампредседателя правительства Ленинградской области по ЖКХ Олега Коваля, а также с областным Госстройнадзором. В ходе переговоров достигнуто предварительное соглашение: если областной «Водоканал» не успевает реализовать подключение всего микрорайона к единой системе водоснабжения и канализования, первые очереди жилых комплексов будут временно работать на локальных очистных. По оценке господина Креславского, временной лаг, в худшем случае, может составить 2-3 года. 

«Первоначально мы планировали присоединение к централизованным системам водоснабжения. Запрос в ООО “Сертоловский Водоканал” для получения техусловий на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения был сделан нами своевременно, условия были получены, составлен проект, - рассказали в компании КВС. - Однако затем администрация Всеволожского района уведомила нас о том, что они меняют гарантирующего поставщика данных услуг на ООО «СКС». Мы обратились в данную компанию, и нам было предложено направить запрос на получение новых условий, потому что утвержденный ранее проект по каким-то причинам перестал их устраивать. Получив ответ на наш запрос в виде новых ТУ, мы очень удивились: цена реализации проекта была предложена в десятки раз выше прежней. И что самое главное - новые технические требования сорвали бы срок ввода в эксплуатацию объекта».

Как добавили в компании, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками по своевременному вводу объекта, было решено строить очистные самостоятельно. Несмотря на то, что администрация продолжает настаивать на заключении договора с ООО «СКС», в компании не видят необходимости в использовании общих коммунальных систем. «Предложенная нами схема реализации проекта позволяет наш комплекс обслуживать автономно в соответствии со всеми нормами», - заявили в КВС.