Торговый разворот: еды больше, моды меньше

Да и состав торговых центров ждет переформатирование: магазины одежды и fashion-индустрия покидают ТРК, вакантные площади занимает общепит и развлечения.

С начала 2015 года в Петербурге введено в эксплуатацию более 40 торговых объектов общей площадью 223,1 тысяч кв. метров. Это один из самых низких показателей за последние 8 лет, говорят аналитики компании STEP. «Объемы ввода торговых площадей в Петербурге сокращаются в течение последних 3 лет. В 2013 году этот показатель составлял 413 тысяч, в 2014-м - 387 тысяч кв. метров.  Однако город по-прежнему входит в пятерку лидеров по обеспеченности населения качественными торговыми площадями (530 кв. метров на 1 тысячу жителей), опережая по этому показателю в том числе Москву», - рассказал коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP Кайл Патчинг.

С начала 2015 года в Петербурге введено в эксплуатацию более 40 торговых объектов общей площадью 223,1 тысяч кв. метров. Это один из самых низких показателей за последние 8 лет.

Среди наиболее крупных торговых объектов, которые получили разрешение на ввод в эксплуатацию в 2015 году, - аутлет «Пулково» на Пулковском шоссе (общая площадь - 20,9 тысячи кв. метров), гипермаркет строительных товаров «Леруа Мерлен» на проспекте Культуры (ООО «Леруа Мерлен Восток»; 17,7 тысячи), ТРК «Питер-Радуга», а также два оптоклуба «Ряды» на Пулковском шоссе и Шафировском проспекте (ООО «БигБокс»; по 16 тысяч каждый). По факту же открылись только «Пулково» и «Питер-Радуга».

При этом лидерами ввода торговых площадей в 2015 году стали Красногвардейский (46,8 тысячи кв. метров), Московский (41,7 тысячи) и Приморский (26,2 тысячи) районы Петербурга. Наименьшее число торговых площадей за год достроено в Кировском (5 тысяч кв. метров), Колпинском (3,2 тысячи кв. метров) и Курортном (0,3 тысячи кв. метров) районах. Ни одного торгового объекта с начала текущего года не введено сразу в 5 городских районах: Адмиралтейском, Василеостровском, Кронштадтском, Петроградском и Центральном.

По словам господина Патчинга, в этом году стал более заметным тренд на уменьшение размеров строящихся объектов, а также их специализацию и ориентацию на новые форматы торговли. Так, на долю специализированных и продовольственных гипермаркетов пришлось 38,1% всех введенных в 2015 году торговых площадей. Еще 23,9% заняли торговые центры небольшого микрорайонного типа, в том числе ориентированные на определенную нишу товаров. Ранее основной объем всех построенных торговых площадей в Петербурге приходился на крупные торгово-развлекательные комплексы (в 2014 году - 58%, в 2013-м - 75,4%, в 2012-м - 44,4% и так далее).

Динамика ввода торговых объектов в Петербурге

* с января по ноябрь 2015 г. включительно (источник: компания STEP)

А в будущем объемы строительства торговой недвижимости будут только сокращаться. Как рассказал генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев, в 2016 году заявлено ко вводу всего 2 проекта крупных ТРК на 90 тысяч кв. метров. Это «Охта-Молл» от финской компании SRV, а также вторая очередь комплекс «Порт-Находка» от Fort Group.

«На 2017 год крупных открытий не будет, ведь проекты, чтобы открыться в 2017 году, должны строиться уже сейчас. А реально строящихся объектов фактически нет. Мы как консультанты работаем с очень большим количеством проектов на фазе концепции, активности девелоперов нет. Текущий спрос со стороны арендаторов и отсутствие стабильного финансирования тому виной», - рассказал «Общественному контролю» эксперт.

В 2016 году заявлено ко вводу всего 2 проекта крупных ТРК на 90 тысяч кв. метров. Это «Охта-Молл» от финской компании SRV, а также вторая очередь комплекс «Порт-Находка» от Fort Group.

Самым большим потенциалом для строительства крупного ТРК обладает Васильевский остров, где создание такого суперрегионального объекта назревает уже давно. На севере города есть потребность в открытии аутлета и дисконт-центра. Также высоким потенциалом обладают окружения станций метро, которые еще не застроены. Что касается локальных ТК в жилой застройке - там есть высокий потенциал, но очевидные сложности с окупаемостью.

К слову, ровно такая же ситуация в сфере ретейла наблюдается и в столице. По данным аналитиков компании JLL, объем ввода торговых центров 2015 году в Москве снизился по сравнению с показателем предшествующего года на 7% - до 560 тысяч кв. метров. Причем начало года на столичном рынке ознаменовалось рекордным числом новых торговых площадей, вышедших на рынок в 1-м квартале (250 тысяч кв. метров), на протяжении следующих кварталов фиксировалась негативная динамика ввода. Тенденция к снижению темпов нового строительства торговых площадей и уменьшению ввода сохранится и в 2016 году. По прогнозам JLL, в течение будущих 12 месяцев на рынок Москвы выйдет около 460 тысяч кв. метров новых качественных центров, что на 18% уступает результату уходящего года. Следует отметить, что 90% этого объема составляют объекты, ввод которых был перенесен с предыдущих лет.

На поводу у арендатора

Все опрошенные «Общественным контролем» участники рынка сходятся в одном: 2016 год станет рынком арендатора. Подавляющее большинство владельцев торговой недвижимости будут «двигаться» в цене и опускать ставки. Снижение реальных ставок может составить до 25%. Арендодатель развернулся лицом к рынку, арендаторам удается получать ставки, близкие к желаемым. Освобождаются интересные площадки, уходят старые игроки.

2016 год станет рынком арендатора. Подавляющее большинство владельцев торговой недвижимости будут «двигаться» в цене и опускать ставки. Снижение реальных ставок может составить до 25%.

«В 2014 году ситуация на рынке ретейла была, как вы помните, напряженная, все арендаторы шли к управляющим компаниям с просьбой о пересмотре ставок. Сокращение доходов населения резко сказалось на обороте арендаторов, в 2016 году ситуация будет схожая», - уверен господин Косарев.  Как рассказал «ОК-информ» глава офиса компании JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов, на данный момент ситуация на рынке офисной недвижимости Петербурга характеризуется практически равной долей вакантных площадей в классах А и В, тогда как арендные ставки в целом по сегменту стабилизировались.

«Сейчас мы рекомендуем собственникам помещений договариваться с текущими арендаторами, потому что поиск новых арендаторов - дело долгое и непростое. И проще дать скидку текущему клиенту, чем тратить месяцы на поиск нового арендатора, заниматься отделкой и т. д.», - рассказал эксперт.

С ним согласны и сами сетевики: «Мы стараемся очень гибко подходить к требованиям и просьбам наших арендаторов. Иногда идем на скидки, чтобы позволить организациям быть на плаву и оставаться нашими клиентами», - говорит директор по интеграции и развитию форматов сети гипермаркетов «Лента» Максим Щеголев.

Смена наполнения

В 2015 году экспансия девелоперов торговой недвижимости и ритейлеров замедлилась, и ключевой тенденцией уходящего года стала оптимизация бизнес-процессов, говорят эксперты. Так, по словам господина Амосова, за последний год стало очевидно сильное вымывание рынка fashion-ретейла. Модные магазины уходят с российского рынка или перемещаются с Невского проспекта в другие торговые коридоры.

Основной спрос формируют кафе, рестораны и продуктовые магазины. 40% операторов, начавших работу в Санкт-Петербурге в 2015 году, открыли первые точки в помещениях стрит-ритейла. Из них две трети - кафе и рестораны

В противовес этому идет рост объемов открытий объектов общепита. Рестораны, кафе устремляются потоком в торговые центры, открывая все новые точки. На 40 закрытых ресторанов и общепитов открывается 50 новых. Основной спрос формируют кафе, рестораны и продуктовые магазины. 40% операторов, начавших работу в Санкт-Петербурге в 2015 году, открыли первые точки в помещениях стрит-ритейла. Из них две трети - кафе и рестораны.

«Ряд операторов сегмента fashion действительно уменьшили объемы новых коллекций или сделали их более универсальными, продуктовые сети увеличили долю товаров под собственными торговыми марками (private labels) и сузили ассортимент продуктовой линейки, магазины бытовой техники и электроники сократили площади торговых залов и взяли курс на online продажи», - добавляет Андрей Косарев. Кроме того, по его словам, 2015 год стал рекордным с точки зрения появления в торговых центрах новых форматов развлечений: батутных и веревочных парков, мультимедийных выставок, городов-профессий. Проекты, которые недавно открылись с большим количеством вакансий, могут генерировать дополнительный траффик за счет такой нестандартной развлекательной составляющей.

Причина подъема этого формата проста - многие жители города стали невыездными. Кому-то закрыли дорогу в обетованную Турцию, кто-то не может осилить турпутевку из-за курса евро, но так или иначе - развлекаться-то надо. Так что операторы развлекательного сегмента, открывшие свои точки в последнее время, однозначно оказались в нужное время и в нужном месте.