Изменить законодательство и применять разные механизмы финансирования

Вчера на расширенном заседании экспертного совета Национального центра «Специальный Ресурс» обсуждался вопрос ветхого и аварийного жилья. Дискуссия выдалась жаркой, поскольку данная проблема не нова, но до сих пор в России не выработано системного подхода к её решению. «СпецРесурс» попросил приглашённых экспертов высказать свои предложения по улучшению ситуации с качеством жилого фонда. Их собираются передать в полпредство СЗФО. По мнению специалистов «СпецРесурса», необходимо менять законодательство, касающееся капремонта, создавать институт строительного аудита, а также использовать различные механизмы финансирования для решения проблемы ветхого и аварийного жилья. «Общественный контроль» понаблюдал за обсуждением.

Срок службы массово построенных в 70-80-е годы прошлого века домов подходит к концу. 

Открывая заседание, гендиректор НЦ «СпецРесурс» Владимир Шахов отметил, что, по прогнозам, в ближайшие годы проблема ветхого и аварийного жилья усилится, поскольку срок службы массово построенных в 70-80-е годы прошлого века домов подходит к концу, а это может вызвать резкий всплеск объёмов жилого фонда, требующего капитального ремонта. И посему всем заинтересованным сторонам, коими являются и представители властных структур, и инвестиционно-строительное сообщество, и простые граждане, необходимо уже сейчас внести конкретные предложения по решению проблем аварийности домов и их капремонта.

– Тема ветхого и аварийного жилья не нова, – начал своё выступление главный докладчик Александр Орт, председатель комитета по качеству и безопасности в строительстве при полномочном представительстве Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе. – Решать её пытались по-разному, условия всегда диктовало время. Сегодня нет единого подхода к решению данной проблемы, зато есть задача, которую поставил президент Владимир Путин на встрече с новым министром регионального развития Игорем Слюняевым. Это сокращение количества ветхого и аварийного жилья в стране.

В скором времени появится информационная система «Мониторинг технического состояния объектов жилого и нежилого фонда в Санкт-Петербурге». 

– Политическая воля – только с её помощью можно решить давно назревшую проблему ветхого и аварийного жилья, – считает Владимир Четвериков, гендиректор ОАО «Ленжилниипроект». – Помнится, два с половиной года назад, после обрушения очередного дома, губернатор Валентина Матвиенко подняла такой шум, что все быстренько начали решать, кто же займётся данной проблемой: жилищный комитет, ГУИОН, КУГИ, Госстройнадзор. А наш проектный институт подготовил брошюру о том, как раньше в городе решалась проблема ветхости и аварийности домов. На этом всё и закончилось. Сейчас самое время вернуться к данной теме. Но от разговоров пора переходить к действиям.

Александр Орт пояснил, что необходимо разработать порядок сбора, анализа и ведения информации в отношении жилья, нуждающегося в капремонте, определить порядок ведения реестров сданного жилья, постоянного мониторинга и строительного аудита объектов.

– Органы исполнительной власти понимают проблему ветхого и аварийного жилья, но мы действуем в соответствии с существующим законодательством, – отмечает Наталья Петрова, замглавы Центрального района Петербурга. – А что касается идеи создания института строительного аудита, то кое-что в этом плане уже разработал жилищный комитет города. Согласно постановлению правительства Петербурга № 680 от 30 мая 2011 года, в скором времени появится информационная система «Мониторинг технического состояния объектов жилого и нежилого фонда в Санкт-Петербурге». С помощью этого ресурса мы будем знать о техническом состоянии каждого здания в городе, что позволит чиновникам планировать работу в направлении ликвидации ветхого и аварийного жилья.

Несмотря на наличие государственной программы по содействию реформированию ЖКХ, осуществление деятельности по капитальному ремонту аварийных домов является сложной задачей, ибо нет органа, ответственного за плановый осмотр и составление «карты эксплуатации домов».

Конструкции дома могут износиться и раньше окончания срока.

Основным критерием «ветхости» жилья сегодня является его срок службы, однако конструкции дома могут износиться и раньше окончания срока, – пояснил Александр Орт. – Также при признании дома аварийным или при принятии решения о необходимости проведения капремонта необходима экспертиза конструкций. В случае, если у дома есть организация, которая регулярно проводит осмотр здания и ведёт учёт состояния объекта, необходимость в такой экспертизе отпадает. Строительный аудит надо вести с самого начала – с разрешения на ввод в эксплуатацию дома. От этого института в первую очередь выиграют жильцы, поскольку они будут знать, насколько качественно эксплуатируется их дом управляющей организацией.

– Часто мы сталкиваемся с тем, что жильцы не хотят, чтобы их дом отправляли на капремонт, потому что им и так хорошо, они свою квартиру отремонтировали, а большего не надо, – отметил Павел Созинов, помощник депутата Госдумы Петрова, зампредседателя комитета по земельным отношениям и строительству. – А органы исполнительной власти, бывает, не торопятся признавать жильё аварийным из-за собственных интересов или, наоборот, признают дом аварийным совершенно неожиданно для всех. Да и эксперты дают порой диаметрально противоположные оценки техническому состоянию дома. Всё из-за того, что нет общего порядка. В документах и в головах.

Никто не понимает, что такое капитальный ремонт. Модернизация или реконструкция?

Также, по словам докладчика, необходимо принять нормы и стандарты, позволяющие эффективно проводить капитальный ремонт аварийного дома, и, изменив нормативно-правовую базу, создать такие условия для инвесторов, при которых они будут охотнее участвовать в ликвидации ветхого и аварийного жилья.

– Что касается законодательства, регламентирующего вопрос проведения капитального ремонта зданий, то сейчас в разных нормативных актах регламент принятия решения о проведении капремонта описывается не одинаково, – сказал Александр Орт. – Согласно Жилищному кодексу, чтобы провести капитальный ремонт в многоквартирном доме, необходимо получить согласие на него от двух третей жильцов. Этой нормой руководствуются жилищники. В то же время Градостроительный кодекс предполагает получение согласия на капремонт от всех жильцов многоквартирного дома. И этой нормой руководствуется орган, выдающий разрешение на строительные работы. Так что подобные расхождения нередко приводят к серьёзным проблемам и для госорганов, и для инвесторов. Кроме того, необходимо определить ответственных лиц за должную эксплуатацию и проведение капремонта, а также установить регламент, позволяющий отказаться от проведения капитального ремонта, и обозначить тех, кто будет нести ответственность за дальнейшее содержание и эксплуатацию объекта в случае отказа от проведения капремонта.

– Занимаясь строительно-технической экспертизой, мы постоянно сталкиваемся с проблемами, которые возникают из-за отсутствия общепринятой терминологии в документации и нормативно-правовых актах, – добавил Александр Шилов, исполнительный директор СРО НП «Новгородское областное строительное объединение «Стройбизнесинвест». – Например, никто не понимает, что такое капитальный ремонт аварийного дома. Модернизация или реконструкция? А в Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений, например, не определены сроки текущего и капитального ремонта. Поэтому, решая проблему ветхого и аварийного жилья, надо в первую очередь улучшать всю законодательную базу, имеющую отношение к строительству и жилищной политике.

Специалисты «Специального Ресурса» считают, что для решения проблемы ветхого и аварийного жилья необходимо использовать различные механизмы финансирования. Это государственное финансирование из фондов ЖКХ – в случаях, если не удалось найти инвесторов. В привлекательных для инвестора случаях – это возложение на него всех затрат, связанных с расселением жильцов (временным или постоянным), сносом (реконструкцией) объекта, возведением здания. А в случаях, когда инвестор не готов финансировать весь объём работ, а бюджетных средств для ликвидации аварийного жилья не хватает, это государственно-частное партнёрство.

– С позиции инвестора ветхое и аварийное жильё сегодня – это целый набор рисков, оценивая которые, бизнесмен, скорее, примет отрицательное решение, чем положительное, – отметил Валерий Субханкулов, председатель правления ОАО «Ганзакомбанк». – Любой фактор неопределённости отпугивает. А инвестор сегодня не знает, что может произойти на уровне муниципалитета. Проблемы в первую очередь законодательные. Если их удастся решить, то наиболее интересный вариант, как мне кажется, это государственно-частное партнёрство с раздельными правами и обязанностями инвестора и государства.

Для принятия решения о реализации того или иного способа финансирования, государственный орган, ответственный за эту сферу, составляет годовой план по следующим направлениям: экспертиза и обследование объектов на предмет необходимости проведения капремонта и признания объекта аварийным, план по проведению капитальный ремонт аварийного дома, план по расселению, сносу объектов, план финансирования капремонта и решения проблем аварийного жилья.

– Проблема ветхого и аварийного жилья на контроле в полпредстве, и мы ждём предложений от всех заинтересованных в её решении сторон, – считает Юрий Курикалов, советник уполномоченного по инвестициям Президента РФ в СЗФО. – Сегодня тема ветхости и аварийности жилья находится на острие из-за неправильной жилищной политики начала 90-х, когда ставку сделали на «колхозы» жильцов, так называемые ТСЖ. Тот расчёт был основан ни на чём. Сейчас придётся выруливать от мелкого собственника жилья к арендатору. Что касается действующих программ по улучшению жилищных условий граждан, то мы видим, что огромные бюджетные средства распыляются. Например, фантастические деньги идут на капремонт, который по факту представляет из себя ремонт одного лишь фасада или одной кровли. Проблему ветхости фонда такой «капремонт» не решает. То же и со средствами, предоставляемыми гражданам для «расширения» или выезда из коммуналки. Зачастую государство помогает тем, кто и без его участия неплохо живёт, а беднота так и остаётся в ветшающем жилье. Думаю, все эти вопросы реально рассмотреть в комплексе. И обязательно надо создать некую строительную инспекцию, которая бы системно обследовала жилищный фонд и вела мониторинг ветхого и аварийного жилья, а заодно исполняла функции градостроительной полиции.

Материалы по теме

Разночтения в законах не дают решить проблему аварийного жилья 

«Ремонтировать свой дом своими средствами – это нормально!» 

Справка «Общественного контроля»

Согласно рейтингу российских регионов по доле ветхого и аварийного жилья в общей площади всего жилищного фонда, составленного Центром экономических исследований РИА «Новости», Санкт-Петербург занимает четвёртое место (первое место у Москвы, второе – у Ставропольского края, третье – у Курской области). В городе на Неве доля ветхого и аварийного жилья составляет 0,6% (это 732,1 тыс. кв. м), и за последние пять лет она не менялась. Однако эксперты, приглашённые на расширенное заседание совета Национального центра «Специальный Ресурс», высказали свои сомнения на этот счёт.

Например, руководитель старейшего в Петербурге проектного института Владимир Четвериков считает, что эта статистика не отображает действительности. По его мнению, не может количество аварийного жилья оставаться на одном и том же уровне в течение пяти лет.

– Есть и другой важный момент, – сказал заслуженный строитель России. – Несущие параметры дома могут стоять долго, но сам дом может устареть морально. Речь о хрущёвках с их крохотными кухнями и проходными комнатами. В идеале их надо тоже относить к категории «изживших своё».

– У жилищного комитета одни данные о состоянии жилого фонда города, а у риелторов совсем иные, – дополнил Павел Созинов, возглавляющий Общественную приёмную по защите прав граждан в сфере недвижимости и долевого строительства в Ленобласти. – Я склонен верить тем данным, которые говорят, что у нас 10% хрущёвок, 10% коммуналок и довольно высокий процент аварийного жилья, особенно в историческом центре Петербурга. И со всем этим «наследием» надо бороться. Программы по улучшению должны быть переосмыслены в едином комплексе.

Важная цитата

«Особое внимание – это расселение ветхого и аварийного жилья. У нас есть программа на этот счёт, средства выделяются, и важно, чтобы каждый рубль был истрачен эффективно. Своевременно решались проблемы, которые накапливались в этой сфере десятилетиями. Но самое главное, чтобы были приняты такие нормы и стандарты и практическая работа была выстроена таким образом, чтобы количество метража этого ветхого и аварийного жилья снижалось неуклонно, а ни в коем случае не возрастало».

Президент Российской Федерации В. В. Путин, 17 октября 2012 года