Эксперт: Нева попала под застройку «по ошибке»

Как это сделать и для чего это необходимо, корреспонденту «Общественного контроля» рассказал Александр Карпов, директор Центра экспертиз ЭКОМ, эксперт комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам городского Заксобрания.

- Александр Семенович, по идее, главное и для застройщика, и для горожанина - комфортная среда обитания. Вы согласны?

- Только боюсь, что одними ПЗЗ такую комфортную среду не создашь. Честно говоря, у меня есть подозрение, что в нынешней ситуации вопросы ее создания могут уйти на десятый план. А главной направленностью будет не столько созидание комфорта, сколько попытка эту самую городскую среду удешевить.

- Этот посыл идет от застройщика, который оказался в непростых экономических условиях?

- Это идет и от застройщика, и от городских властей, которые не способны обеспечить развитие инфраструктурных проектов. Думаю, что власти будут стараться переложить дополнительные требования комфортной среды на застройщиков, а те, в свою очередь, будут отбиваться. Мне кажется, что это будет очень существенным моментом дискуссии.

- Назовите принципиальные отличия действующих сегодня правил ПЗЗ от тех, которые собираются принять?

- В новых ПЗЗ принципиально изменился набор видов разрешенного использования земельных участков. Существенные отличия есть также по высотному регламенту. Еще меняются параметры по озеленению земельных участков, здесь появляется крышное озеленение (до 70% насаждений можно будет разместить на эксплуатируемой кровле здания или стилобате, если толщина грунтового слоя превышает 1,5 метра). Отменяются предельные параметры по высоте заборов. Здесь владельцы коттеджей, расположенных в основном в пригородах в зонах малоэтажной застройки и огороженных пяти-восьмиметровыми заборами, что называется, дожали власть, и предельный параметр был отменен. Коттеджи с заборами-монстрами мы можем наблюдать сегодня, например, возле Суздальских озер, а также в Курортном, Пушкинском, Петродворцовом, других районах города.

- Можно ли снова ввести старые параметры по высоте заборов?

- Можно. Для этого необходимо вносить предложения о том, чтобы вернуть старый регламент ПЗЗ, а затем требовать его соблюдения.

- Свое предложение во время общественных слушаний может внести любой?

- Совершенно верно, любой житель Санкт-Петербурга. В основном людей будут интересовать свои кварталы и микрорайоны, то есть те городские участки, на которых они живут и работают, их зонирование, высотность, плотность застройки, машиноместа и другие нюансы. Кроме того, конечно, важной проблемой для всех нас может стать застройка парков, садов и скверов. Защитой последних в Петербурге занимается группа активистов. Например, на слушаниях будут высказаны замечания, касающиеся парковой зоны Пулковской обсерватории. С другой стороны, есть девелоперские интересы, представители компаний-застройщиков, естественно, будут отстаивать на слушаниях точку зрения, которая выгодна им.

- В каких районах общественные слушания будут наиболее принципиальными?

- Где выйдут самые бурные обсуждения, я сказать не могу. На самом деле они важны для всех городских районов. Возможно, в самом начале обсуждения будут достаточно скучными. Дело в том, что там минут на 40, а то и больше будут транслироваться изменения в законодательстве, которые привели к изменению ПЗЗ.

- Назовите минусы проекта новых ПЗЗ…

- С моей точки зрения, там есть несколько серьезных нарушений федерального законодательства. Например, у нас неправильно учтены водные объекты, расположенные в черте города. В ходе предварительной переписки с городскими комитетами и вице-губернаторами мы совершенно внезапно выяснили, что в Санкт-Петербурге вообще нет достоверной информации о берегах водных объектов! То есть сейчас каждый чиновник может трактовать береговую линию так, как ему вздумается. Мы сравнивали карты ПЗЗ и нашли некоторые несоответствия границ водных объектов. И это не техническая - это сознательная ошибка! Ведь потом водоемы можно будет подкорректировать по-настоящему: частично засыпать, застроить, провести по ним трассы.

- Это в основном мелкие озера, речки?

- Это и пруды, и небольшие речки типа Екатерингофки, а также болота. Но застроить могут и Неву. Есть вариант пробивки продолжения Аптекарской набережной мимо Лопухинского сада. На карте ПЗЗ в районе сада уже появилась зона развития улично-дорожной сети - зона скоростных магистралей, но нарисована она на месте, где сейчас протекает Малая Невка. То же самое у нас происходит с самой Невой в ее среднем течении в Центральном и Невском районах.

Зачем все это делается? Дело в том, что для подобных ситуаций у нас есть специальный закон «Об образовании искусственных земельных участков». И для возведения намывных территорий необходимо пройти серьезную процедуру, позволяющую минимизировать экологические и прочие риски. Чтобы получить разрешение, необходимо провести экологическую экспертизу, по результатам которой будут оценены последствия данного действия. Видимо, разработчики ПЗЗ хотят всех этих процедур избежать.

- Вам не кажется, что если несоответствие документов подтвердится, этим должна серьезно заняться прокуратура?

- Абсолютно с вами согласен! По нескольким существенным нарушениям, касающимся акватории Большого морского порта Санкт-Петербурга, прокуратура уже внесла свои представления для исправления документов. А вот по более мелким еще предстоит внести.

- Что необходимо сделать для того, чтобы сотрудники надзорного ведомства обратили внимание на все нарушения?

- Нужно писать заявления, после чего прокуратура должна отреагировать и внести представления губернатору или вице-губернаторам.

- Все это необходимо сделать до общественных слушаний, во время их проведения или после?

- Во время общественных слушаний разработчики ПЗЗ сами могут исправить данные ошибки, и тогда вмешательство прокуратуры может не потребоваться. Интересно, что на последнем обсуждении ПЗЗ в Заксобрании главный архитектор города (Владимир Григорьев. - Ред.) признал, ссылаясь на человеческий фактор, что в проекте есть ошибки - и разработчики готовы их исправить.

- В какой мере это было искреннее заявление, а не для вида?

- А вот мы и посмотрим - уже во время общественных слушаний. Если исправят - значит, не для вида, если не исправят - значит…

- Но если не исправят, тогда в ближайшее время ширина Малой Невки напротив Лопухинского сада будет не 180 метров, а, к примеру, 130. Потом застроят русло Невы выше по течению. Когда-то в Санкт-Петербурге был 101 остров, а теперь из-за засыпки каналов, проток и рукавов их число сократилось до 42. Дальше - меньше…

- Да, действительно, это неприятная ситуация, потому что в будущем намывная деятельность может превратиться и в огромную проблему для самой Невы (будут затронуты русловые процессы, и непонятно как это скажется на экологии), и в большую проблему для судоходства. Считаю, что сейчас необходимо обращать на это внимание и горожан, и прокуратуры.

- Это ведь не единственный минус новых ПЗЗ?

- Есть и другие существенные нарушения. В градостроительном кодексе есть требования, что каждый земельный участок должен принадлежать к одной из территориальных зон. Но разработчикам ПЗЗ это показалось очень неудобным, потому что в данном случае нужно считаться с мнением пользователей, и они разделили участки на несколько зон. Возможно, в определенных случаях с точки зрения города это правильно, но это, как я уже сказал, противоречит законодательству.

Есть также много вопросов и к зонам с особым режимом использования. Например, такие «зоны ограничения застройки в зависимости от условий шума» на картинке установлены для аэропорта Пулково. Но картинка красивая, а в текстовом варианте ПЗЗ эти ограничения не установлены. Еще, например, нарисована на карте «зона охраны полюстровского горизонта», но не указан ее охранный режим.

- А как такое вообще возможно?

- Спросите что-нибудь полегче (улыбается).

- Понятно. Разработчики запутались. А с какими документами необходимо ознакомиться участникам общественных слушаний, чтобы не запутаться? Когда я изучал приложения, понял, что информация тяжелая, размещена неудобно.

- Очень тяжелая! Целиком это очень сложный документ. Например, жители центральных районов столкнутся с тем, что вся территория городского центра закрашена синим цветом, а это значит, что для нее высотный регламент устанавливается не ПЗЗ, а другим законом, который, в свою очередь, отображен в ПЗЗ. Для того чтобы найти этот закон, нужно открыть Приложение № 6 и посмотреть на высоту застройки. Интересно, что изменить ее нельзя, можно на нее только полюбоваться.

- Насколько обычный человек готов обсуждать ПЗЗ и насколько вообще важны общественные обсуждения?

- Когда жареный петух клюнет, то среднестатистический петербуржец тут же становится градозащитником. Таких примеров немало. Если собираешься жить в Санкт-Петербурге, если твоя недвижимость, твой комфорт, твое здоровье представляют для тебя определенную ценность, то имеет смысл поинтересоваться, что (пусть и в отдаленной перспективе) могут построить у тебя под окном.

Все замечания сортирует комитет по градостроительству и архитектуре, «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга» готовит отзывы и возражения. Потом комиссия по землепользованию и застройке все рассматривает и принимает решение, а правительство Санкт-Петербурга утверждает.

Как изучить ПЗЗ?

Ликбез от Александра Карпова

1-й шаг. Открыть Приложения №№ 2 и 4, на которых размещены карты, и найти территорию, которая интересует. На приложении № 2 нужно посмотреть, к какой зоне принадлежит искомая территория, а на приложении № 4 - допустимую высоту строительных объектов. Найденные данные лучше записать.

2-й шаг. Открыть Приложение № 3, на котором нужно найти градостроительный регламент для искомой зоны.

3-й шаг. Свести информацию воедино и прийти к мнению, устраивает данный проект или нет.

4-й шаг. Задать во время общественных слушаний в районной администрации уточняющие вопросы (можно в письменном виде - запиской) об интересующей территории, указанной в проекте ПЗЗ.

5-й шаг. Исходя из услышанных ответов и собранной информации дома, в течение 4-х дней, написать свои предложения и замечания и в письменном виде отправить их в районную администрацию.

График проведения общественных слушаний по ПЗЗ

Публичные слушания по проекту новых Правил пройдут во всех городских районах с 13 по 20 января. С подробным графиком слушаний можно ознакомиться здесь.