Общественным инициативам прописали долгий путь Общественным инициативам прописали долгий путь спецпроект
Санкт-Петербург погода в Петербурге
Доллар 92.26
Евро 99.71
Юань 1.27

Петербургская «недвижка» теряет деньги

 Фото: Денис Тарасов/OK-inform Фото: Денис Тарасов/OK-inform Оставаясь одним из самых доходных активов в мире, петербургская недвижимость тем не менее продолжает терять капиталовложения: за год объем инвестиций сократился почти в 3,5 раза - с 1,5 млрд долларов в 2014 году до 470 млн в минувшем

Виной тому не только нестабильная экономическая ситуация, но и несовершенство постоянно меняющегося градостроительного законодательства в России, говорят эксперты.

В течение 2015 года на российском рынке недвижимости доминировали локальные инвесторы: на них пришлось 80% сделок против 75% годом ранее. При этом иностранные инвестиции в российскую недвижимость сократились на 5%.

По итогам 2015 года инвесторы вложили в недвижимость города 470 млн долларов. Этот объем сопоставим с показателями посткризисных 2009-2010 годов: тогда в отрасль привлекли 428 млн и 471 млн долларов соответственно, рассказали «Общественному контролю» в компании Colliers International. 

При этом двукратное падение эксперты фиксировали еще в середине года. За первое полугодие 2015 года общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга составил 250 млн долларов. Подкосила рынок девальвация рубля и сокращение более чем в 4 раза объема сделок по покупке земли под строительство жилья. Экономическая волатильность стала стимулом для крайне консервативного поведения участников рынка, которые заняли выжидательную позицию. «В 2015 году практически вся инвестиционная активность  в Санкт-Петербурге пришлась на российские источники капитала, в то время как иностранные компании стремились выйти из не самых востребованных земельных активов и сократили свою долю в суммарном объеме инвестиций до 1%», - говорят в Colliers International.

С этой оценкой согласны аналитики JLL. Как рассказывал нашему изданию региональный директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Евгений Семенов, в течение 2015 года на российском рынке недвижимости доминировали локальные инвесторы: на них пришлось 80% сделок против 75% годом ранее. При этом иностранные инвестиции в российскую недвижимость сократились на 5%. «Для международных игроков, ориентированных на среднесрочную и долгосрочную перспективу, текущий период предоставляет интересные возможности для выхода на рынок. В то же время, как и в 2015 году, для закрытия сделок рынку будет необходима стабильность рубля и цены на нефть, что может поддержать объемы инвестиций и снизить ставки капитализации», - заявил эксперт. 

Земля в приоритете

В минувшем году для рынка инвестиций Санкт-Петербурга по-прежнему была характерна высокая доля сделок с землей. Однако если в 2014 году объем сделок по приобретению участков под жилищный девелопмент превысил 1,1 млрд долларов, то в 2015 году этот показатель составил только 260 млн.

Если в 2014 году объем сделок по приобретению участков под жилищный девелопмент превысил 1,1 млрд долларов, то в 2015 году этот показатель составил только 260 млн.

Такое значительное сокращение связано с тем, что петербургские застройщики уже сформировали земельный банк на несколько лет вперед, в то время как региональные и московские девелоперы, такие как, например, «Аквилон Инвест», «Патриот» и Glorax Development, только начали осваивать петербургский рынок. По словам аналитиков Colliers International, наблюдалось снижение и в объеме сделок с существующими объектами для инвестиционных целей или собственных нужд. По итогам 2015 года объем таких сделок сократился на 43% и составил 178,6 млн долларов против 316 млн годом ранее.

Кроме того, изменилось и распределение инвестиций по сегментам недвижимости. По итогам года офисный сегмент увеличил свою долю в общем объеме инвестиций с 47% до 80%. Были закрыты сделки по продаже бизнес-центров «Юпитер 1» и «Юпитер 2», входящих в состав МФК «Аэропортсити Санкт-Петербург», бизнес-центра «Орлов» и здания Русского торгово-промышленного банка для офисного редевелопмента.

Инвестиционная активность в торговом сегменте была невысокой. Среди ключевых событий эксперты выделяют покупку российским инвестфондом RPHF гипермаркета «OBI Пулковское» с последующей обратной арендой зданий компанией OBI. В складском сегменте объем инвестиций не достиг прошлогодних показателей и сократился до 12% от всего объема инвестиций, в то время как годом ранее этот показатель составлял 30%.

Инвесторы ждут у рынка погоды

По словам заместителя директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге Анны Сигаловой, активность на рынке Санкт-Петербурга остается невысокой: в общем объеме российских инвестиций на город приходится около 5% капитала. В экспозиции присутствует несколько крупных активов, и инвесторы продолжают искать возможности для инвестирования и пристально отслеживают появление на рынке ликвидных объектов по привлекательным ценам.

Активность на рынке Санкт-Петербурга остается невысокой: в общем объеме российских инвестиций на город приходится около 5% капитала.

«Однако объем сделок на петербургском рынке остается небольшим - в условиях валютных колебаний оценить реальную стоимость актива в долларах или евро довольно затруднительно, а в случае оценки стоимости рублевого актива некоторые продавцы по-прежнему ориентируются на формирование цены исходя из докризисных ставок аренды. В связи с этим инвесторы находятся в ожидании снижения цен, а собственники не спешат продавать свои активы и ждут наиболее благоприятного момента для их реализации», - уверена эксперт. По ее прогнозу, дальнейшая активность на рынке инвестиций будет обусловлена макроэкономической ситуацией, а также готовностью девелоперов жилья покупать землю под новое строительство.

Вместе с тем интерес инвесторов к рынку недвижимости определяется не только положением рубля. Как рассказывал «ОК-информ» руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Максима Лигал» Евгений Дружинин, 2015 год стал годом экспериментов с законодательной базой в области недвижимости и градостроительства.

В частности - в 2015 году вступили в силу ряд законов, так или иначе касающихся инвесторов. Это, например, реформа местного самоуправления, поправки в Земельный кодекс, меняющие систему предоставления земельных участков, законодательные новеллы об охране объектов культурного наследия, лицензирование управляющих компаний и реформа гражданского законодательства. По словам эксперта, чтобы приспособиться к этим нововведениям, рынку потребуется время от полугода до нескольких лет.

Невостребованная доходность

На фоне столь нерадужных итогов статистика по доходности петербурской недвижимости тем более удивительна. Как говорят эксперты Группы Becar, исследовавшие доходность разных активов за более чем 20-летний период, с 1992 по 2015 год, недвижимость остается самым надежным и быстрорастущим активом. Например, динамика доходности недвижимости Петербурга с 1992 года составила 838% (для сравнения: доходность нефти - всего 184%). С 1992 года нефть и золото подорожали в долларах в 3 раза, а «квадрат» в Петербурге - в 9 раз. По этому показателю, наш город оставил позади не только Москву, но и крупнейшие мегаполисы мира - Лондон (+ 582%), Нью-Йорк (291%), Париж (150%).

* включая  прямые и непрямые сделки с землей и объектами редевелопмента.

** данные по объему инвестиций за 2014 год пересчитаны.

Источник: Colliers International

 

Материалы по теме
 
Человек города Человек города: Ольга, в процессе смены деятельности, 45 лет Нужна ли в интернете цензура?
Самое читаемое
Комментарии