Почему жилье не покупают?

Российский инвестиционно-строительный форум собрал в этом году небывалый кворум, в Гостином Дворе на Ильинке яблоку негде было упасть с самого утра. И причиной тому, как рассказали «Общественному контролю» участники форума, стало не то, что событие имеет юбилейный V порядковый номер. Причина куда весомее - кризис. В эпоху экономической рецессии, падения продаж и маржи участники рынка собрались послушать друг друга, законодателей и, главным образом, власть. Именно выступление министра строительства РФ Михаила Меня стало аттрактором общественного внимания.

Застройщики смогли вовремя перегруппироваться и поймать волну настроений спроса - он неизбежно мигрирует в экономкласс, тогда как «высшие» сегменты, а также ИЖС - проседают.

И чиновник, несмотря на то что буквально за час до выступления получил заслуженную выволочку на «правительственном часе», начал за здравие. «В конце 2014 и начале 2015 года вспоминаются прогнозы некоторых экспертов о том, что в 2015 году стройка будет иметь бледный вид, были разговоры о 50-процентном падении рынка, обвале ипотеки, но что в итоге?» - обратился к залу господин Мень.

А в итоге страна по итогам минувшего года вышла на показатели рекордного 2014-го - было построено почти 84 млн кв. метров жилья. «Это больше, чем строилось в советское время», - особо отметил чиновник. «Неожиданно» выросли объемы ввода жилья эконоакласса - на 18% относительно результата 2014 года. Это, по словам министра, говорит о том, что застройщики смогли вовремя перегруппироваться и поймать волну настроений спроса – он неизбежно мигрирует в экономкласс, тогда как «высшие» сегменты, а также ИЖС - проседают.

Более того, несмотря на практически одинаковые с 2014 годом показатели по объему ввода, количество проданных квартир увеличилось на 8,4% (введено 1,1 млн единиц). В том, что квартирография начинает скатываться в штамповку клеток, малогабаритных однокомнатных квартир и квартир-студий, в правительстве, почему-то видят позитивный итог. Якобы таким образом рынок учится адаптироваться. Качество жилой среды в условиях кризиса оставляем за скобками. 

Ипотека в строю

Главным драйвером для роста рынка жилищного строительства министр справедливо назвал апрельское решение о субсидировании ипотечной ставки. С момента начала работы льготной ипотеки каждый третий ипотечный кредит в стране выдается по сниженной за счет государства ставке. Михаил Мень подтвердил уже известную рынку радостную весть: решение о продлении ипотечных субсидий принято. Сейчас в кабмине шлифуется сам механизм пролонгации, но волевое решение есть, и для покупателя условия программы останутся те же.

Среди главных достижений 2015 года министр выделил объединение АИЖК и Фонда РЖС в Агентство жилищного развития, что дало главе Агентства Александру Плутнику полномочия по распоряжению земельными ресурсами.

Среди главных достижений 2015 года министр выделил также объединение АИЖК и Фонда РЖС в Агентство жилищного развития, что дало главе Агентства Александру Плутнику полномочия по распоряжению земельными ресурсами. И пыль с этих полномочий власти собираются сдуть уже в ближайшее время. По словам господина Плутника, в стране более 3,5 тыс. га бесхозных земель в границах крупных муниципалитетов. Если этот ресурс выставить на рынок, здесь можно построить более 15 млн кв. метров жилья экономкласса.

Осваивать эти участки предполагается в рамках программы «Жилье для российской семьи», мало-помалу набирающей обороты после провала на рубеже 2014 - 2015 годов. В 2015 году по программе регионы сдали 200 тысяч кв. метров жилья, в 2016 году планируется ввести более 3 млн кв. метров. «Сначала все посмеивались над заявленной стоимостью квадрата в 35 тысяч рублей, но сейчас, в новых экономических реалиях, эта цифра кажется строителям вполне адекватной», - рассказал господин Плутник.

Помогут программе и живыми деньгами: в антикризисном плане правительства значатся прямые дотации на инфраструктурную подготовку участков под программу. Источники госвложений непонятны, но «кое-какие деньги пойдут».

Кроме того, застройщикам, участвующим в программе обещают налоговые льготы, освободить от арендной платы за участки и дадут возможность получить хороший кредит через АИЖК. В целом у Минстроя есть грандиозные планы продлить программу до 2020 года. В нынешней редакции она действует до 2017 года, и уже очевидно, что за неполные два года заявленные 25 млн кв. метров не ввести. 

Но рост рынка в АИЖК считают делом решенным. «Вопреки прогнозам, рынок не упал, он развивается, квартир куплено больше, - заявил Александр Плутник. – И доступность жилья для населения повысилась, цены на минимуме. По данным нашего совместного с ВЦИОМ исследования, 41% населения готов улучшать свои жилищные условия, а это значит, что у застройщиков есть возможность начинать новые проекты, тем более что земля сильно упала в цене». 

Обратная сторона рынка

Впрочем, участники рынка победные реляции Минстроя, как оказалось, не разделяют. По словам президента Национального объединения застройщиков жилья Леонида Козинца, девелоперы сегодня работают без права на ошибку. Маржинальность проектов практически на нуле, а гарантированный спрос отсутствует. Отреагировать на эту ситуацию застройщики могут в первую очередь уменьшением задела - меньше строить и отказываться от новых очередей в рамках действующих проектов. Это видно на примере Москвы, где выдано разрешений на строительство на 31 млн кв. метров жилья, а ППТ утверждено на 100 млн, но приступать к этим стройкам девелоперы не спешат.

«Ни банки, ни страховые, ни физлица-дольщики не хотят влезать со своими деньгами в стройку. Это самая непрозрачная сфера бизнеса, там не отследить ни движение средств, ни балансы».

«Мы до сих пор живем в режиме ожидания прошлых доходов, либо же наоборот - ждем, что эта маржа к нам вернется. Но строить свою финансовую модель под дорогую нефть, профицитный бюджет или стабильный спрос на твой продукт - это иллюзия», - говорит эксперт. По его словам, уже стартовал полноценный процесс консолидации строительного рынка - по аналогии с банковским и страховым. А это значит, что в скором времени рынок опустеет на 70% - новая экономика ликвидирует малых и средних застройщиков. Останутся лишь компании с высокой капитализацией и возможностью взять кредит на нормальных условиях. А возможностей этих все меньше. «Мы накануне пытались получить небольшой кредит, сумма смешная - 8 млрд рублей. Так вот проверяли нас по полной, вплоть до перекрестных гарантий по всем компаниям холдинга», - поделился мнением господин Козинец.

На это наслаивается и еще один пласт проблем - инженерная подготовка земли, на которую в 2015 году потратили 500 млрд рублей застройщики, а должны были, по большому счету, тратить ресурсоснабжающие организации. Невозможность застраховать договоры долевого участия (на рынке по-прежнему 3 - 4 страховщика, которые готовы работать с застройщиками на достаточно жестких условиях), а также новые требования по собственному капиталу застройщиков. Если норма в 5% собственного капитала от стоимости проектов (или 1 млрд рублей) пролезет в 214-ФЗ, это просто убьет региональный строительный рынок, считает первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. Она пообещала постоять за бизнес и сократить это требование при рассмотрении поправок в 214-ФЗ хотя бы до 3%.

Но главные вопросы, на которые строители пока не могут получить от рынка положительного ответа, - это доступ к финансовым ресурсам и желание населения покупать квартиры. «Покупатель вроде и готов покупать жилье, но требует снизить чек, - рассказал "Общественному контролю" генеральный директор ОАО "Главстрой Девелопмент" Иван Богатов. - Но есть такая штука, как позиция ЦБ по ключевой ставке. Государство борется с инфляцией и рушит любое развитие бизнеса. И в итоге лишает себя же налоговых поступлений».

По словам генерального директора СК «ВСК» Олега Овсяницкого, деньги в банковском секторе сегодня есть, но застройщики должны задуматься, почему их не хотят кредитовать. «А ответ очевиден. Ни банки, ни страховые, ни физлица-дольщики не хотят влезать со своими деньгами в стройку. Это самая непрозрачная сфера бизнеса, там не отследить ни движение средств, ни балансы», - уверен эксперт.

По принципу Маслоу

Но состояние отрасли лучше всего прослеживается все-таки по настроению потенциальных покупателей и количеству монет у них в кармане. В феврале крупнейшие застройщики отчитались об итогах года. И у большинства из них в отчетах - сплошные минусы. Продажи в среднем сократились на 20 - 30%.

Соотношение стоимости квадратного метра к зарплате в России - самое большое в мире. Это от 15 до 30 лет непрерывной работы. Индекс кредитного оптимизма у населения упал на 10%, а социальных ожиданий, наоборот, вырос на 10%.

Ответ на вопрос, почему люди перестали покупать жилье, можно найти в упрямых статистических сводках и социологических опросах: в 4 квартале 2015 года индекс потребительской уверенности упал на 26%, благоприятность условий для крупных покупок в минусе на 38%. Более половины опрошенных респондентов считают, что им сегодня не с руки покупать жилье. Свое финансовое положение оценили как «плохое» около 30% опрошенных - и население не видит перспективы роста зарплат. А соотношение стоимости квадратного метра к зарплате в России - самое большое в мире. Это от 15 до 30 лет непрерывной работы. Индекс кредитного оптимизма у населения упал на 10%, а социальных ожиданий, наоборот, вырос на 10%.

Это значит только одно: люди сегодня, как никогда, ждут чуда от государства. Субсидий, дотаций или просто раздачи квартир или денег. Но в ожидании невозможного, по понятным причинам, россияне прячут сбережения в депозиты, а не в полную рисков стройку. А самые низкие риски, как говорят эксперты, на рынке продуктовом - именно еда будет составлять большую часть расходов населения в ближайшее время.

О том, на что идут застройщики, чтобы убедить покупателя приобрести жилье вместо «безопасной» палки колбасы, читайте на «Общественном контроле» в ближайшее время.