«Элитка» не замечает кризиса?

При этом покупатели по-прежнему готовы отдавать от 300 тысяч до 1 млн рублей за «квадрат», говорят эксперты.

По итогам 2015 года предложение на рынке элитного жилья Петербурга составило 1,3 тысячи квартир (179 тысяч кв. м). За год на рынок вышло 5 новых жилых комплексов совокупной жилой площадью 87,5 тысячи кв. м, из которых 3 - это проекты в формате апартаментов, расположенные на Крестовском и Каменном островах, рассказали «Общественному контролю» аналитики Knight Frank Saint Petersburg.

Самым крупным проектом года стал жилой комплекс «Русский дом» от компании «Возрождение Санкт-Петербурга» (дочка Группы ЛСР), в котором представлено 395 квартир совокупной жилой площадью 48,5 тысячи кв. м.

За год на рынок вышло 5 новых жилых комплексов совокупной жилой площадью 87,5 тысячи кв. м, из которых 3 - это проекты в формате апартаментов, расположенные на Крестовском и Каменном островах.

Впрочем, официальная отчетность публичной компании Андрея Молчанова дает противоречивые сведения. Так, ввод «элитки» у Группы ЛСР по итогам года действительно увеличился на 12% (с 83 до 93 тысяч кв. м в 2015 году в проектах «Смольный парк», «Европа Сити», «Радищева 39» и «Дом на Дворянской»), однако продажи рухнули почти на 60%. Если в 2014 году девелопер заключил контракты на 89 тысяч кв. м, то в 2015-м - только на 37 тысяч. Стоимость заключенных контрактов в 2015 году составила 8 млрд рублей (-49%).

По словам руководителя отдела исследований Knight Frank Saint Petersburg Тамары Поповой, по количеству введенного в эксплуатацию элитного жилья минувший год стал рекордным за последние 5 лет: было сдано 7 жилых комплексов на 576 квартир, что на 61% превышает показатель 2014 года. В то же время на рынке сохраняется достаточный запас (около 40%) предложения в сданных и близких к вводу в эксплуатацию объектах. При средних темпах реализации существующего предложения хватит на 2,5 - 3 года.

Предложение элитного жилья на вторичном рынке за год увеличилось на 17% преимущественно за счет квартир в объектах «новой вторички». Рост количества предлагаемых на продажу квартир произошел главным образом, в Центральном и Петроградском районах, где за последние 2 года было введено в эксплуатацию несколько объектов почти на 1,5 тысячи квартир.

В компании Colliers International оценки подтверждают. По данным аналитиков, в 2015 году на первичном рынке элитного жилья продажи осуществляются в 27 объектах, общая площадь квартир в которых составляет 488 тысяч кв. м. В экспозиции находятся 1,6 тысячи квартир суммарной площадью около 214 тысяч кв. м. «В этом году рынок первичного элитного жилья продемонстрировал максимальный объем предложения за время своего существования, однако к концу года объем экспозиции сократился на фоне уменьшения выхода новых проектов», - рассказали в компании.

За IV квартал стартовали продажи в 7-м корпусе жилого комплекса «Смольный парк». Основной же объем нового предложения поступил на рынок в течение первой половины года. Всего за прошедший год продажи открылись в шести новых проектах и двух корпусах существующего проекта «Смольный парк», что добавило к экспозиции 723 квартиры суммарной площадью более 97 тысяч кв. м.

По результатам IV квартала объем продаж на первичном рынке элитного жилья составил 146 квартир, или 20 420 кв. м, при этом всего за 2015 год было продано 570 квартир суммарной площадью около 74 тысяч кв. м. Данные показатели ниже результатов пикового 2014 года, однако сопоставимы с более стабильно развивавшимся 2013 годом, когда было продано 525 квартир (70 тысяч кв. м).

Не статус, а комфорт

При этом в самой структуре спроса в 2015 году произошли существенные изменения, говорят эксперты. На 11% возросла средняя площадь реализованной квартиры, составившая по итогам года 143,26 кв. м. Значительно возросло число запросов на просторные квартиры площадью более 220 кв. м. В 2014 году около 16% спроса приходилось на квартиры с 1 спальней, что было обусловлено инвестиционными мотивами при покупке недвижимости.

В минувшем же году доля данного типа квартир в структуре спроса составила лишь 5%. В то же время увеличился спрос на квартиры площадью 70 - 100 кв. м с 2 спальнями, говорит Тамара Попова. То есть изменился сам мотив покупки элитного жилья. Если несколько лет назад премиальные квартиры приобретались преимущественно с целью переезда в более подходящий район, то в 2015 году 45% покупателей искали квартиры с целью именно улучшения жилищных условий. Вырос и средний чек: бюджет на квартиру в конце 2014 года составлял около 30 - 31 млн рублей, а к концу 2015 года он вырос до 46 - 48 млн рублей.

На бреющем полете цен

Средняя стоимость элитного жилья увеличилась незначительно, на 4-5%, и варьируется в пределах 250 - 750 тысяч рублей за кв.м, рассказали в компании «Леонтьевский Мыс».

В среднем за прошедший год средневзвешенная цена жилья элитного сегмента выросла на 13% и достигла 310 тысяч рублей за кв. м, а в сегменте «делюкс» рост составил около 9% - до 440 тысяч рублей за «квадрат».

В Colliers International дают другие данные. По словам аналитиков, цены на первичное элитное жилье продолжали расти в течение всего 2015 года. В среднем за прошедший год средневзвешенная цена жилья элитного сегмента выросла на 13% и достигла 310 тысяч рублей за кв. м, а в сегменте «делюкс» рост составил около 9% - до 440 тысяч рублей за «квадрат».

При этом в течение 2015 года средневзвешенная цена в сегменте апарт-отелей выросла более чем в 2 раза. Если в начале года в сегменте элитных апартаментов она составляла около 300 тысяч рублей за метр, то к концу увеличилась более чем до 600 тысяч рублей. «В первую очередь такое повышение вызвано изменением экспозиции в течение года и появлением новых проектов апартаментов, в которых цена за квадратный метр превышает 1 млн рублей, что оказывает существенное влияние на формирование средних цен в этом сегменте рынка», - говорят в компании.

В течение года практически все девелоперы провели корректировки ценообразования своих объектов, средняя цена на элитные квартиры составила 331 тысяч рублей за «квадрат», утверждают в Knight Frank Saint Petersburg. Повышение цен происходило преимущественно на фоне роста волатильности валюты и удорожания себестоимости строительства. В ряде объектов произошло незначительное снижение показателя средней цены, связанное с вымыванием более ликвидных и дорогих квартир.

На вторичном рынке в начале 2015 года было зафиксировано резкое увеличение цен по сравнению с показателями предыдущего квартала, что было связано с желаниями продавцов привести уровень цен в соответствии с динамикой курсов валют. Однако дальнейшее развитие рынка показало неэффективность данного шага, и стоимость квартир начала плавно снижаться. В результате за год показатель средней цены на вторичном рынке элитного жилья снизился на 1%, составив 190,5 тысячи рублей за кв. м.

В поисках элитного места

В 2016 году эксперты ждут продолжения премиальной экспансии. В продажу выйдет несколько знаковых проектов, в том числе клубный дом на набережной Мойки, 102 и элитный жилой комплекс на Петровском острове. «С точки зрения коммерческих условий вероятно сохранение корректировки ценообразования с учетом курсовой волатильности. В то же время девелоперы будут стараться привлечь покупателей дополнительными маркетинговыми мероприятиями: различными вариантами оплаты в рассрочку, скидками и акциями», - говорят аналитики Knight Frank Saint Petersburg.

Сегодня участков под новое строительство в центре практически не осталось, и активность девелоперов смещается на острова (Каменный, Петровский и окраины Крестовского).

Эксперты из Colliers International отмечают, что уменьшение числа новых проектов элитного жилья в перспективе компенсируется проектами апарт-отелей. Объем рынка апартаментов, как уже писал «Общественный контроль», находится на взлете. «Мы не ожидаем резкого изменения цен в 2016 году - основные корректировки будут определяться изменением экспозиции, в результате которой будет происходить изменение средневзвешенной цены по рынку», - добавляют эксперты.

Более осторожен в оценках генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков. По его словам, свободных пятен для реализации проектов премиальной недвижимости в городе не так много. Сегодня участков под новое строительство в центре практически не осталось, и активность девелоперов смещается на острова (Каменный, Петровский и окраины Крестовского).

«Кризис частично скорректировал планы застройщиков, но кардинальных изменений на рынке мы не увидели, и они вряд ли произойдут, - комментирует господин Оноков. - Изменилась сама структура спроса покупателей. Клиенты принимают решение дольше. Они держат свои сбережения в валюте, но вкладывать их в недвижимость не спешат, ждут стабилизации курсов. Поэтому решение о покупке растягивается до полугода, в то время как до кризиса оно занимало полтора-два месяца».

По итогам 2016 года продажи петербургских застройщиков могут вырасти еще минимум на 10 - 15%, поскольку большинство проектов сейчас находятся на финальной стадии строительства, говорит Игорь Оноков. В этом году к вводу планируется порядка 215,6 тысячи кв. м элитного жилья, что более чем в 2 раза превышает показатели 2015-го. Как отметил эксперт, доверие покупателя к проектам на финальной стадии строительства выше, чем на фундаменте. Поэтому ближе к сдаче объектов активизируются покупатели квартир с нестандартными планировками большой площади, цена которых достигает несколько сотен миллионов рублей.