Инвестиции в жилье и людей

Это подтвердили авторы проекта района Сан-Паули, с которыми довелось пообщаться участникам поездки в Гамбург, организованной Национальным центром «Специальный ресурс». Ранее они уже ознакомились с проектом реновации района Хафен Сити, нацеленным на преобразование промышленных территорий. В данном случае архитекторы и проектировщики сконцентрировались на задаче превратить микрорайон с дурной славой гетто в комфортное и безопасное место для проживания.

Сан-Паули чем-то напоминает Петербург, точнее, отдельные его районы. Здесь есть дворы-колодцы и застройка начала ХХ века. Узкие улочки заставлены машинами.

Примерно до начала 90-х микрорайон имел дурную славу едва ли не гетто, где орудовали криминальные элементы. На улицах было грязно, и пребывание в домах, мягко говоря, было некомфортным.

Городские власти приложили немало усилий, чтобы в социальном и экономическом плане жители Сан-Паули, на фоне других гамбургцев, выглядели достойно. На социальные нужды этого микрорайона потратили немало средств. 

Однако, несмотря на это, Сан-Паули продолжал оставаться районом, где селились люди с низкими доходами - пенсионеры, студенты, мигранты.

Местная коммунальная организация, которая полностью подчинена городским властям, в начале 80-х взялась за проект по реновации кварталов Сан-Паули. Полностью он завершится в 2014 году. Но даже за год до финиша масштабы проделанной гамбургскими архитекторами работы впечатляют.

Город передал частной компании Steg («Компания по обновлению города и реставрации») порядка 100 домов, в которых оборудованы 1300 квартир и 300 офисных помещений. Только 5 из 100 домов получили «приговор» быть снесенными, поскольку реновация для них нецелесообразна: слишком высокие расходы при низком интересе инвесторов и будущих арендаторов.

Одно из основных условий реновации Сан-Паули заключается в том, чтобы люди могли вернуться в свои дома после обновления, то есть продолжали жить и работать в этом районе Гамбурга. Примерно две трети жилфонда авторы проекта определили и как арендное и доступное по цене жилье, и как элитное. Еще треть квартир закреплена за собственниками.

Реновация Сан-Паули - достойный пример разъяснительной работы с жителями домов, которым «доктор прописал» обновление.  Реновация Сан-Паули - достойный пример разъяснительной работы с жителями домов, которым «доктор прописал» обновление. Эта работа кропотливая и, как знают российские архитекторы, зачастую неблагодарная. Однако здесь удалось добиться того, что жители этого района Гамбурга охотно согласились предоставить свои жилища для обновления. Многие из них, как рассказал совладелец и управляющий партнер Steg Мартин Бринкман, из кварталов не уезжали даже во время реновации. Они просто заселялись в соседние дома, которые уже обновили. Как только подходила очередь обновляться следующему зданию, его обитателей размещали в только что отремонтированном здании, и так далее. В этом, пожалуй, ключевое отличие от планирующейся в Петербурге реновации. Власти Петербурга, как сообщалось ранее, планировали создать маневренный фонд, и в нем разместить жильцов на время капремонта их домов.

Город поставил условие: в процессе реновации компания не должна была строить что-то новое, ведь плотность застройки в Сан-Паули и без того высока, а это чревато, в частности, повышенной пожароопасностью. Техника спасателей в случае ЧП не смогла бы проехать в многочисленные дворы-колодцы.

В квартале оборудовали отдельный дом для нужд инвалидов. В России такая практика, увы, встречается очень редко.  На реновацию каждого здания у компании Steg уходило примерно два года, и результат виден не только в новых строительных конструкциях, но и в улучшении социальной обстановки в Сан-Паули. Сейчас в этом микрорайоне живут представители креативного класса. Территории стали по-настоящему привлекательны для гамбургских компаний-инвесторов. Разделения на богатых и бедных в этих кварталах, как раньше, уже нет. Появились школы, детские сады, местным жителям не приходится возить ребенка на занятия в другие районы города. Открылись новые предприятия, и отпала необходимость ездить на работу далеко. Жители могут посещать спортивные клубы, стадион. В квартале оборудовали отдельный дом для нужд инвалидов. В России такая практика, увы, встречается очень редко. 

Любопытно, что местные власти приложили особые усилия для того, чтобы в хорошем смысле удержать жителей Сан-Паули в их домах после реновации. Понятно, что после улучшения условий стоимость жилища выросла. Чтобы у людей не было соблазна подороже продать квартиры и переехать в отдаленные районы, власти установили своеобразный мораторий на сделки с недвижимостью. Собственник мог продать жилплощадь только при условии возмещения городу затрат на реновацию. Те, кто сдавали свое жилье в аренду, на время обновления домов получали от города финансовое возмещение - упущенную выгоду. 

Если раньше сомнительной «достопримечательностью» Сан-Паули была скотобойня, то сегодня эти территории занимают креативные мастерские, студии звукозаписи и офисы продюсерских компаний, кафе и рестораны, во главе которых стоят известные шеф-повара. Бывшие цеха, благодаря гамбургским архитекторам, получили иное применение.

Надо инвестировать не в жилье, а в людей. - Надо инвестировать не в жилье, а в людей, - уверен архитектор Бринкман.

О своей работе в Сан-Паули он может рассказывать часами, параллельно показывая результаты своих трудов. Сегодня же OK-inform перемещается к его коллегам из Kleffel Papay Warncke GmBH, чтобы узнать, всегда ли подобные инвестиции оправданы, и уже завтра рассказать об этом нашим читателям.