Ставки в бизнес-центрах: анатомия стабильности

Управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис рассказала «Общественному контролю» о том, почему снижать ставку до предела - неправильно, а также о дополнительных сервисах, которыми можно завлечь арендатора.

Наталья Скаландис, управляющий директор PropertyManagementNAIBecar в Санкт-Петербурге: 

- На самом деле снижение арендных ставок - абсолютно неправильный подход к управлению офисным зданием. Управляющие бизнес-центрами пойдут на это только в крайнем случае. Поэтому ставить вопрос, а где же «дно» для ставок аренды, не вполне корректно. Если обратиться к аналитике рынка офисной недвижимости в Петербурге, то как такового резкого провала ставок аренды мы не увидим.

Другое дело, что сейчас наступил период, когда управляющие компании стали задумываться о качестве и концепции офисных зданий. Если раньше бизнес-центр был просто офисным объектом с соответствующей классификацией, то теперь управляющие начинают активно прорабатывать различные дополнительные сервисы, чтобы сделать пребывание арендаторов на объектах максимально комфортным.

Так, управляющие компании предлагают арендаторам не только уборку, автомобильную парковку и техническое обслуживание, но также дополнительно полив цветов, копировальные центры, услуги юридических компаний, которые размещаются на том же объекте. За счет арендодателей в офисных центрах создаются дополнительные комфортные зоны, где арендаторы могут, например, провести переговоры. Это очень удобно, особенно в условиях сокращения занимаемых площадей. Также управляющие компании создают на объектах зоны, где можно зарядить любые мобильные устройства, открывают различные кафе, где бы арендаторы могли все так же заниматься бизнесом вне своего непосредственного офиса. Кроме того, арендаторам предлагают дополнительные инфраструктурные опции. Например, если на объекте присутствует какая-либо телекоммуникационная компания, то управляющая компания предоставляет арендаторам максимальные скидки на услуги связи.

Отдельным трендом является обеспечение синергии между присутствующими на объекте арендаторами. Например, если в офисном здании есть нотариус, то информация об этом доводится до сведения всех арендаторов. При этом, если кто-либо из сотрудников компаний-арендаторов захочет воспользоваться услугами, он будет пользоваться привилегией записи к нотариусу.

В текущих экономических условиях профессиональная управляющая компания должна внимательно относиться к проблемам арендаторов и помогать им выйти из тяжелой ситуации.

В текущих экономических условиях профессиональная управляющая компания должна внимательно относиться к проблемам арендаторов и помогать им выйти из тяжелой ситуации. Для этого существует несколько механизмов. Например, на определенный период предоставляется дисконт по арендным ставкам, а после оплата происходит по увеличенным арендным ставкам, ставки аренды снижаются на некоторый период без процентов. Идет оптимизация/сокращение занимаемых арендатором площадей без применения штрафных санкций, предоставляется отсрочка оплаты арендного платежа. Наконец, арендатора могут перевести с платного договора на клининговые услуги с включением клининга в договор аренды.

В целом к финансовым проблемам арендаторов необходимо подходить комплексно. Для поддержки арендаторов управляющая компания может даже применить такой инструмент, как простая рекомендация услуг кому-то из своих партнеров.

Сейчас при выборе штаб-квартиры арендаторы руководствуются такими характеристиками объекта, как локация, качество, набор дополнительных сервисов, внимательность управляющей компании к проблемам и сложностям, которые испытывают арендаторы. Что касается стоимости аренды, то в настоящее время она не играет значительной роли, поскольку в результате перенасыщения офисного рынка снизились ставки аренды, что позволило арендаторам переехать в более качественные объекты (например, из бизнес-центра класса С в класс В). В таком случае цена уже не настолько важна, как качество объекта.

Что касается миграции в высококлассных офисных центрах, то имеет место незначительное сокращение занимаемых площадей или расторжение договора аренды с последующим переездом в офисы класса В среди тех арендаторов, чей бизнес сильно пострадал или вовсе закрылся.  Речь в данном случае идет только об арендаторах, занимающих небольшие площади.