С государством не поспоришь

Законопроект «О государственной кадастровой оценке» на этой неделе внесло в Госдуму правительство РФ. Парламентское большинство не намерено тянуть с его принятием, дал понять заместитель председателя Госдумы Сергей Железняк. «Уверен, при надлежащем уровне взаимодействия с правительством и остальными субъектами законодательной инициативы мы сможем принять закон до окончания работы действующего созыва Государственной Думы этим летом», - цитирует его официальный сайт «Единой России».

В 2012 году президент страны Владимир Путин предложил начислять налог на недвижимость исходя из ее кадастровой стоимости.

Важность закона очевидна: он напрямую затрагивает кошельки миллионов россиян, являющихся собственниками недвижимости. В 2012 году президент страны Владимир Путин предложил начислять налог на недвижимость исходя из ее кадастровой стоимости. До недавнего времени использовалась так называемая инвентаризационная стоимость, далекая от рыночной, но с 2015 года президентская инициатива воплощена в жизнь. Вот только ее законодательное обеспечение, как всегда, запаздывает.

«На встречах с гражданами мы с коллегами по фракции "Единой России" выслушивали многочисленные жалобы на несправедливость системы кадастровой оценки. Мы не вправе допускать, чтобы люди сталкивались с необоснованной нагрузкой на семейный бюджет», - заявляет Сергей Железняк. «Система оценки требует серьезных доработок. Отсутствие единой методологии оценки этой стоимости, отсутствие серьезных требований к оценщикам - все это требовало пересмотра, - вторит ему другой вице-спикер Госдумы Сергей Неверов. - На сегодняшний день есть проблемы с тем, как проводилась оценка и кем. Есть и вопрос к процедуре оспаривания стоимости», - отмечает он.

Именно это и стало основной новацией внесенного законопроекта. Если сейчас кадастровую оценку могут производить частные оценщики, то правительство предлагает вести институт государственных кадастровых оценщиков. По мнению авторов законопроекта, это позволит не размывать ответственность между заказчиком работ, исполнителем, оценщиком и саморегулируемой организацией оценщиков. Кроме того, законопроект прописывает методику проведения кадастровой оценки.

Цель - пополнить бюджет

Как в конечном счете скажется реформа кадастровой оценки на кошельках граждан? С этим вопросом «Общественный контроль» обратился к экспертам в области недвижимости.

«Минус очевиден: если сейчас можно через суд оспаривать оценку, то, если будет введена государственная монополия, это будет невозможно». Леонид Шандалов.

Генеральный директор агентства недвижимости «Мой город» Леонид Сандалов видит в законопроекте плюсы и минусы. «Минус очевиден: если сейчас можно через суд оспаривать оценку, то, если будет введена государственная монополия, это будет невозможно, - говорит он. - Может быть, это и было одной из целей законопроекта. Плюс в том, что, если это делают государственные фирмы, может быть, будет меньше злоупотреблений».

«Я искренне считаю, что закон достаточно своевременный, достаточно корректный. Теперь нужно понять его правоприменение, - говорит партнер оценочной компании УК "Магистр" Игорь Горский. - Как правило, закон пишется достаточно достойным, а потом практика законоприменения бывает разной».

«Подразумевается, что уровень оценщиков, уровень выполняемых работ будет выше, соответственно - будет меньшее количество оспариваний оценки в суде, - продолжает Игорь Горский. - Для этого в законе даже предусмотрен профессиональный ценз не менее трех лет. В данный момент уровень профессиональных оценщиков достаточно различен».

«В законе прописано, что оспаривание может быть еще на моменте подготовки самого отчета, подбора данных, расстановки тех или иных параметров». Игорь Горский.

Кроме того, эксперт указывает, что оспорить оценку можно будет в процессе ее подготовки. «В законе прописано, что оспаривание может быть еще на моменте подготовки самого отчета, подбора данных, расстановки тех или иных параметров, - говорит он. - То есть уже на этом этапе заказчик может, как минимум, обсуждать свою кадастровую оценку».

Президент СРО НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Дмитрий Щегельский никаких последствий от принятия законопроекта для граждан не ожидает, поскольку все оценщики и сейчас используют единую методику оценки. Размер кадастровой стоимости, по его мнению, будет ниже рыночной, но не намного. «Так как предполагается, что оценка должна будет проводиться не чаще одного раза в 3 года и не чаще 2-х лет для городов федерального значения, то на 2-3-й годы можно предположить, что стоимость оценки будет ниже цены предложения на рынке, - рассуждает Дмитрий Щегельский. - Вообще ответить на вопрос об изменении кадастровой стоимости в ту или иную сторону можно только ознакомившись с методическими указаниями государственной оценки, на которую есть ссылка в законе. Я лично не ожидаю глобального снижения кадастровой стоимости, так как государственный тренд - увеличение собираемости налогов, а самый простой для собираемости налог - налог на недвижимость».

При этом Дмитрий Щегельский согласен с тем, что оспаривать решения государственных оценщиков будет сложнее.

Президент СРО НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Дмитрий Щегельский никаких последствий от принятия законопроекта для граждан не ожидает.

Принятие законопроекта нарушит основной принцип оценочной деятельности - независимости оценки, считает директор по оценке NAI Becar Виктория Константинова. «По закону об оценочной деятельности, оценка не может проводиться в случае наличия имущественного интереса, - говорит она. - Кроме того, в предложенном законе «О государственной кадастровой оценке» не предусмотрено соответствие оценщиков требованиям, предъявляемым к независимым оценщикам».

К тому же Виктория Константинова ожидает роста кадастровой стоимости недвижимости. «Основная цель нового закона - пополнение государственного бюджета, - объясняет эксперт. - Следовательно, можно ожидать регулярного увеличения кадастровой стоимости недвижимости».

«На мой взгляд, оценка станет более закрытой, кроме того, спорить с государством сложнее, нежели с частными организациями. Принятие закона в конечном счете приведет к монополизации рынка оценки», - резюмирует Виктория Константинова.

Простая арифметика

Первые квитанции с налогом на недвижимость за 2015 год в ближайшее время должны получить жители 28 пилотных регионов России. В их число входят, в частности, Москва и Московская область. В Санкт-Петербурге решили повременить. Ожидается, что жителям Северной столицы счета по новым правилам выставят через год.

Новая ставка налога на недвижимость будет дифференцированной. Так, за «обычное» жилье надо будет платить 0,1% от кадастровой стоимости, а за элитное стоимостью более 300 млн рублей - 2%. При этом регионы имеют право снижать ставку до 0 или, наоборот, повышать до 0,3%. Кроме того, до начала 2019 года, чтобы избежать резкого скачка налога, в регионах будет действовать еще один коэффициент, в соответствии с которым налог будет расти ежегодно не больше чем на 20%.

В Санкт-Петербурге кадастровая оценка недвижимости была проведена в 2015 году государственным предприятием ГУИОН. Минимальная кадастровая стоимость квадратного метра жилья составила более 35,9 тысячи рублей, максимальная - более 369,8 тысячи рублей. Нетрудно подсчитать, что, при ставке 0,1%, владельцы недвижимости будут платить за метр от 35,9 до 369,8 рубля.