Город пресытился жильем

Вчерашнее заседание Государственного совета при президенте подарило строителям немало добрых новостей, например, поручение Владимира Путина регионам выделять земли под жилищное строительство «без проволочек». «Необходимо выделять земли без проволочек, помогать в обеспечении коммунальной инфраструктуры, уменьшать количество разрешительных процедур и сроки согласования», - констатировал глава государства.

Волею судеб именно вопрос активизации инвестиционной деятельности по развитию территорий для целей жилищного строительства обсуждали в этот же день, 17 мая, на Координационном Совете по развитию строительной отрасли в Полпредстве президента в СЗФО чиновники Смольного, правительства Ленобласти и эксперты-градостроители.

Рассказать о том, как Петербург привлекает инвестиции в жилищное строительство, пригласили председателя Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Елену Ульянову, которая еще совсем недавно заявила, к слову, что строительная отрасль города стагнирует - объемы строительных работ в 2015 году снизились на 7% за счет снижения объемов общестроительных работ на 12%, на 32% -дорожных, на 10% - подготовительных. Темпы ввода жилья также упали на 7%. «Строительная отрасль находится в стагнации. Новые проекты откладываются, текущие расходы оптимизируются. Снижение объемов инвестиций в строительство сократилось на 45%. Отрасль нуждается в поддержке. Необходимо как стимулировать потребительский спрос на жилье, так и формировать спрос бизнеса на новые проекты», - рассказывала госпожа Ульянова.

Смешные деньги

Впрочем, к мерам поддержки, предлагаемым Смольным, с иронией относится не только строительное сообщество, но и сами чиновники. Елена Ульянова отметила, что господдержка будет иметь два аспекта - стимулирование спроса на жилье и снижение себестоимости строительства. По первому направлению комитет предлагает предоставить налоговую льготу для физических лиц.

При покупке квартиры, введенной в эксплуатацию в 2015-2016 годах, граждане смогут в течение трех лет не платить налог на имущество. Если ранее на заседании правительства чиновница утверждала, что эта мера позволит вернуть объем спроса, просевший на 15-20%, то в Полпредстве прогнозы были куда скромнее. По словам госпожи Ульяновой, в Смольном понимают, что освобождение от платы в 5-15 тысяч рублей в год никак не стимулирует людей покупать квартиры.

Однако в комитете надеются, что эта маркетинговая акция городского правительства «может приблизить сроки покупки жилья, то есть те, кто планировал покупку в 2017 году, решатся приобрести жилье уже сейчас». Что, собственно, опять же звучит абсурдно - покупатели жилья думают о стоимости квадрата, преимуществах локации, способности выплачивать ипотеку, а отнюдь не о налоге (эквивалентном стоимости продуктовой корзины) который им предстоит выплатить в отдаленном будущем.

Больше инициатив у комитета в отношении снижения себестоимости строительства. Первая - это сокращение сроков прохождения административных процедур. Смольный уже долгое время работает над созданием системы электронного документооборота, появилось единое окно для инвесторов, которое, впрочем, так и не заработало, сокращаются сроки подключения объектов к электросетям.

Елена Ульянова отметила, что господдержка будет иметь два аспекта - стимулирование спроса на жилье и снижение себестоимости строительства

Второе - город наконец планирует дать застройщикам «правила игры» на территориях. После полуторагодовалых переговоров в июне появится новый вариант норм градостроительного проектирования (НГП). По словам госпожи Ульяновой, по документу до сих пор есть расхождения между «хотелками» профильных комитетов (комитеты якобы стремятся выставить застройщикам максимальные требования) и теми расчетами, которые сделали в КЭПСП (в комитете опираются на фактическую потребность).

Третье, и пожалуй, самое интересное - комитет беспокоится о затратах застройщиков на строительство инфраструктуры. По словам Елены Ульяновой, возлагаемое на строителей инфраструктурное бремя - это вынужденная мера. «Потому что если взять количество квадратных метров, которые уже одобрены в проектах планировки и выданных разрешениях на строительство, - этот объем существенно превышает потребности в приросте жилья на ближайшие 10 лет», - говорит чиновница.

По ее словам, большой потребности в жилье как минимум до 2025 года у города нет, поэтому и в росте инфраструктурных бюджетных обязательств по новым проектам комплексного освоения город не заинтересован, да и не потянет их. При этом на данный момент дефицит города по выданным ППТ и разрешениям на строительство по детским садам составляет 80 тысяч мест, по школам - 150 тысяч мест. Новые проекты повлекут за собой рост дефицитных показателей.

Ненужное жилье

Собственно говоря, на этом разговор о привлечении инвестиций в развитие территорий под жилье можно заканчивать: если городу жилье не нужно, если нет государственной заинтересованности в развитии отрасли - бизнесу вздохнуть и освоить хоть гектар земли будет очень сложно.

Для отвода глаз Смольный все же предусмотрел инфраструктурные послабления - город будет форсировать исполнение собственных обязательств по выкупу и строительству «социалки», но только вне проектов комплексного освоения, например, в зонах сложившейся застройки.

Большой потребности в жилье как минимум до 2025 года у города нет, поэтому и в росте инфраструктурных бюджетных обязательств по новым проектам комплексного освоения город не заинтересован, да и не потянет их

Застройщикам предоставят в инвестиционную аренду земельные участки, а затем город будет выкупать построенные на них детсады и школы по проектной стоимости. То есть, по сути, Смольный поворачивается спиной к собственным лозунгам о необходимости комплексного развития территорий и создания комфортной жилой среды и стимулирует не всегда добросовестных застройщиков, работающих методом точечной застройки.

Кроме того, по сообщениям СМИ, на застройщиков, реализующих проекты комплексного освоения, Смольный планирует повесить еще и проектирование и строительство дорог к своим жилым комплексам (по закону застройщики обязаны строить только внутриквартальные дороги и проезды). Накануне соответствующее предложение от КРТИ поступило в адрес крупнейших застройщиков.

«Данные меры поспособствуют более эффективному расходованию бюджетных средств и устранению административных барьеров, кроме того, заключение подобных соглашений позволит синхронизировать сроки строительства жилых кварталов и развитие улично-дорожной сети города», - рассказали в СМИ представители комитета. Сейчас дороги за свой счет уже строит концерн ЮИТ и Setl City. А недавно спроектировать и построить продолжение улицы Дыбенко в Невском районе (возле комплекса «Ренессанс») понудили компанию AAG.

По сообщениям СМИ, на застройщиков, реализующих проекты комплексного освоения, Смольный планирует повесить еще и проектирование и строительство дорог к своим жилым комплексам

По идее, Совет, который возглавляет инвестиционный уполномоченный в СЗФО Сергей Зимин, должен был единогласно встать на защиту строительного бизнеса. Поскольку, как признался сам господин Зимин, навязывание бизнесу бюджетных обязательств по строительству инфраструктуры - это и есть самый что ни на есть яркий пример административных барьеров.

Однако в защиту строителей никто не встал, скорее, наоборот: зампредседателя экспертного совета АНО «Северо-Запад» Александр Викторов уверен, что за стройками нужно усиливать государственный контроль. Так, разработку граддокументации по участкам в городской собственности (в том числе сданным застройщикам в аренду на 49 лет) город должен разрабатывать и утверждать сам. Только в этом случае можно контролировать, что в конечном итоге будет построено на участке.

Кроме того, по словам эксперта, для решения инфраструктурных вопросов хорошо бы вернуться к советскому опыту и создать специальный фонд (действовал в 80-е годы), куда застройщики перечисляли платежи пропорционально стоимости проекта: 3% стоимости - на спорт, 3% - на социалку, 3% - на здравоохранение. Идею создания такого фонда поддержал член правительства Петербурга, глава Красносельского района Евгений Никольский: «С использованием средств такого фонда в свое время был построен 25-й квартал в Приморском районе. Когда жители заехали туда, в квартале было все - дороги, школы, площадки, даже телефоны в квартирах», - вспоминает чиновник. Он же посетовал, что к застройщику-собственнику земли «даже за забор заглянуть не имеем права».

Для решения инфраструктурных вопросов хорошо бы вернуться к советскому опыту и создать специальный фонд, куда застройщики перечисляли платежи пропорционально стоимости проекта: 3% стоимости - на спорт, 3% - на социалку, 3% - на здравоохранение

Однако мечтания экспертов пресекла Елена Ульянова: «Мы обсуждали со строительным сообществом идею такого фонда, и они выступили резко против. У нас нет возможности целевого использования этих средств - они просто замешиваются в бюджет, а застройщики хотят знать, на что пошли их отчисления». Нежелание девелоперов наступать на те же грабли понятно. «Общественный контроль» уже подробно освещал эту проблему - более 1,5 млрд рублей, собранных со строителей с 2013 года, были замешаны в бюджетный котел и направлены на различные нужды. Представители профсообщества заявляли, что ни одного соцобъекта на эти деньги спроектировано и построено не было. Эту информацию упорно опровергали в Комитете по строительству, однако ни одного объекта, построенного на средства со спецсчета, предъявить так и не смогли.

Впрочем, такую «многоходовочку» Петербург проворачивает уже не в первый раз. Как вспомнил Сергей Зимин, при Валентине Матвиенко тоже был создан специальный Фонд развития Петербурга, и крупному бизнесу предложили наполнить его деньгами. Однако собранные средства, которые планировалось пустить на реновацию, ЗСД и другие инфраструктурные проекты, точно так же постепенно растворились в текущих расходах бюджета.

На заседании совета говорили много о том, что для строительства нужно сделать более прозрачными нормативы и дисциплинировать, наконец, работу по корректировке Генплана и ПЗЗ. Но вместо эпилога как нельзя лучше подходит ремарка Евгения Никольского, которую можно по-медведевски «отлить в граните»: «Вот мы выберем осенью новый ЗакС - будут у нас новые законы».