Бизнес указал Минстрою на пробелы

Высказать наболевшее застройщики смогли на IV Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства.

Леонид Казинец, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья», глава корпорации «Баркли»:

- Есть два закона, которые ни нам, ни Минстрою, ни законодателям не удалось в полной степени реализовать. Это пресловутый переход от категорий земель к полноценному территориальному зонированию. Да, этот закон прошел правительство и первые слушания, но, по факту, закона так и нет, мы до сих пор работаем по законодательству, которому идет третий десяток лет. Так и не созданы налоговые механизмы для стимулирования введения в оборот земельных участков, которые предназначены для жилищного строительства. То есть сколько угодно можно сидеть на участке, по которому выданы все документы, где есть сети, он внесен в планы территориального развития как жилье, но двигаться, вовлекать и строить на нем нельзя.

Мы до сих пор работаем по законодательству, которому идет третий десяток лет. Так и не созданы налоговые механизмы для стимулирования введения в оборот земельных участков, которые предназначены для жилищного строительства

Кроме того, у застройщиков есть объективные трудности, которые не регулируются напрямую законом. С начала 2016 года срок экспонирования готового жилья увеличился на 30%. Если раньше мы понимали, за какой промежуток времени у нас в среднем проходит реализация проекта по продажам, то теперь мы не уверены в покупательской способности проглотить желанные правительством 80 млн кв. метров жилья.

За этот же период сроки ввода жилья «поплыли» практически во всех регионах. То есть те объемы жилья, которые должны были быть введены в 1 квартале 2016 года, переехали на 3-4 квартал. И под конец года мы увидим затягивание сроков сдачи объектов, что напрямую связано с деньгами. Спрос не растет, а затраты - да. И я вот с этим хотел бы обратиться к министру - экономика стройки сегодня очень тяжелая, и любой шаг по увеличению затрат застройщиков на проекте приведет к росту цен или - как минимум - не позволит их снижать, что при текущем уровне спроса для стройки фатально. Кроме того, застройщики опасаются, что в результате ввода Фонда долевого строительства увеличатся траты на страховку.

Вторая проблема - строительство инфраструктуры и переложение этих затрат на бизнес. Социальная и инженерная инфраструктура сегодня застройщику не по карману. Понятно, что у нас и ресурсонабжающих организаций разные цели, затраты и в целом экономика, но доступное жилье на неподготовленных территориях строить крайне сложно.

Даниил Селедчик, генеральный директор ООО «Эталон-Инвест»:

- Застройщики приветствуют новые законы, которые дадут определенность в работе отрасли. Теперь главный вопрос - это интеграция всех этих новелл в жизнь, наработка правоприменительной практики и подзаконных актов. Многие законы заработают с 1 января 2017 года, и срок для принятия таких документов очень краток.

Сейчас нас волнуют, прежде всего, изменения в закон о государственной регистрации. Мы знаем, что с 1 января 2017 года у нас, грубо говоря, ГКН и ЕГРП объединяются, поэтому очень важно, чтобы уже с 10 января, после праздников, у нас в нормальном режиме возобновилась государственная регистрация. Для Росреестра это колоссальный вызов. Также тревожит передача полномочий по определению кадастровой стоимости государственному бюджетному учреждению. Наверное, это принесет желанную стабильность в этот процесс.

В то же время среди поправок не были учтены пожелания бизнеса о 5-летней фиксации кадастровой стоимости. Все-таки два года для рынка недвижимости - это чрезвычайно быстрые изменения, ведь срок реализации строительного проекта - это пять лет, и хотелось бы работать в понятных и неизменных финансовых условиях, а не так, чтобы стоимость строящегося жилья постоянно менялась.

С 2017 года начинает действовать важный закон о развитии промышленных зон. Это позволяет вовлекать в оборот огромные массивы земли, но, опять же, перспективы его применения пока туманны. Будет ли баланс в законе в части соблюдения прав собственников? Этот процесс должен быть открытым и публичным

С 2017 года начинает действовать важный закон о развитии промышленных зон. Это позволяет вовлекать в оборот огромные массивы земли, но, опять же, перспективы его применения пока туманны. Будет ли баланс в законе в части соблюдения прав собственников? Этот процесс должен быть открытым и публичным.

Что еще хотелось бы увидеть участникам рынка? Решение проблемы с технологическими подключениями. Мы уже просили на законодательном уровне возможность платить эти средства в рассрочку на весь период реализации проекта. И мы не видим ничего страшного в том, чтобы техподключение перешло в тариф по потреблению ресурса. На начальном этапе это реально приведет к снижению стоимости жилья, потому что все равно эти затраты ложатся на дольщиков. Если эти деньги «зашить» в тариф, это будет, по сути, рассрочка для дольщиков в течение всего срока реализации проекта.

Сегодня инвестиционные составляющие тарифа по факту дублируют те техусловия, которые предлагаются застройщику для подключения к коммуникациям. Потребители дважды оплачивают одно и то же. Как говорят законодатели, принятая программа комплексного развития коммунальной инфраструктуры и закон о КОТ позволяет уйти от платы за технологическое подключение.

Крайне необходимо установить предельный срок для приемки объектов инженерной и социальной инфраструктуры. Пусть это длится 60 или 90 дней, но срок должен быть регламентирован. Заинтересованность в передаче этих объектов должна быть не только у застройщика, но и у принимающей стороны.

Наконец, необходимо изменить подход и отношение Центробанка к проектному финансированию, а также законодательное регулирование этого вопроса. В условиях новой открытости застройщиков банки будут активнее финансировать стройку - нужно будет меньше прямых денежных вливаний.

Иван Романов, управляющий директор «Группы ЛСР» в Москве:

- Если резюмировать все разговоры, которые ведутся официально - на форумах и неофициально - в кулуарах среди коллег, то не могу не процитировать Конфуция: «Не дай вам бог жить в эпоху перемен». Это мысль большинства моих собеседников. Не столько пугает необходимость перестраивать свою работу - все понимают, что это новый рынок, гораздо более цивилизованный, чем 10 лет назад, и новая реальность. Но темп изменений слишком высок, и тяжело всем будет вдвойне. Я надеюсь, что в ближайшем будущем таких потрясений, как этим летом, когда было принято целых 8 новых законов для отрасли, больше не будет, но работать еще есть над чем. Было много важных идей для рынка, некоторые из них, к сожалению, не попали в закон. Например, включение «социалки» в себестоимость строительства - хорошее намерение, но реализовано не совсем так, как нам бы хотелось.