Перепланировка с последующим выселением

Проще говоря, вскоре те перфекционисты, которые обожают вести перепланировки в своем жилище в ущерб соседям, могут быть на законных основаниях лишены права собственности. Недавний судебный прецедент в Москве может дать ход тысячам подобных дел, ведь незаконная перепланировка у нас - вполне обыденное явление.  

Упрямец с улицы Космонавта Волкова

Поводом для подготовки нового закона стало громкое дело - в Москве суд лишил прав на квартиру жителя столицы, увлекшегося перепланировкой. По данным Мосжилинспекции, житель улицы Космонавта Волкова самовольно расширил санузел. Обладая богатой фантазией, он объединил туалет и ванную, умудрившись при этом увеличить общую площадь санузла за счет… коридора, кухни и жилой комнаты. Перепланировку этот творческий жилец не согласовал: он прекрасно знал, что шансов получить добро на столь масштабное переустройство у него нет.

Поводом для подготовки нового закона стало громкое дело - в Москве суд лишил прав на квартиру жителя столицы, увлекшегося перепланировкой. По данным Мосжилинспекции, житель улицы Космонавта Волкова самовольно расширил санузел.

Любая комиссия тут же указала бы ему: закон прямо запрещает размещать уборную и ванную прямо над жилыми комнатами и кухнями. Так и жил бы владелец квартиры в нестандартных апартаментах, но тревогу забили соседи - они быстро сообщили местным властям об изменениях в планировке дома. Скорее всего, бдительные жильцы помнили печальный случай, произошедший в 2014-м в Чебоксарах - там из-за масштабной перепланировки санузла… рухнула стена пятиэтажного дома. Тогда всех жильцов дома пришлось эвакуировать, и многие из них до сих пор не получили от властей равноценное жилье.

Отреагировав на сигнал от соседей, Мосжилинспекция попросила собственника опасной квартиры на улице Космонавта Волкова вернуть свое жилье в прежний вид. Однако, когда через полгода (крайний срок, отведенный законом) жилинспекторы пришли с проверкой, дверь им никто не открыл. Повторная проверка также не увенчалась успехом. Решение суда, обязывающее вернуть все в прежний вид, собственник также проигнорировал. И за последующие полтора года не сделал вообще ничего, чтобы ликвидировать опасную перепланировку. В итоге Мосжилинспекция обратилась в Головинский районный суд с иском о продаже квартиры злостного нарушителя с публичных торгов. Суд требование удовлетворил, и теперь это решение будет передано в службу судебных приставов - для принудительного исполнения.

Таким образом, в России создан судебный прецедент. Теперь соседи россиян, устраивающих масштабные перепланировки в своих квартирах, могут со спокойной душой обращаться в местные инспекции. А люди, искренне считающие: мол, моя квартира, что хочу, то в ней и делаю, - будут понимать, что управа на них, в случае чего, найдется.

Для Петербурга вопрос перепланировок в квартирах - еще более острый, чем для Москвы. В нашем городе - огромное количество квартир в старом жилом фонде, которые по современным меркам крайне трудно назвать комфортными для проживания. Из-за сложных и многоступенчатых изменений планов квартир - как правило, сделанных в советские годы - в старых домах Северной столицы встречаются такие изыски, как ванная, расположенная прямо на кухне. Или ход на черную лестницу, ведущий из гостиной.

Сказать, что такие «удобства» требуют от новых хозяев жилища срочного переустройства - значит, не сказать ничего. Но при этом многие здания имеют статус исторических памятников, в которых не то что стену снести - стекла нельзя поменять без ведома КГиОПа. То есть если готовящийся юристами Верховного суда закон будет принят, то Петербург станет одной из главных в стране арен судебных сражений из-за опасных перепланировок.

Эксперты предупреждают

- Перепланировки в жилых квартирах - сплошь и рядом. У нас люди часто вообще не понимают, что можно сносить, а что нельзя, - говорит глава столичной Жилищной инспекции Евгений Филиппов (astrokom-a.ru). - О нарушениях мы узнаем, как правило, по обращениям жильцов, которые слышат сильный шум и замечают, как соседи выносят горы строительного мусора.  Очень часто люди самовольно делают проемы в капитальных стенах - хотя предварительно их обязательно нужно усилить, ведь несущая конструкция рассчитана на определенную нагрузку. Очень часто сносят перегородку между ванной и туалетом, дабы увеличить площадь. Модно стало в последнее время сносить перегородку между комнатой и кухней и устанавливать там барную стойку. Но зафиксировать перепланировку порой трудно - по закону, хозяин квартиры может не впускать инспекторов на свою территорию. Один жилец не пускал в квартиру строителей, которые хотели заменить водопроводный стояк. Суд не дал разрешения, и пришлось делать обводную линию через лестничную площадку. Да, ни один магазин и кафе не могут сделать перепланировку без разрешения. Но главные беспорядки творятся в жилых домах, - заключает он.

Незаконные перепланировки встречаются в 60% квартир в старом жилом фонде, ведь изначальные планировки в таких домах, как правило, мало пригодны для проживания: туалеты площадью 1 кв. метр, узкие коридоры, проходные комнаты.

- Незаконные перепланировки встречаются в 60% квартир в старом жилом фонде, ведь изначальные планировки в таких домах, как правило, мало пригодны для проживания: туалеты площадью 1 кв. метр, узкие коридоры, проходные комнаты. В новом фонде перепланировки идут гораздо реже, ведь жилье там спланировано куда более продуманно, - говорит Алексей Бернадский, директор агентства недвижимости Est-a-Tet (comandiR.com). - По закону, жилая площадь квартиры после перепланировки не должна меняться. И ее увеличение за счет нежилых зон (коридоров, балконов, лоджий или «мокрых зон») согласовать нельзя. Незаконно и увеличение площади жилых комнат за счет балкона - это расширяет отапливаемую жилую площадь квартиры. Нельзя делать арки и двери в несущих конструкциях (этим грешат многие собственники), а также присоединять к квартире «тамбуры» и места общего пользования в подъездах. Если в квартире провели незаконную перепланировку, единственное, что можно посоветовать - вернуть все в исходное положение. Конечно, такие квартиры люди и продают, и даже ипотеку на них получают, но это - хождение по лезвию ножа. Любая проверка или жалоба со стороны соседей может выявить эти нарушения, - заключает эксперт.

- Помимо глобального изменения конструкций, есть и более «безопасные» - например, перенос кухни в комнату или расширение ванной. Но в квартире ни в коем случае нельзя трогать «мокрые зоны»: ванную, туалет, кухню. То есть сделать спальню вместо кухни вам никто не запретит, а вот расширить кухню на метр за счет той же спальни - уже нельзя, - говорит управляющая «Метриум Групп» Мария Литинецкая (dom63.ru). - Если нарушение установлено, то нарушитель обязан заплатить штраф. Сейчас штрафы за незаконную перепланировку составляют до 2,5 тысячи рублей - для физлиц, до 5 тысяч - для должностных лиц и до 50 тысяч рублей - для юрлиц. Если же узаконить перепланировку нельзя, то владелец, кроме выплаты штрафа, должен привести помещение в изначальное состояние.

- Как показывает практика, огромное количество перепланировок, в том числе опасных для всего здания, остаются незамеченными. А выясняется это только после трагедии и обрушения части дома, - говорит гендиректор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова (topClimat.ru). - Выявить нарушителя на первичном рынке просто -  многое зависит от бдительности соседей. Снос несущих конструкций - это всегда очень шумные работы, о которых точно узнают соседи на несколько этажей ниже или выше. Если в строительном мусоре обнаружены бетон и части арматуры - это уже повод для рейда управляющей компании в поисках того, кто нарушил правила. В итоге люди, устроив опасную переделку квартиры и потратив на нее десятки тысяч рублей, будут вынуждены вложить еще больше - на устранение последствий своих действий. А в самом крайнем случае - и вовсе потеряют право собственности на жилплощадь.  

Учесть все нюансы

- Говоря о новом законе, не стоит путать два понятия - выселение и лишение права собственности. Строго говоря, в случае с квартирой на улице Космонавта Волкова о выселении речи не идет, - говорит адвокат Вячеслав Голенев (realty.rbc.ru) - Да, человек лишается права собственности, но при ряде условий может сохранить право пользования квартирой (что вряд ли понравится ее новому покупателю). Да, принудительная продажа квартиры по решению суда - исключительная мера. Но в законе нужно более детально прописать все процедуры, предусмотреть самые разные ситуации. Так, вместе с иском о лишении права собственности должны быть предусмотрены требования о прекращении права пользования квартирой. Если этого не сделать, то у нового собственника может не оказаться оснований выселить человека - даже после продажи квартиры, - говорит правовед. 

По мнению экспертов, новый закон, в исключительных случаях разрешающий лишать не в меру активных граждан права собственности, так или иначе будет принят. В первую очередь - для того, чтобы заставить фанатов кардинального ремонта в квартирах задуматься о безопасности - и своей, и соседей. Многим до сих пор памятен случай в Ярославле в 2010-м - там после ремонта с разрушением нескольких несущих стен конструкция дома не выдержала - и половина подъезда обрушилась. Под обломками погибла пожилая женщина. Владелец квартиры, проведший незаконную перепланировку, в итоге получил полтора года колонии.

Переделки, строго запрещенные при ремонте

- Любые работы, приводящие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

- Переустройство помещений, после которого они могут быть отнесены к категории «непригодных для проживания».

- Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, создающее угрозу их разрушения (например, двери и арки в несущих стенах в панельных домах).

- Установка своих отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, которые оказывают влияние на потребление ресурсов.

- Ликвидация или уменьшение каналов естественной вентиляции.

- Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту норм - при устройстве стяжек в полах, замене легких материалов в перегородках на тяжелые, размещении дополнительного оборудования в квартирах.

- Перенос радиаторов отопления, подключенных к общей системе горячего водоснабжения или центрального отопления, на лоджии, балконы и веранды.

- Подключение «теплых полов» к общей системе горячего водоснабжения или отопления.

- Нарушение строительных и эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

- Переустройство технических подполов в подвалы.

- Устройство лоджий и террас выше первых этажей домов.

- Переустройство чердаков и технических этажей, входящих в общее имущество в многоквартирном доме.

- Объединение газифицированных помещений с жилой комнатой (категорически нельзя устраивать студию в квартире с газом).