За реновацию заплатит весь город

Городские власти, судя по всему, решили сыграть с программой реновации в «хорошего и плохого полицейского», иначе тот разброс комментариев, от беспощадной критики до полной поддержки, который звучит в Смольном, не назовешь. В конце прошлой недели «Общественный контроль» попытался предсказать,  как будет развиваться ситуация с программой, и в этот же день состоялось совещание в Смольном под руководством вице-губернатора Игоря Албина, на котором над «СПб Реновация» начали сгущаться тучи.

«СПб Реновация» и «Воин-В» должны заключить с комитетом по строительству дополнительные соглашения до конца 2016 года с «четкими обязательствами по срокам и объемам жилья, передаваемого городу».

Возмущенный низкими темпами расселения и строительства новых домов на Лиговском (к 2016 году компания должна была построить 7 домов, а возвела только 4) чиновник напомнил, что, согласно новым требованиям Градкодекса, сроки расселения и объемы жилья должны быть закреплены в программе и договорными отношениями, а потому «СПб Реновация» и «Воин-В» должны заключить с комитетом по строительству дополнительные соглашения до конца 2016 года с «четкими обязательствами по срокам и объемам жилья, передаваемого городу». «В случае отсутствия таких соглашений в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации мы пойдем на детальный пересмотр всех инвестдоговоров с застройщиками», - закончил на мажорной ноте вице-губернатор.

Надо отметить, что введение стадий в программу напрашивалось давно. Во-первых, внутри программы (а это в общем и целом с 2009 по 2019 годы) у властей не было инструмента контроля за ходом строительства - об этом не раз в ответ на депутатские запрос говорил губернатор: у инвестора есть время до 2019, пока сроки не нарушены. С другой стороны, этой инициативе обрадовались и сами инвесторы. «Пока конкретных предложений из Смольного не поступало, поэтому оценивать эти идеи сложно. В целом мы сами постоянно выступали с инициативами по уточнению параметров и условий программы реновации. Однако это должна быть улица с двусторонним движением: нельзя нагрузить инвестора дополнительными обязательствами, не предложив ему инструментов для ускорения реновации», - говорят в «СПб Реновация».

А вот перспективе пересмотра четырех инвестдоговоров бизнесмены обрадовались меньше: «Для пересмотра договоров нужны веские основания. Все зависит от того, с какой целью они будут пересматриваться: если для уточнения условий и внесения необходимых для продвижения программы реновации изменений - то это один путь. Если же пересмотр подразумевает дополнительную нагрузку на инвесторов без встречных шагов - то совершенно другой».

Реновация превращается в ГЧП

Однако реальная работа над реанимацией программы развития застроенных территорий идет в другом русле, а кабинетные разносы, как выяснил «Общественный контроль», являются поркой показательной.

Власти проанализируют все кварталы реновации и действительно исключат те, где налицо уплотнительная застройка, превышающая нормативы.

Так, в разговоре с корреспондентом издания господин Албин подтвердил сразу несколько наших прогнозов. Во-первых, власти проанализируют все кварталы реновации и действительно исключат те, где налицо уплотнительная застройка, превышающая нормативы. Кроме того, власти хотят максимально сохранить зеленые насаждения и все-таки склонить инвесторов строить всю социалку за свой счет.

Будет, по словам чиновника, и еще одна, главная новация. «Губернатор дал поручение в наиболее сложных районах застройки РЗТ взять на бюджет некоторые полномочия по расселению. Это тоже будет в новом законе», - рассказал «Общественному контролю» Игорь Албин. Напомним, сложными принято называть девять районов в списке «СПб Реновация», строительство в которых так и не началось из-за отсутствия стартового пятна под первый дом. Ну, и Ульянка «Воина-В», но там проблемы другого порядка.

Инвестор смольнинскую инициативу встретил опять же с оптимизмом. «Возможно, власти наконец поняли, что без их участия расселение жителей проходит значительно дольше и задерживает строительство новых домов. Все-таки реновация - это социальная программа, где государство не должно самоустраняться от взаимодействия с гражданами, - рассказали в компании. - Мы никогда не просили Смольный о финансировании. Речь исключительно о выработке алгоритма по расселению тех граждан, кто использует программу в корыстных целях: шантажирует нашу компанию, выдвигая заоблачные требования по выкупу своего жилья».

Радость гендиректора «Воина-В» Олега Глущенко, к сожалению, редакция процитировать не сможет, бизнесмен оказался недоступен для комментария.

Не мелочатся

Однако, как пояснил «Общественному контролю» источник в строительном блоке Смольного, собственниками с синдромом «последнего жильца», которые, пользуясь положением, пытаются получить за свои квартиры цену в два-три раза «выше рынка», городские власти заниматься не будут.

Куда именно Смольный будет переселять жителей Московского района, пока непонятно, по всей видимости, будут расселять по всей территории города - в бюджетное жилье. 

Бюджет будет участвовать именно в массовом переселении собственников из проблемных кварталов, вот только оценку масштабов бедствия в правительстве не разделяют. «На самом деле реально проблемными мы считаем только шесть кварталов, в том числе Щемиловку и все территории по Московскому району из “красной” зоны», - уточняет собеседник.

Куда именно Смольный будет переселять жителей Московского района, пока непонятно, по всей видимости, будут расселять по всей территории города - в бюджетное жилье. Это могут быть объекты бюджетного строительства: согласно проекту бюджета на 2017 - 2019 годы, опубликованному накануне комитетом финансов, в 2017 - 2018 годах за счет казны будет введено всего два дома: на улице Красных Партизан в Колпинском районе и в Приморском на Новоколомяжском проспекте. На этапе проектно-изыскательских работ еще девять домов на периферии. Кроме того, до 2019 года КИО потратит 11,6 млрд рублей на закупку квартир в собственность и соцнаем. Проблема в том, что все эти площади уже потенциально расписаны на длинную городскую жилищную очередь - и на внеконкурсной основе несколько десятков жителей реновируемых кварталов расселить не удастся.

К тому же источник финансирования пока неясен. В девяти проблемных кварталах сейчас стоит 424 жилых дома, еще 13 - в Ульянке 2А, 2Г. В каждой типовой хрущевке -  от 80 до 100 квартир, итого расселить нужно почти 40 тысяч квартир. По самым грубым подсчетам, если бы город именно выкупал жилье, потратить бы пришлось около 100 млрд рублей, что при нынешнем рекордном дефиците  в 64 млрд рублей выглядит фантастикой. Впрочем, строительство нескольких миллионов «квадратов» недвижимости для жителей 10 кварталов будет стоить бюджету примерно столько же.

По словам собеседников, знакомых с ходом реновации, все эти идеи бизнес предлагал Смольному еще два года назад, но с оговоркой: закон при этом нужно менять «уже вчера», поскольку ни в законе об РЗТ, ни в инвестдоговоре никаких форм участия бюджета не предусмотрено - расселение является задачей инвестора. «Что касается пилотных домов, то у нас логика была другая - мы не просили у Смольного десятки миллиардов, нужна была лишь помощь в расшивке проблемы стартовых пятен, - говорит собеседник в “СПб Реновация”. - Мы брали квартал и показывали властям, сколько домов нужно расселить, чтобы начать их застраивать. То есть мы просили, грубо говоря, расселить три дома на 50 тысяч кв. метров, чтобы мы могли подхватить процесс».

Стартуют на отшибе

Есть и другой путь, о котором также уже упоминали собеседники издания. По словам источника в Смольном, власти готовы выделять обоим инвесторам альтернативные земельные участки в качестве места под первый дом. Эту инициативу эксперты также встретили со скепсисом. «Играет роль форма предложения этих участков. У нас же под жилищное строительство нельзя целевкой предоставлять земельные участки. Только на торгах, а торги - это опять инвестиции, будь добр, вынимай деньги из оборота», - говорит собеседник на строительном рынке.

Еще одна проблема в том, что такая схема пока противоречит закону - расселение за пределы квартала возможно только с письменного согласия жильца. Но в новом законе эта норма, скорее всего, будет изменена, и жильцы элитного Московского района отправятся куда-нибудь на Лагерное шоссе.

Впрочем, новеллам реновационного законодательства еще предстоит пройти депутатский ценз. А в парламенте у программного сноса хрущевок сторонников немного. «О том, что такая программа не может быть реализована без участия бюджета, я говорил еще перед тем, как ее приняли, и говорю до сих пор. Реновация - это социальная, а не инвестиционная программа, и любая попытка вывести ее на экономически выгодные показатели для инвестора  обречена на провал», - говорит «яблочник» Борис Вишневский. По его словам, идея о переселении жителей за пределы квартала противоречит и Жилищному, и Гражданскому кодексам и никакими госнуждами выселение жителей Смольный объяснить не сможет. «Что делать властям с “последними жильцами”? Ничего. Они и должны отстаивать горожан, так что пусть договариваются», - заключил депутат.