Смольный утяжеляет инфраструктурное бремя строителей

Последние два года съезды строителей Петербурга для застройщиков оказываются хуже «похоронок» с фронта: со сцены представители Смольного зачитывают им, какие еще инициативы будут введены, чтобы жить строителям стало еще тяжелее (может быть,  поэтому застройщиков на съезде все меньше и меньше). Для примера: в декабре 2015 года вице-губернатор Игорь Албин заявил, что Смольный будет «получать жилье “в натуре” от застройщиков в рамках социального обременения». Речь шла о новом обременении для бизнеса, которое сами участники рынка прозвали «смольнинская десятина» - власти хотели брать у девелоперов 10% от общей площади квартир и отдавать их городским очередникам. Но в 2016 году сия чаша застройщиков миновала: такое требование «зашили» в качестве инвестусловия лишь в торги по земельным участкам в городской собственности. И, естественно, эти участки за целый год так никто и не купил.

Последние два года съезды строителей Петербурга для застройщиков оказываются хуже «похоронок» с фронта: со сцены представители Смольного зачитывают им, какие еще инициативы будут введены, чтобы жить строителям стало еще тяжелее.

И вот в 2016 году вице-губернатор «обрадовал» застройщиков новой инициативой. «Сегодня ощущается необходимость внесения изменений в действующее законодательство, в том числе в Градкодекс, в части закрепления обязательств застройщиков возводить объекты социальной инфраструктуры одновременно со строительством жилья, - заявил чиновник. - Насколько назрели такие требования к застройщикам, может наглядно продемонстрировать ситуация в Шушарах».

Напомним, согласно действующему законодательству, строить социальную инфраструктуру и дороги вне кварталов обязан именно бюджет. Тем не менее это не помешало Смольному «для выравнивания баланса строительства жилья и социальных объектов» за четыре года незаконно принудить застройщиков за свой счет построить почти две сотни объектов на 81,5 млрд рублей. Как рассказывал экс-глава комитета по строительству Михаил Демиденко, в 2012-2013 годах делалось это просто: пока девелопер не подпишет соглашение на строительство и безвозмездную передачу городу детсада или школы - ему не утверждают разрешительную документацию. В итоге к 2016 году показатель по привлечению внебюджетных инвестиций в развитие социальной инфраструктуры вырос почти в 5 раз - по итогам года Смольный намерен заключить 50 соглашений по развитию 80 объектов социальной инфраструктуры на общую сумму 46,4 млрд рублей.

Как говорят в Смольном, до 2026 года застройщиками запланирована реализация более 150 проектов, относящихся к социальной инфраструктуре, и эти объекты будут возложены на бизнес уже совершенно легально - на их постройку застройщики отчислят еще 88 млрд рублей. Например, уже в следующем году они передадут городу ряд объектов на 16,4 млрд рублей, в 2018 году бюджет сэкономит 18,2 млрд рублей, в 2019-м - более 16,5 млрд.

Метод холодного отжима

Заблуждением было бы полагать, что репрессивный механизм принуждения застройщиков к коллаборации путем приостановки согласования граддокументации остался в 2012 году. Живой пример для наглядности: компания «РосСтройИнвест» пыталась согласовать строительство ЖК «Два Ангела» на Республиканской улице, но вдруг согласование застопорилось. Смольный настолько уверен в собственной позиции, что выдал прямо в пресс-релизе: реализация проекта приостановлена до момента исполнения компанией социальных обязательств перед городом. По информации «Общественного контроля», чтобы у проекта было будущее, компания должна всего лишь провести реконструкцию детского оздоровительного лагеря, закрепленного за Красногвардейским районом. Здесь цена вопроса была не слишком высока - пара десятков миллионов рублей.

Нельзя забывать и про новые транспортные обязательства застройщиков. Именно в 2016 году Смольный, по сути, легализовал практику возведения ими за свой счет подводящих дорог и дорог регионального значения.

В беседе с «Общественным контролем» председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский заявил, что участие в реконструкции лагеря было инициативой именно компании, жестом ее доброй воли, но сколько стоили работы и почему именно этот вид участия выбрала ГК - объяснить не смог. 

В 2016 году власти начали распространять обязательства по строительству «социалки» не только на застройщиков, но и на отельеров. Так, на одном из заседаний у вице-губернатора ООО «Союз-строй Инвест» (кстати, не последняя компания - совладельцем является Владимир Селегень, отец зятя спикера ЗакСа Вячеслава Макарова) просило дать добро на раздел земельных участков в рамках реализации проекта МФК с гостиницей и бизнес-центром на Дунайском проспекте. На заседании представитель администрации Московского района обратила внимание собравшихся на острую нехватку в районе застройки объектов образования и здравоохранения. В итоге было принято решение о привлечении инвестора к строительству школы и детского сада.

Нельзя забывать и про новые транспортные обязательства застройщиков. Именно в 2016 году Смольный, по сути, легализовал практику возведения ими за свой счет подводящих дорог и дорог регионального значения. Проект типового соглашения с бизнесом в КРТИ разработали еще весной, а к августу пошли и первые добровольцы: «Лидер Групп» в обмен на согласование проекта в тех же Шушарах согласилась вложить 320 млн рублей в строительство Пушкинской улицы -  от Новгородского до Витебского проспекта. УК «Леннорд» пришлось пойти на возведение первой очереди Заречной улицы от улицы Михаила Дудина до Ольгинской дороги. Построить 28 тысяч кв. метров на Парнасе компании позволили тоже только после соглашения с КРТИ. Компания AAG согласилась спроектировать пробивку улицы Дыбенко до Октябрьской набережной, чтобы выйти на площадку ЖК «Ренессанс», здесь же работы по пробивке проезда от улицы Антонова-Овсеенко до набережной собирались возложить на Группу ЛСР. А вот «ЛенСпецСМУ» и ЦДС успешно отбились от предложения Смольного реконструировать Русановскую улицу в Уткиной Заводи. «Нам дали выбор: строите либо дорогу, либо детский сад. Разумеется, мы выбрали садик», - рассказал представитель компании.

Кроме того, за свой счет дороги ранее строили ЮИТ, Setl City. Выкупал построенные дороги город только у «Главстроя-СПб», да и то только потому, что стороны связаны инвестдоговором.

Сами застройщики не любят комментировать новые обязательства. Ответы кратки, в глазах видна скорбь. «Да, в последнее время оброк становится все жестче, но я уверен, что в Смольном знают предел кошмару для бизнеса, там не дураки сидят. Знают, что на определенном этапе давления рынок просто схлопнется, а это тоже налоговые отчисления для бизнеса», - говорит Игорь Креславский. А гендиректор ГК КВС Сергей Ярошенко еще более лаконичен: «Как я могу это комментировать, если это все вообще незаконно? Нас сильно не задело, и ладно».

Чья ноша не столь тяжела

Стоит отметить, что, наращивая внебюджетное участие в инфраструктурных проектах, город не собирается полностью отказываться от выкупа детсадов и школ у застройщиков. Более того, бюджетные расходы на него растут год от года: в 2014 году на выкуп объектов образования КИО потратил 1,8 млрд рублей, в 2015 году - 3,5 млрд, а в 2016 - 5,4 млрд (среди объектов - 9 детсадов и 3 школы). Схожая сумма выделена и на 2017 год, правда, львиная доля этих расходов уйдет на покупку правительственных помещений в Невской ратуше.

В 2014 году на выкуп объектов образования КИО потратил 1,8 млрд рублей, в 2015 году - 3,5 млрд, а в 2016 - 5,4 млрд (среди объектов - 9 детсадов и 3 школы). Схожая сумма выделена и на 2017 год.

Как уточнили в КИО, из полутора сотен объектов, которые застройщики должны передать городу по соглашениям до 2026 года, 107 объектов передаются безвозмездно - в дар. А вот 31 социальный объект бюджет выкупит по завершении строительства.

На каком основании одни застройщики вынуждены вынимать из прибыли по 250 млн рублей за детский сад и 600-700 - за школу, а другие - нет? Как и кто решает, какие объекты забирать, а какие выкупать -  это большой вопрос, на который в Смольном отвечать не желают. Корреспонденту «Общественного контроля» вице-губернатор Игорь Албин сказал: «У нас есть лишь температурная карта дефицита социальных объектов, мы знаем, где их нужно строить, но никакого конкретного механизма, который бы предписывал принимать в дар или все-таки выкупать, у нас нет, это пока больной вопрос».

В распоряжении «Общественного контроля» оказался список счастливцев, которым город все-таки компенсирует затраты на возведение инфраструктуры. Причем, что удивительно, далеко не все компании могут похвастать очевидным сильным лобби в городской администрации.

На каком основании одни застройщики вынуждены вынимать из прибыли по 250 млн рублей за детский сад и 600-700 - за школу, а другие - нет? Как и кто решает, какие объекты забирать, а какие выкупать?

В частности, один детсад в проекте на Пулковском шоссе будет выкуплен у ООО «Городские кварталы», подконтрольного ГК «ЦДС» Михаила Медведева. Еще по одному соцобъекту бюджет компенсирует «Ленстройтресту», концерну «Силовые машины», Setl City, «Северной столице». По два объекта социальной инфраструктуры удастся продать городу УК «Теорема» Игоря Водопьянова в проекте «Новые кварталы Петергофа», израильской Mirland Development в «Триумф парке», холдингу «Форум», практически прекратившей активное строительство в городе компании «Ойкумена», а также традиционному поставщику дешевых квартир для городских очередников - «Дальпитерстрою». Кроме того, бюджетный выкуп выступит «спасательным кругом» для ряда компаний, находящихся не в лучшем финансовом положении. Так, город выкупит один объект у компании «Норманн», которая накануне перенесла сдачу почти всех своих объектов в городе, детсад у ЖСК «Парнас» (кооператив жилого комплекса «Моя стихия» от полуживой O2 Development). Как и обещали власти, бюжет выкупит «социалку» в «Новой Каменке» от ГК «Росстрой» («дочки» обанкротившегося СУ-155).

Сильные связи оказались у ГК «Лидер Групп» депутата Госдумы Александра Некрасова. У компании бюджет выкупит целых четыре объекта на несколько миллиардов рублей (какие именно - в КИО не уточняют).

А лидером этого рейтинга стала Группа ЛСР. Старые приятели в Смольном и титул застройщика номер 1 в России позволили компании Андрея Молчанова продать городу целых девять социальных объектов в различных проектах. Казалось, для компании с такими оборотами - это мелочь, но за инфраструктуру в холдинге всегда торговались: например, в прошлом году менеджмент группы решил, что не хочет дарить городу детсады и школы (и попадать на двойное налогообложение) и изобрел новый механизм: город арендует у застройщика детсад и платит аренду в размере аммортизационной стоимости. На прошлом съезде Игорь Албин публично заявил, что уже готово арендное соглашение по 105 объектам с 10 застройщиками.

Однако, как стало известно «Общественному контролю», привилегия не делится с государством «социалкой» не досталась никому, кроме непосредственно Группы ЛСР. До 2023 года холдинг сдаст городу в аренду 13 объектов. Много компания не выручит: сейчас у города в аренде пока только один детсад на улице Академика Павлова. За него Группа ЛСР получает из бюджета 6,6 млн рублей в год. А это значит, что детсад стоимостью около 250 млн рублей будет окупаться три десятилетия. Видимо, в холдинге знают больше, чем говорят. Но официально комментировать аренду в компании отказались.