Как расселить аварийный дом: инструкция по применению

С начала 2016 года и по состоянию на 23 ноября городская межведомственная комиссия (МВК) рассмотрела 21 заявление в отношении 17 многоквартирных домов о признании их аварийными. Об этом «Общественному контролю» сообщили в Жилищном комитете. В итоге аварийными признали 6 домов. 4 из них решено снести, 2 дома - реконструировать.

С начала 2016 года и по состоянию на 23 ноября городская межведомственная комиссия (МВК) рассмотрела 21 заявление в отношении 17 многоквартирных домов о признании их аварийными.

Для сравнения: в 2015 году МВК рассмотрела 40 заявлений в отношении 38 многоквартирных домов. 23 из них признали аварийными и почти все решили снести.

Но это несравнимо с теми объемами, которые стояли перед городом в 2012 году. Тогда вышел один из «майских указов» президента России Владимира Путина, предписывающий расселить все дома, признанные аварийными до 1 января 2012 года, за пять с половиной лет. Петербургские чиновники насчитали 920 таких домов и взяли на себя повышенные обязательства справиться с поставленной задачей за три года. В реальности получилось немного не так, и Жилищный комитет отрапортовал, что все эти 920 домов расселены, только летом 2016 года.

И тут обнаружилась интересная особенность: с 2012 по 2015 годы аварийными признали всего 40 домов. То есть получается, что непригодного для нормальной жизни жилья становится все меньше и меньше. Чиновники говорят, что так есть, и видят в этом результат своей работы. Но существует и другое мнение: дома просто не признают аварийными, чтобы не мучиться с их расселением. Чтобы разобраться в этом вопросе, «Общественный контроль» решил изучить всю цепочку действий, которые приводят к признанию дома либо отдельных жилых помещений в нем аварийными.

Теория и практика

По идее, вся эта цепочка описана и регламентирована Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которое утверждено постановлением правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Сначала каждый случай рассматривают районные власти. В них работают свои межведомственные комиссии, которые решают, подавать документы на городскую МВК или нет.

Согласно документу, инициатором признания дома или жилого помещения аварийным может выступить собственник помещения (как гражданин, так и орган власти), наниматель либо орган государственного надзора (контроля). Далее заявление рассматривает комиссия, которая проверяет фактическое состояние дома и голосует, признавать ли его (или помещение) непригодным для проживания.

В реальности в Петербурге работает двухступенчатая система. Сначала каждый случай рассматривают районные власти. В них работают свои межведомственные комиссии, которые решают, подавать документы на городскую МВК или нет. И если инициатором признания дома аварийным выступает обычный житель, то на практике ему приходится преодолевать два административных барьера.

Более того, если речь идет не о доме, а об отдельной квартире, то здесь районные власти решают все. «В соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 19.09.2006 № 1139 “О приведении в соответствие с действующим законодательством правовых актов правительства Санкт-Петербурга” решения о признании жилых помещений соответствующими (не соответствующими) требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и их пригодности (непригодности) для проживания принимают администрации районов Санкт-Петербурга на основании заключений районных межведомственных комиссий», - сообщили «Общественному контролю» в Жилищном комитете. Сам же комитет даже не располагает данными о количестве отдельных жилых помещений, признанных аварийными и непригодными для проживания в 2015-2016 годах.

Чиновники действительно зачастую предлагают жителям самостоятельно снести свой дом и дают на это 1-2 года, рассказывает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева.

Основания для признания дома (помещения) аварийным также перечислены в вышеуказанном Положении. Основные из них - это физический износ, приводящий к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, а также изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющие обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов. Исходя из этого МВК выносит решение. Если житель дома с ним не согласен, он может обжаловать его в судебном порядке.

Если же жилье признано аварийным, то гражданину предлагается либо другое, равнозначное по стоимости, либо денежная компенсация. В случае предоставления нового жилья оно будет равноценно по площади изымаемому. То есть, например, вместо комнаты в коммуналке человек получит другую комнату в коммуналке. Таковы положения Жилищного кодекса. Однако нигде не написано, что новое жилье должно быть некачественным. Между тем, как ранее выяснил «Общественный контроль», такое происходит сплошь и рядом, причем не только в Петербурге.

Об одном из недавних случаев «Общественному контролю» рассказали в аппарате уполномоченного по правам человека в Санкт-Петербурге. В ноябре 2016 года в его адрес поступило обращение инвалида 1-й группы, пользующегося креслом-коляской, на возможное нарушение его жилищных прав. Его дом на Рощинской улице признали аварийным и снесли, а другого жилья сначала вообще не предоставили. Потом администрация Московского района все же нашла ему место в специализированном жилищном фонде, но помещение не является пригодным для проживания инвалида-колясочника. В настоящее время уполномоченный проводит проверку.

Определение размера компенсаций - тема не менее скандальная. «При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость самого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду», - перечисляют в Жилищном комитете.

В реальности люди часто не соглашаются на суммы, предложенные чиновниками. Безусловно, реальная рыночная оценка аварийного дома, который идет под снос, всегда будет спорной. Особенно в тех случаях, когда на месте снесенного здания через пару лет вырастает новый элитный дом или коммерческий объект.

Реальная рыночная оценка аварийного дома, который идет под снос, всегда будет спорной. Особенно в тех случаях, когда на месте снесенного здания через пару лет вырастает новый элитный дом или коммерческий объект.

Наконец, стоит упомянуть еще одну норму законодательства, а именно - п. 10 ст. 32 Жилищного кодекса. Ее стоит привести полностью: «Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи».

Предложение жильцам самостоятельно снести свой аварийный дом может показаться абсурдом, но если разобраться, то это такая же собственность, как, например, личный автомобиль. Сдать его на металлолом в случае непоправимой поломки - обязанность владельца. Во всяком случае -  никому не приходит в голову требовать от государства замены сломавшейся машины.

Чиновники действительно зачастую предлагают жителям самостоятельно снести свой дом и дают на это 1-2 года, рассказывает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева. После чего начинают процедуру изъятия недвижимости.

«Мне неизвестно о случаях, когда собственники сносили или реконструировали дома за свой счет, что, очевидно, обусловлено организационной сложностью и существенной стоимостью совершения указанных действий собственниками помещений, - говорит Вероника Перфильева. - Кроме того, проведение сноса дома за свой счет экономически невыгодно собственникам, поскольку в таком случае они не только понесут немалые расходы, но и не получат возмещение стоимости принадлежащих им помещений или иные помещения взамен снесенных».

«Трудные» жильцы

В настоящее время большинство аварийных домов расселяются в тот же год, когда их признали таковыми, говорят в Жилищном комитете. Но нередки и «трудные случаи». Примерно 15% собственников переселяются по решению суда, говорил «Общественному контролю» председатель Жилищного комитета Валерий Шиян в январе этого года. Как уже было сказано, далеко не всех устраивает предложенная компенсация или квартира. Бывает и так, что люди просто не хотят уезжать из дома - хоть и аварийного, зато своего.

Если одни жители бьются с чиновниками за то, чтобы их дом признали аварийным, то другие, наоборот, всячески оспаривают данный статус, выгодный инвесторам, желающим заполучить земельный участок.

«Обычно мнения жильцов в доме разделяются, - говорит член регионального штаба ОНФ в Петербурге Павел Созинов, активно занимающийся проблемой расселения аварийного жилья. - Всегда в доме есть жильцы, которые не хотят уезжать по той или иной причине. Мотивация может быть самая разная. Кто-то близко работает, кто-то уже состарился, вышел на пенсию, вся жизни прошла в этом районе и переезжать куда-то люди не хотят. Таких ситуаций достаточно много».

Но только ли личные мотивы являются причинами того, что люди оказываются недовольны решением чиновников? Павел Созинов продолжает: «Казалось бы, нормативные документы существуют, и многие из них - еще с 1980-х годов. Однако если более внимательно посмотреть, то все эти документы, особенно в технической части, требуют актуализации, так как на сегодняшний момент экспертные оценки, которые дают соответствующие организации, зачастую разнятся до противоположности. То есть неоднократно мы сталкивались с ситуациями, когда по просьбе граждан проводилась оценка технического состояния здания - и здание признавалось аварийным. Одновременно встречная экспертная оценка, данная организациями, которые аффилированы с районными администрациями, давала противоположный вывод. То есть возможны разные оценки на основании фактически одних и тех же методик. Это говорит о том, что требуется пересмотреть эти нормы и правила, особенно в их технической части».

Следующая проблема, по мнению эксперта, в районных МВК. «На самом деле достаточно много вопросов к деятельности МВК, - говорит Павел Созинов. - Функционал районных МВК в различных районах в достаточной степени различается. И здесь возможны различные манипуляции со стороны районных администраций, что мы, в принципе, и видим». По его мнению, районные комиссии есть смысл вообще исключить из цепочки. «Району невыгодно признавать дома аварийными, - объясняет Павел Созинов. - Их же в конечном итоге им придется расселять». И такие примеры «Общественному контролю» также известны.

Наконец, если одни жители бьются с чиновниками за то, чтобы их дом признали аварийным, то другие, наоборот, всячески оспаривают данный статус, выгодный инвесторам, желающим заполучить земельный участок. «Такие ситуации были достаточно типичны некоторое время назад во время инвестиционного бума, - поясняет Павел Созинов. - К сожалению, мы с вами не можем точно сказать, является ли дом аварийным или нет, опять же в связи с тем, что, опираясь на техническую экспертизу, проведенную какой-нибудь компанией, мы не знаем, аффилирована ли она. На сегодняшний момент техническое состояние многих домов у нас, особенно в историческом центре, достаточно скверное, и технический износ там более 60-70% зачастую. Это такая городская особенность. Можно практически к любому историческому зданию, которое не претерпело капитальный ремонт, подойти с такими мерками о признании его аварийным».

Другими словами, эта, казалось бы, зарегулированная многочисленными законами и нормативными актами сфера на деле не защищена от разного рода манипуляций. А значит, в любой момент в Петербурге может разразиться очередной скандал, связанный с расселением аварийного жилья.