Ольга Трошева: За комплексными проектами - будущее

- Ольга Витальевна, что сейчас входит в понятие комфортной среды обитания для покупателей нового жилья в Санкт-Петербурге и ближайших окрестностях?

- Если мы говорим о потенциальном покупателе, который сегодня приобретает квартиру, то, наверное, я бы тут на два важных момента обратила внимание. Оба они равнозначны. В первую очередь покупатель смотрит на сам дом, во вторую - оценивает среду обитания. Безусловно, обращают внимание на те моменты, которые способствуют комфортности проживания. Один из основных факторов - планировка квартиры, которая должна быть эргономичной. Это один из важных моментов принятия решения: конкуренция на рынке высокая - и у покупателя есть выбор. Если его не устраивает планировка в одном проекте, он выбирает ту, которая ему нравится, в другом комплексе.

Один из основных факторов - планировка квартиры, которая должна быть эргономичной. Это один из важных моментов принятия решения: конкуренция на рынке высокая - и у покупателя есть выбор.

Еще один важный критерий при выборе - что из себя представляет сам дом, его «наполнение». Сегодня у нас на рынке очень разная линейка предложений. Есть комплексы, где застройщик обходится минимальными вложениями, как, например, дома в Шушарах. При этом есть на рынке современные проекты комплексного освоения, где вовсю используются современные технологии.

Важно, как «укомплектован» дом, какое у него инженерное оснащение. Сегодня реализуются такие функции, как, например, вынос приборов учета за квартиру, чтобы было удобно сверять их показания. Застройщики в конкурентной борьбе улучшают свой продукт, они шагают вперед, оснащая дома современными инженерными коммуникациями. Несколько лет назад, например, преобладающая разводка воды была стояковая, а сейчас ее уже скрывают в полу. Отделка также стала улучшаться.

Для покупателя важна среда внутри жилого квартала, начиная с дворовой территории. Они обращают внимание на то, как она будет благоустроена. Например, для семей с детьми, конечно, немаловажно, если ребенок будет гулять на детской площадке, которую они из окна видят. Внутридомовая территория может быть закрытой или открытой. Безусловно, первая более безопасна.

Для жителей удобнее, когда люди не пересекаются с автомобилями. Поэтому вопрос, въезжают машины во двор или нет, также существен. Например, в некоторых проектах Setl City предусмотрены закрытые дворы. Безусловно, есть въезд для кареты скорой помощи и машин других служб, но пространство ограничено для того, чтобы там не парковались машины в ежедневном режиме.

Дальнейший важный момент - это непосредственно локация проекта. Здесь мы уже затрагиваем и транспортную доступность. Ведь что такое комфорт? Это когда удобно добираться домой. Плюс вопрос обеспеченности жилой среды социальными объектами. На уже застроенной территории возможно точечное строительство - и, соответственно, можно рассчитывать на сады и школы рядом.

Иная ситуация, когда это комплексные проекты освоения территорий. Сейчас они занимают весомую долю в структуре спроса - я думаю, уже ближе к 70%. Это большие проекты-миллионники с площадью более 1 млн кв. метров. Здесь уже надо понимать, что покупатель, приобретая сегодня жилье на старте такого проекта, ориентируется на ту инфраструктуру, которая будет в перспективе. Конечно же, застройщик презентует все социальные объекты, но надо понимать, что на их ввод уйдет время.

- Зачастую эти планы могут корректироваться…

- Да, и мы знаем это уже по опыту. В пригородной зоне есть такие трудности. И руководство области уже вмешивается в эти вопросы. Нужно не просто выделить участок и построить, в дальнейшем надо же еще запустить эти детские сады и школы, чтобы они приняли ребят… Конечно же, эти вопросы для комфортности проживания на масштабных новых территориях очень важны. Но, как вы понимаете, мы тут упираемся не только в застройщика. Например, возведены силами девелоперов детсады в Кудрово и Мурино. Они введены в эксплуатацию. Но как детские учреждения они не работают. И жители не могут ими воспользоваться.

В Санкт-Петербурге есть тоже ряд территорий, где выделены участки под строительство детсадов и школ, возведением которых по данным проектам должно заниматься государство. Дома уже несколько лет как введены, но до этих пятен очередь еще не дошла по программе - школы и садики еще в перспективе. И покупателю приходится принимать эту перспективу.

- Можем ли мы говорить, что качественное жилье с комфортной средой обитания может быть где угодно - или все-таки какие-то районы в этом смысле более привлекательны?

- Я бы выделила комплексные проекты освоения территорий. Сегодня это, во-первых, очень большой выбор в разных местах. Точечная застройка в близких к метро и к центру частях - это дороже, а за комплексными проектами, конечно же, будущее. Освоение идет достаточно быстро по ряду территорий. Мы видим, например, как застроилось Кудрово. Еще недавно там было поле. Там уже сейчас работают школы, детские сады, магазины, кафе… Все это закладывается сегодня застройщиками.

Если смотреть глобально, не беря точечную застройку, то в городе уже все освоено и застроено. А в комплексных проектах мы видим, как застройщик сегодня стремится создавать комфортную среду.

Один из удачных примеров - «Балтийская жемчужина», где была создана действительно комфортная среда, и мы по отзывам это слышим. Да, есть какие-то, возможно, недостатки, но тем не менее то, что получилось, - достаточно успешно.

Когда мы говорим о комплексных проектах, то нужно понимать, что через определенное время там будет такой же жилой квартал, продолжение города. Многие существующие развитые кварталы когда-то были окраинами.

Есть еще территории редевелопмента (освоения бывших промышленных территорий. - Ред.). Они сегодня все более активно вовлекаются в оборот. Получен уже ряд новых разрешений на строительство на определенных территориях. Мы знаем, что ряд конкурсов инициировал город. И там есть какие-то ограничения по озеленению, соотношению коммерческих и жилых площадей. Например, территория вдоль Обводного канала сейчас рассматривается как пилотная, где внимание уделено комфортной среде. Кроме того, есть еще и площадки, которые находятся вблизи центра города, например - тот же Выборгский район. Здесь много крупных участков, где расположены нефункционирующие предприятия. И застройщики обратили на это внимание и приобрели ряд пятен.

Если смотреть глобально, не беря точечную застройку, то в городе уже все освоено и застроено. А в комплексных проектах мы видим, как застройщик сегодня стремится создавать комфортную среду. Например, в наших миллионниках у нас основополагающее начало - это создание эргономичного пространства внутри квартала, разделение пешеходных и автомобильных потоков, пешеходные бульвары, закрытые дворы, велосипедные дорожки. Озеленению, конечно, уделяется большое внимание. Например, жилой комплекс «Солнечный город». Тут у нас коэффициент озеленения составляет 53%. То есть он превышает 18 кв. метров на человека.

Малоэтажное строительство сегодня тоже развивается. Такая застройка - по сравнению с 25-этажными домами - конечно, это тоже один из элементов комфортной среды проживания. Например, интересный проект Setl City «Планетоград» в Московском районе Петербурга. Здесь строятся дома высотой всего 4 этажа плюс мансарда. При этом в первом же квартале предусмотрены школа и детский сад, который возводит застройщик.

Но, даже если мы говорим о многоэтажном строительстве для комфортной среды, важно, как оно будет представлено. Игра этажами, то есть разноэтажные проекты, более интересны, ведь при такой застройке нет ощущения плотности. А когда идут монотонные стены высоток - не будем приводить примеры проектов - они образуют новые дворы-колодцы. И это, конечно, мрачно, и это большой минус. Живущие там люди, конечно, со временем это понимают. Но сначала для них главную роль играет цена.

- Как известно, в Петербурге действуют нормативы по обеспеченности жильцов социальной инфраструктурой. Формально они соблюдаются, но по факту люди часто жалуются на нехватку в новостройках парковочных мест, дорог, школ, больниц и т.д. В чем причина такой ситуации и есть ли из нее выход?

- Строительные компании поставлены в те условия, в которых они работают. Мы видим, что, например, в Ленобласти активно работает программа «Социальные объекты в обмен на налоги». В городе многие застройщики строят социальные объекты за свой счет и дарят их городу. Но часто город и область далеко не сразу запускают эти объекты.

Также периодически меняются нормативы. Недавно в городе менялись нормативы по социальным объектам. Застройщики уже запустили проекты на пятилетку, но случились эти изменения, и девелоперам нужно под эти нормативы изыскать участки на своей территории. И все это делается. Но когда сами объекты передаются городу, застройщик уже никак не может влиять на то, в какие сроки будет открыта школа или детсад. И, как мы видим, в это уже вовлекаются жители. Они пишут властям, чтобы приблизить эти сроки.

Я не говорю за всех, но наш застройщик - компания Setl City - активно строит социальную инфраструктуру, уже введены в эксплуатацию шесть детсадов в ЖК «GreenЛандия» в Мурино, работает школа и два детских сада в «Семи столицах», еще один садик недавно был введен в эксплуатацию. Активно строятся детские сады и школы в городских проектах - таких как «Солнечный город», «Чистое небо» и других.

- Насколько большое значение имеет сейчас комфортная среда обитания для покупателей?

- Мы видим, как сейчас дифференцируется ценовое предложение. Есть квартиры в пригородах, например, с бюджетом порядка миллиона. И понятно, что здесь покупатель оперирует в первую очередь имеющейся суммой. Но при прочих равных приобретают лучшее из того, что есть. Еще важно, у кого человек покупает жилье, то есть репутация застройщика, качество строительства. И потом уже, наверное, среда.

Но есть семейные покупатели, покупающие многокомнатные квартиры. И для них приоритеты могут быть другими. У них зачастую это уже вторая покупка. Продавая студию или однокомнатную квартиру, они переезжают в квартиру большего метража. Этой категории покупателей важно знать, куда они будут водить ребенка в садик или школу. Например, есть люди, которые четко «завязаны» на школу - она должна быть во дворе.

- Если говорить о соотношении спроса и предложения, то есть ощущение: что бы ни построили застройщики - все равно купят. Или я неправ?

- Нет, уже, наверное, нельзя так говорить. Например, в массовом сегменте мы видим эластичность спроса. Когда застройщик поднимает цены на 5 тысяч рублей, мы видим снижение спроса на этом объекте, потому что сегодня есть выбор. Так, покупатель однокомнатной квартиры или студии - а это самые распространенные покупки - может быть гибок в отношении выбора локации. Он может быть привязан к бюджету и к застройщику, который его устраивает. У нас он может посмотреть, например, «Солнечный город» в Красносельском районе и «Чистое небо» в Приморском.

- Если говорить о цене, можно назвать какую-то планку, ниже которой комфортного жилья уже не бывает?

- Тут очень много нюансов. Ведь у нас сегодня есть предложения квартир с отделкой и без отделки, а это зачастую прибавляет 10 тысяч рублей к стоимости «квадрата». Например, в пригороде есть предложения по 60 тысяч рублей за метр, а есть предложения по 70 тысяч и более. Если мы говорим о комфортном жилье, зачастую удобнее его приобрести уже с отделкой. Тогда уровень цен будет 70 тысяч рублей в пригородной зоне.

Если мы будем рассматривать более удаленные от города или новые, еще не освоенные территории, то разброс будет больше. Например, в Кудрово предложения разные абсолютно. Там можно приобрести жилье без отделки в доме самого что ни на есть экономного класса. Это будет просто квартира, где покупателю надо будет сделать все, включая установку двери вместо картонной, которая там будет стоять. Такое предложение - это 1,2 млн рублей. За 1,8 млн можно приобрести студию с отделкой, она будет в современном доме со всем необходимым «наполнением», о чем мы говорили выше.

Минимальные цены в городе, конечно, выше. Это уже более 100 тысяч рублей за метр. Но город тоже делится на разные локации. Есть, например, Парголово, где существуют разные предложения, а разница в цене может составлять десятки тысяч рублей.