Райские кущи рекламных буклетов. Как обманываются покупатели жилья

Случалось ли вам в последние несколько лет покупать жилье на первичном рынке? Если да, то вы наверняка проходили все эти этапы: визит в сверкающий офис застройщика (или в агентство недвижимости), где приветливые девушки или юноши в выглаженных рубашках с упоением рассказывали о том, как чудесно жить в комплексах застройщика (название компании читатель вставит сам), причем во всех комплексах, независимо от класса и местоположения.

Потенциальному покупателю показываются эдакие «города-солнца» в миниатюре, урбанистические утопии и инфраструктурные эльдорадо

Как правило, там же клиенту показываются рекламные ролики под музыку из массажного салона. На этих видео всегда светит солнце, на дворе - лето, стакан полон и вообще - полное ощущение, что жизнь начнется ровно с момента переезда в новый дом. Потенциальному покупателю показываются эдакие «города-солнца» в миниатюре, урбанистические утопии и инфраструктурные эльдорадо: пенсионерам - лавочки и дорожки для терренкура, детям - велодорожки и аттракционы уровня парка Тиволи, взрослым - тренажеры, социальные клубы, системы тотальной безопасности, в подъездах - ванные для мытья лап собак, паркинги для всего (чуть ли не для лыж). Ну и, конечно, все это утопает в зелени, как будто комплекс стоит где-то на Амазонке, а пользуются всем этим на видео люди с широченными улыбками, такие счастливые, какими нам с вами никогда не стать.

Собственно, живет вся эта сказка в публичном пространстве не слишком долго - появится (в редком случае) на Градсовете, промелькнет на архитектурном конкурсе, покажется паре случайных визитеров на общественных слушаниях. Далеко не всем приходит в голову съездить на площадку, чтобы обнаружить, что буйной зелени взяться неоткуда, под боком расположено действующее производство или крупная развязка - либо вообще участок со всех стороны окружен жилыми «муравейниками» и нагрузка на инфраструктуру будет запредельная. Например, так сделала компания «СПБ Реновация» просто зафотошопив на 3D панораме своего комплекса «Живи! В Рыбацком» соседний жилой комплекс от Setl City. Участники рынка тогда признавались, что так поступают практически все застройщики, чтобы улучшить рекламную картинку комплекса. Что сказать, в недвижимости маркетинг беспощаден как к клиенту, так и к конкуренту.

Участники рынка называют сразу несколько причин разительного отличия рекламных буклетов и рендеров жилых комплексов от того, что видят дольщики, получая ключи, и основная среди них...

Экономия

«На практике преувеличение качественных характеристик дома - не всегда запланированная рекламная уловка девелопера. Зачастую при разработке концепции застройщик старается максимально насытить жилой комплекс дополнительными фишками, но на этапе рабочей документации количество уникальных отличий ЖК начинает сокращаться, выравнивая при этом экономику проекта», - говорит Ян Свояволя, директор по маркетингу «Главстрой-СПб».

Четко закрепленных обязательств по параметрам благоустройства и коммерции нет, то есть, конечно, нормативы градпроектирования, устанавливающие минимальные параметры по озелению, машиноместам и доступности «социалки», существуют, но эти требования, прямо скажем, минимальны

Хочу обратить внимание читателя именно на последнюю фразу господина Свояволи. «Выравнивание экономики проекта» - есть не что иное, как компенсация незапланированных расходов, непопадание в класс жилья или просто слишком низкие продажи по объекту. Компенсируется это, естественно, за счет дольщика - с уверенностью в том, что уже ввязавшись в сделку или ипотеку, заниматься переуступкой ему будет лень.

Но - по порядку. Строительство жилья идет (ну, по идее - должно, но не всегда это так) на основе проекта планировки и межевания территории, градплана. Есть отдельный проект благоустройства. Все это дважды визируют надзорные органы - на этапах разрешения на строительство и разрешения на ввод. Грубо говоря, в ППТ и рабочем проекте перечислено все, что должно появиться в проекте комплексного освоения территории. При этом четко закрепленных обязательств по параметрам благоустройства и коммерции нет, то есть, конечно, нормативы градпроектирования, устанавливающие минимальные параметры по озелению, машиноместам и доступности «социалки», существуют, но эти требования, прямо скажем, минимальны.

Кроме того, в ППТ в принципе нет требований по срокам реализации прописанных объектов, за исключением непосредственно объекта долевого строительства - то есть домов и квартир. Конечно, без подводящей дороги и канализации объект в эксплуатацию никто не примет, но вот детский сад, школу, торговый центр или плоскостную парковку застройщик волен построить когда хочет. Как сообщают читатели, часто застройщик прямо говорит дольщикам: мол, «мы вам должны сдать только квартиры определенного метража, благоустройство, сопутствующие и обслуживающие объекты в ДДУ не входят, а посему отчитываться об их реализации мы не должны».

Вот так и получается, что приезжают дольщики первой очереди в свое жилье, ищут обещанный рай, но в итоге с удивлением узнают, что половины заявленных фишек в проекте просто нет, а другая половина - появится к третьей очереди, лет через 5-6.

Дворы с картинки

Большинство опрошенных «Общественным контролем» застройщиков торжественно сообщили, что ни на йоту не отступили от представленного на рендерах и роликах проекта. «Мы всегда стараемся делать визуализацию по реальной проектной документации. Таким образом, на практике она соответствует заявленным планам, - говорит Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, но тут же добавляет: - Иногда на этапе проектирования нет утвержденных артикулов МАФов и игровых элементов, и тогда визуализатор ставит такие элементы из каталога. В реальности, конечно, бывают отличия - возможна другая цветопередача, несколько отличная фактура. То же остекление, например, может смотреться по-разному», - рассказывает менеджер. Про то, как сформирована «комфортная городская среда» в «эко» комплексе «Триумф-Парк» без закрытой территории и с узкими проездами «Общественный контроль» уже рассказывал.

Большинство опрошенных «Общественным контролем» застройщиков торжественно сообщили, что ни на йоту не отступили от представленного на рендерах и роликах проекта

Из свежих примеров в стиле «ожидание - реальность» - комплекс «Прогресс» в Кудрово. Здесь та же история - заявленного обилия зелени нет, как и множества детских площадок. Обещанный детский сад вдруг стал частным, как и отдельные котельные, которые почему-то особо выделены в рекламных буклетах. Передача инфраструктуры в частные руки сильно увеличила коммунальные платежи для кудровчан. Представители «Мависа» с изданием общаться отказались.

Любопытен пример жилого комплекса ЖК «Светлый мир» «Я - романтик…» на намывных территориях Васильевского острова. В рамках проекта застройщик Seven Suns Development сделал акцент именно на ландшафтном дизайне и дополнительных возможностях для жителей. Так, например, компания обещает построить прогулочную общественную зону Променад романтиков, на которой расположатся детские площадки, спортивный кластер, велосипедные дорожки, зоны отдыха, беседки-барбекю, также в проекте появится театр, обсерватория, Центр «очищения души и тела» и т.д..

Нюанс в том, что жителям первой очереди пока придется обойтись без всех этих привилегий. «Все это включено в концепцию ландшафтного дизайна, которая уже представлена дольщикам и будет реализована параллельно со сдачей перспективных 8-го и 9-го корпусов (2018 год)», - рассказал Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, и добавил, что в компании никогда и не скрывали от клиентов тот факт, что все заявленное появится не сразу.

Первая же очередь получит ландшафтный дизайн, подсветку зданий, паркинг и велодорожки.  Сравнить обещания застройщика и реальное положение дел на площадке вы можете на картинках ниже.

Не меньший объем услуг и фишек в стиле «загородная идиллия» обещала и ГК «РосСтройИнвест» покупателям квартир в ЖК «Золотые купола». Отметим, что компания принципиально позиционирует проект не в эконом-классе, а в зоне «комфорт», обещая уже в первой очереди строительства закрытые дворы, видеонаблюдение по периметру, детский сад на 220 мест, кабинет семейного врача, продуктовый магазин. Кроме того, в красочных буклетах прописаны велодорожки, зоны барбекю, Wi-Fi прямо во дворах и большой торгово-развлекательный комплекс с фитнес-клубом.

Нужно ли говорить о том, что живущие с конца 2016 года фактически на стройке дольщики первого этапа первой очереди не получили практически ничего из этого списка. Архитектурный стиль домов в процессе строительства был существенно упрощен, исчезла часть «куполов». Детский сад если и будет сдан вместе со вторым этапом первой очереди (декабрь 2017-го), то начнет принимать детей (яслей не предусмотрено) с осени 2018-го, видеонаблюдение работает только в подъездах, а зоны барбекю жители устраивают себе сами в лесу неподалеку.

По мере переезда жителей и закрытия дворов (поставить калитку застройщик обещал с наступлением «положительных» температур, но теперь перенес эти мероприятия на конец лета) встанет вопрос с дефицитом парковочных мест. Основную зону парковки компания обещала организовать рядом с перспективным ТРК. Первую аляповатую попытку сделать это застройщик организовал еще в ноябре, но затем втихую прибрал парковку под склад стройматериалов. Новую жителям обещают к августу 2017 года.

С самим торговым комплексом тоже интересная история. В прошлом году дольщики с удивлением узнали, что земля и проект ТРК принадлежит третьим лицам - и о планах по строительству коммерческого объекта застройщик на тот момент ничего не знал. Как он мог в принципе обещать дольщикам реализацию стороннего объекта - непонятно. Та же ситуация с кабинетом врача, который вдруг оказался частным, и продуктовым магазином. «Все компании, с которыми мы ведем переговоры, находятся в ожидании более полной заселенности объекта. Тем не менее мы близки к завершению переговоров с медицинским учреждением и продуктовым магазином на территории жилого комплекса», - говорят в компании.

С одной стороны, бизнес можно понять: кто захочет открывать точку в месте с минимальной проходимостью и выручкой, близкой к нулевой. С другой - делать жителей первой очереди ветеранами коммунально-бытового фронта, живущими в строительных окопах, тоже неправильно. Впрочем, как показал официальный ответ застройщика, дольщиков первой очереди, заселившихся в комплекс еще в январе-феврале, он просто не заметил, а потому и не особо торопится с реализаций обещанных услуг. «На сегодняшний день жители первого этапа только начали активно заезжать в свои квартиры, делают ремонт, обживаются», - считает глава Службы заказчика компании Сергей Зайцев и обещает вай-фай, велодорожки и барбекю «уже в скором времени».

Ну, и для полноты картины. Вот что говорят в «РосСтройИнвесте» о соответствии построенной первой очереди рекламным буклетам: «Мы видим реальное воплощение архитектурной задумки “Золотых куполов”, в полной мере соответствующей и проектной документации, и визуализации, используемой в рекламе. “РосСтройИнвест” почти со 100-процентной точностью воплощает идеи архитекторов. То же касается и отделки мест общего пользования, организации дорог, размещения на территории детских и спортивных площадок - все запланированные работы выполнены в соответствии с проектом». По словам господина Зайцева, озеленение территории также проведено по нормативу и даже сверх него (820 единиц). А куцые кусты превратятся в настоящие заросли через несколько лет.

Насколько правдивы слова застройщика, наши читатели могут рассудить сами, взглянув на эти картинки, здесь и 100% благоустройства, и неправильно установленные пандусы и незакрытые уже полгода приямки подвалов, в которые в любой момент может упасть ребенок.