Петербуржцы разочаровались в дешевом жилье за КАД

На рынке первичной недвижимости Петербурга и области зафиксировано массовое «возвращение блудных сыновей»: многие компании, которые в конце нулевых и в начале следующей декады массово скупали землю в ближайшем «закадье» (Бугры, Мурино, Кудрово, Аннино и т.д.) и собирали сверхмаржинальный урожай с каждого гектара бывших сельхозполей, стали прекращать поиски новых участков в этих зонах, отказываться от покупки уже найденных или и вовсе продавать их вместе с проектами.

Отчасти это связано с качеством самого продукта, отчасти - с новой структурой требований со стороны потребителей, а также жесткой областной программой «Светофор». Так, например, у целого ряда застройщиков «под паром» стоят уже переведенные под жилищную застройку территории на границе Мурино и Бугров, но их освоение, во-первых, сопряжено с градостроительными рисками (можно не вписаться в требования по высоте) и, во-вторых, не обещает гарантированного спроса.

В 2017 году не было заявлено ни одного нового проекта комплексного освоения в ближайших к городу областных очагах застройки.

В результате одной из главных тенденций этого года стало смещение активности застройщиков от ближней Ленобласти в сторону Петербурга, говорят эксперты. Так, по словам Ольги Романовой, руководителя отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости», по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, в первом квартале 2017-го вывод новых объектов в городской черте вырос на 15%, а в ближайших локациях массовой застройки в области упал почти на треть. В целом рынок «закадья» недосчитался 152 тысяч кв. метров нового жилья.

«При этом объемы выведенного на рынок жилья за первые кварталы 2016 и 2017 года практически равны», - говорит эксперт. Если за 6 месяцев 2016 года в городе и области было выведено на рынок 1,8 млн кв. метров жилья, то в 2017 году вывод составил уже более 1,9 млн. Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, в свою очередь, рассказала, что, по их данным, на рынок было выведено чуть больше - 2,1 млн кв. метров жилья, то есть на 24% больше, чем за аналогичный период 2016 года.

В русле тенденции по сокращению агломерационной массовой застройки и торможение вывода на рынок новых жилых комплексов. Так, в 2017 году ни одного нового проекта комплексного освоения в ближайших к городу областных очагах застройки заявлено не было. В основном рынок пополнялся новыми очередями уже запущенных проектов. Наибольшее количество квартир было выведено в рамках ЖК GreenЛандия 2 девелопера Setl City.

Территории риска

Эксперты называют сразу несколько причин, которые снижают интерес застройщиков и потребителей к жилью класса масс-маркет в ближайших пригородах. По словам Анастасии Александровой, ведущего аналитика ГК E3 Group, выход в область для застройщика сопряжен с реальными рисками дополнительных денежных расходов, связанных с подведением дорог, созданием всей инфраструктуры, а также ограничением высотности. Для дольщиков значима проблема транспортной доступности города, ведь основная деловая активность по-прежнему концентрируется в пределах КАД.

Выход в область для застройщика сопряжен с реальными рисками дополнительных денежных расходов, связанных с подведением дорог, созданием всей инфраструктуры, а также ограничением высотности.

«Это недостаток инженерной инфраструктуры, который тормозит ввод в эксплуатацию уже “практически готовых” домов. Что влечет за собой срывы сроков строительства, из чего вытекает недовольство дольщиков и требование неустоек и пеней, что может подорвать финансовую устойчивость застройщика, и так далее до печального конца», - соглашается Ольга Романова.

Кроме того, для рынка спроса на «первичку» нет ничего более наглядного, чем чужой - и желательно печальный - пример. А первые заселенные кварталы в Мурино и Кудрово обнажили целый пласт проблем хаотичной эконом-застройки, которую массово одобряли областные муниципалы до 2014 года.

Кудровчане бились за проспект Строителей и парк, который в итоге получили силами «Икеи». По тому же пути «выбивания» нормальных условий для жизни идут и жители Западного Мурино, сражающиеся с очередным муравейником бывшего вице-губернатора Виктора Локтионова за зеленые зоны, а также с областным бюджетом за строительство развязки и возможность нормально выехать из каменных джунглей.

Впрочем, как отмечают специалисты, рынок сейчас уходит не столько от проектов в духе муринско-кудровского гетто, сколько от жилья эконом-класса в принципе. Так, по данным госпожи Романовой, если в 2016 году доля сегмента «эконом» в общем объеме новостроек Петербурга и области составляла 63% (почти 1,1 млн кв. метров), то в 2017 году в масс-маркете было введено только 705 тысяч кв. метров жилья (44%), а в сегменте «комфорт» - 888 тысяч, то есть более высокий класс отыграл около 20%, практически поделив рынок.

Источник: ГК «Бюллетень Недвижимости»

Участники рынка не спешат связывать приоритет «комфорта» с ростом реальных доходов населения (которые вовсе не растут). Скорее, дело в изменившейся структуре спроса. По словам Ван Ли, директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», основная тенденция последнего времени - продолжение смещения спроса в сторону более комфортного жилья.

«Спрос на проекты в необжитых частях города, где отсутствует инфраструктура, снижается. Сами застройщики снижают объемы строительства жилья в этих локациях. Для покупателя важно, чтобы рядом находился детский сад, где достаточно мест для всех детей микрорайона, парк, где можно погулять, торговый центр», - говорит эксперт.

По словам госпожи Александровой, в новых проектах наблюдаются более продуманные планировки квартир (в них больше полезной площади, меньше неиспользуемого пространства). «Больше внимания уделяется благоустройству придомовой территории (“двор без машин”), больше предложения квартир с готовой отделкой. Сокращается количество предложения эконом-класса, увеличивается доля комфорт-класса и бизнес-класса», - рассказала аналитик.

Отряд не заметил потери...

А вот петербургскому рынку «первички» эксперты предсказывают безоблачное будущее. По их словам, окончание программы субсидированной государством ипотеки не нанесло рынку ощутимого урона. «Во втором квартале застройщики вместе с банками начали создавать собственные ипотечные программы, стимулируя спрос снижением ипотечной ставки, в то же время нивелируя повышение цен за квадратный метр. Снижению ипотечных ставок способствует курс ЦБ на снижение ключевой ставки (рекордный минимум за 5 лет). Сегодня в господдержке ипотеки особой необходимости нет - об этом свидетельствуют рекордные показатели выданных ипотечных кредитов», - говорит госпожа Александрова. По данным «Петербургской недвижимости», по итогам 2016 года доля ипотеки составляла 57%, а сейчас, по итогам только 1 полугодия 2017 года, она уже равна 63%.

Снижению ипотечных ставок способствует курс ЦБ на снижение ключевой ставки (рекордный минимум за 5 лет).

В настоящий момент на рынке существует множество других инструментов для поддержания продаж, рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС». «В частности, есть программы рассрочки с переходом в ипотеку, есть “ипотечные каникулы”, когда часть кредита предоставляется заемщику после ввода дома в эксплуатацию, за счет чего удается снизить переплату по кредиту, есть ипотека с маркетинговой ставкой. Кроме того, у застройщиков разработано множество программ рассрочки платежей», - заверил нас собеседник.

Невысокую банковскую ставку приятно дополняет и умеренный рост цен на первичном рынке. Эксперты называют его незначительным и в пределах инфляции. По данным Ольги Романовой, ко второму кварталу цены выросли на 0,8%, а в некоторых районах области и вовсе упали на 2,1%. У «ЦДС» рост был, признается господин Терентьев, но не более 5% по наиболее ликвидным объектам: студиям и однокомнатным квартирам эконом- и комфорт-класса, расположенным в пешей доступности от метро.

По данным аналитического отдела «БФА-Девелопмент», в среднем по рынку цена квадратного метра снизилась на 0,7%. Эта тенденция обусловлена сокращением разницы между ценами вторичного и первичного рынка, перенасыщенностью предложения и уменьшением доли инвестиционных покупок.

Все эти факторы в совокупности - баланс цены, низкая ставка, городские стандарты благоустройства и подхода к среде, городская прописка, наконец, - не заставят исчезнуть тот клубок инфраструктурных проблем, который образовался в ближайших пригородах за последние 5-7 лет. Но, возможно, отток спроса даст возможность девелоперам переосмыслить формат жилых комплексов в агломерации, чтобы выйти на рынок с принципиально иным жилищным продуктом.