Как застройщики кушелевское «гетто» делили

О крестовом походе жителей квартала между Кушелевской дорогой и проспектом Маршала Блюхера на застройщика «РосСтройИнвест» «Общественный контроль» уже подробно писал, к жителям даже выезжали телеканалы. Написаны петиции губернатору города и в городскую прокуратуру. Местные, напомним, посчитали, что проект застройщика - не что иное, как уплотнительная застройка, которую незаконно задумали на месте детсада, спорткомплекса и паркингов. 

Своя версия того, как «РосСтройИнвест» умножил метры, вдруг появилось у коллег из компании «ЦДС “Северная столица”» - тут настоящий детектив с участием администрации района, гуляющих нормативов и фиктивных транспортных объектов. Но обо всем по порядку.

ООО «ЦДС “Северная столица”» (ЦДС СС) - такой же старожил земель бывшего артиллерийского завода, как и «РосСтройИнвест». Компания приобрела участок в 3 га на углу Кушелевской дороги и проспекта Маршала Блюхера еще в 2012 году, после того как в отношении ОАО «775 АРЗ» было возбуждено исполнительное производство и все объекты недвижимого имущества, расположенные на территории завода, вышли на публичные торги. В 2015 году завод сменил руководство, которое заподозрило растрату (в отношении бывшего руководителя заведено уголовное дело) и попыталось через суд признать право собственности компании на участок недействительным, но ООО «ЦДС “СС”» удалось доказать свою правоту.

С тех пор компания планомерно готовила всю разрешительную и граддокументацию единственного проекта в своем портфеле. Она разработала эскиз застройки (архитектором выступил Евгений Подгорнов), получила градплан, 2 июня 2017 года получила у службы Госстройнадзора разрешение на строительство 59,7 тысяч кв. метров жилья комфорт-класса (на 10% меньше разрешенного), подземного паркинга на 830 машино-мест и встроенных помещений.

Выдернули почву

Но мирное согласование проекта было обманчивым - компания сидела на пороховой бочке. Дело в том, что еще в начале марта 2017 года в рамках публичных слушаний по Генплану администрация Калининского района предложила заменить зону «ЗЖД» (для строительства многоэтажных домов) на участке «Северной столицы» на зону «У» (зона улично-дорожной сети) для строительства крупной развязки, фактически сделав реализацию проекта невозможной. Чуть позже, 4 апреля, инициативу администрации района на заседании смольнинской комиссии по внесению изменений в Генплан поддержал КРТИ - и участок компании окончательно отвели под улично-дорожную сеть, поставив крест на проекте.

Бизнесмены тогда удивились полярной позиции администрации района - одной рукой власти хоронят проект, другой - продолжают его вести на «поводке»: всю весну и начало лета 2017 года, уже внеся поправку, администрация района продолжала переговоры с ЦДС СС о социальных обременениях для девелопера. Так, на мартовском заседании в ГБУ «Управление строительными проектами» компании было сказано, что на 68 тысяч кв. метров жилья компании потребуется 85 мест в детсадах и 279 - в школах.

Если переводить соцобязательства в деньги, то компания «должна» около 600 млн рублей. В частности - ей предлагали построить детсад в соседнем микрорайоне Полюстрово, но она отказалась, мотивируя тем, что хочет строить соцобъекты именно для жителей своего квартала. При этом определенные обязательства компания на себя взяла: она заключила соглашение с КИО о предоставлении городу около 800 кв. метров встроенных помещений для размещения кабинета врача общей практики на 100 посещений в день.

Теория заговора

Резкая смена настроений власти неслучайна, говорит генеральный директор ООО «ЦДС “Северная столица”» Сергей Слабко. По его словам, действия администрации Калининского района создали «исключительную возможность» для ГК «РосСтройИнвест» разместить на своем участке дополнительные 80 тысяч кв. метров вместо соцобъектов. 

По словам Сергея Слабко, действия администрации Калининского района создали «исключительную возможность» для ГК «РосСтройИнвест» разместить на своем участке дополнительные 80 тысяч кв. метров вместо соцобъектов.

Объясняет «Северная столица» это так: на земельном участке «РосСтройИнвеста» в соответствии с действующим ППТ от декабря 2014 года (заказчик – «Группа ЛСР», разработчик ООО «Стандартпроект») предусмотрена максимальная общая площадь капитального строительства 31 тысяч кв. метров жилья (это ЖК «Суворов). А вот дополнительные 80 тысяч кв. метров «РосСтройИнвест» сможет построить только за счет детсада, паркингов на 1 900 мест (там запланированы машино-места в том числе для жителей уже сданных и планируемых к сдаче домов ГК ЦДС и «Группы ЛСР»), спорткомплекса, а также из-за наложения зоны «У» на земельный участок ЦДС СС. 

Как говорят в пострадавшей компании, все эти изменения позволили «РосСтройИнвесту» в совокупности воспользоваться технико-экономическими параметрами почти на 141,5 тысяч кв. метров, то есть как раз перенести на свой участок тот объем застройки, который был предусмотрен на участке «Северной столицы». Кроме того, в компании уверены, что все парковки по нормативу, которые не поместятся на участок «РосСтройИнвеста», будут отрисованы именно в новообразованной зоне «У» (справедливости ради: на первом эскизе какие-то паркинги в «улитке» развязки действительно значатся).

Видят в ЦДС СС и другие странные совпадения: 15 июня служба Госстройнадзора официально отзывает у застройщика разрешение на строительство как «несоответствующее» проекту планировки (уже не стыкуется с Генпланом), и в этот же день проводятся публичные слушания по отклонению от предельно допустимой высоты проекта «РосСтройИнвеста» до 55 метров. «В случае действующего разрешения на строительство при разработке ППТ “РосСтройИнвесту” пришлось бы учитывать параметры нашего объекта и не вносить изменения в утвержденные материалы проекта планировки и межевания», - жалуются в компании.

Сейчас ЦДС СС решительно настроена оспаривать отмену разрешения на строительство и проект изменений ППТ. В компании настаивают, что пока по документации будут идти суды и действует старый проект планировки, «РосСтройИнвест» не сможет получить разрешение на строительство домов на этом участке.

«Общественный контроль» попросил прокомментировать столь резкие заявления администрацию Калининского района и непосредственно «РосСтройИнвест».

В администрации на официальный запрос редакции не ответили, а представители застройщика были немало удивлены: «Такое впечатление, что уже в вопросе перепутаны причина и следствие. Транспортная развязка у пересечения Блюхера и Кушелевской дороги запланирована решением КРТИ. Прилегающая зона отнесена к УДС - к территориям под улично-дорожные сети. Кто бы ни разрабатывал ППТ, он не вправе отступать от генплана - такой ППТ просто не будет принят. Так что ЦДС СС не может строить на своем участке жилье по причинам, не имеющим никакого отношения к нам и к нашим проектам. Мы им сочувствуем, но претензии не по адресу».

Удивились вольному толкованию «Северной столицей» градрегламентов и опрошенные «Общественным контролем» участники рынка. Авторизованный комментарий никто не дал - двое коллег, контрагентов, сами понимаете. Но в общем целом идея «перетекания» квадратных метров между участками, мягко скажем, противоречит здравому смыслу, полагают они.

«Расчет ТЭПов и объемов застройки идет применительно к каждому участку, а не к кварталу целиком, - говорят собеседники. - Условно говоря, при действующих коэффициентах использования территории и зоне 3 ЖД, “РосСтройИнвест” может совершенно спокойно строить на своем участке в 5,6 га 112 тысяч кв. метров жилья, при чем тут участок другого девелопера в другом конце квартала - не понимаю».

Это подтверждает и еще один собеседник: «Мне кажется, пострадавшая компания совершенно напрасно воспринимает действующий ППТ как некую константу, окончательный документ, хотя это всего лишь обоснование для расположения объектов в квартале. Расчет объемов “посадки” по участку рассчитывается в каждом отдельном случае, главное - вписаться в действующие нормативы. Вписался, КГА одобрил - можешь строить, а в то, что господа Креславские будут проводить хитроумную комбинацию с крупным объектом городской инфраструктуры, чтобы построить свои законные метры, - лично я не верю».

Застолбить развязкой место

Упомянутый выше транспортный объект, то есть автомобильная развязка на пересечении проспекта Маршала Блюхера и Кушелевской дороги, также воспринимается неоднозначно. Так, в ЦДС СС уверены, что развязку здесь придумали (и лишили компанию единственного проекта в портфеле) без цели ее дальнейшей реализации. По данным «Общественного контроля», компания направляла в адрес главы Дирекции транспортного планирования Рубена Тертеряна (он и внес развязку в Генплан) гневное письмо с контраргументами против этой инициативы.

Возражения были следующие: в 2014 году этот проект уже пытались внести в Генплан, но тогда комиссия отвергла развязку как нецелесообразную, под развязку нет бюджетной строки - ни на само строительство (около 5 млрд рублей), ни на выкуп участка. Кроме того, в компании обращают внимание, что до сих пор Смольный не сделал ничего, чтобы улучшить транспортную ситуацию в районе альтернативными методами - не построил карман на Кушелевской дороге, не построена «перемычка» между Кушелевской дорогой и Полюстровским проспектом, более того - нет окончательной транспортной модели распределения потоков в этой зоне, нет расчета нагрузок и т.д.

Сомневался в необходимости этой развязки в ее нынешнем виде и глава центра экспертиз «Эком» Александр Карпов. По его словам, на той же комиссии по принятию поправок в Генплан большинство экспертов сочли развязку не то что странной, но более того - просто вредной. По крайней мере в том виде, в каком она отрисована в ППТ сейчас: по ней можно с Кушелевской дороги по огромному радиусу попасть на…Кушелевскую дорогу обратно - никаких транспортных задач она не решает, но зато проходит прямо под окнами у ЖК «Кирилл и Дарья» от ГК «КВС».

В КРТИ с этим соглашаются, но лишь частично. В комитете признаются, что целью внесения поправок было «зарезервировать место» под перспективную развязку. К моменту реализации она может выглядеть совсем по-другому. Кроме того, реальные расчеты нагрузок у комитета есть - сейчас суммарная интенсивность движения транспортных средств на этом пятачке в течение 20 лет достигнет 170,9 тысячи машин в сутки. Уже сейчас налево с Маршала Блюхера на Кушелевскую дорогу поворачивает 12,5 тысячи машин в сутки, им жизненно необходима своя полоса - развязка должна быть в разных уровнях.

А вот денег на развязку в ближайшие годы действительно не предвидится, подтверждают в комитете. А они нужны немалые. После установления зоны У на участке ЦДС СС, городу придется в рамках нового ППТ готовить постановление о выкупе этого пятна в 3 га. В ЦДС СС оценивают стоимость выкупа в 10 млрд рублей - в эту сумму они включили не только стоимость самого надела, но и компенсацию за проведенные процедуры по изысканию и проектированию, а также упущенную выгоду, она составит, по оценкам компании, не менее 7 млрд рублей.

В итоге, как говорит господин Слабко из «Северной столицы», с большой долей вероятности жилье будет построено и на участке «РосСтройИнвеста», и на участке ЦДС СС, а вот развязки, под которую нет и не предвидится бюджетного финансирования, не будет. Вот только и так серьезный дефицит паркингов и мест в соцобъектах возрастет втрое.

Впрочем, у ГК «РосСтройИнвест» есть свое видение ситуации в квартале. О том, почему их застройка совершенно законна, будет ли все-таки построен детский сад и почему паркинги оказались бы пустыми, «Общественному контролю» рассказал председатель правления компании Игорь Креславский. Интервью с ним читайте в ближайшее время.