Общественным инициативам прописали долгий путь Общественным инициативам прописали долгий путь спецпроект
Санкт-Петербург погода в Петербурге
Доллар 92.26
Евро 99.71
Юань 1.27

Как подвести риелторов под закон?

 Фото: Денис Тарасов/OK-inform Фото: Денис Тарасов/OK-inform До конца года Госдуме предстоит рассмотреть в первом чтении законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Принятие этого важнейшего документа одновременно с нетерпением и тревогой ждут все риелторы и их клиенты. Эксперты уверены: пока что от совершенства проект федерального закона далек, его надо серьезно дорабатывать, но он необходим как воздух

Какие изменения необходимо внести в федеральный законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» и почему существующий вариант документа вызывает много нареканий у профессионалов? Эти и другие вопросы обсудили участники экспертного комитета координационного совета по развитию строительной отрасли при полномочном представителе президента РФ в СЗФО.

Долгое ожидание

По словам члена регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге, генерального директора Фонда «Общественный контроль», вопрос о необходимости регулирования риелторской деятельности поставил президент России Владимир Путин на медиафоруме Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге. Этот вопрос глава государства считает важным и социально значимым.

О необходимости регулирования деятельности риелторов эксперты рынка недвижимости говорили еще до отмены лицензирования в этой сфере (2002 год). С тех пор законодателями было подготовлено несколько вариантов законопроекта, но не один из них так и не был принят. Летом этого года группа депутатов внесла свою версию документа на рассмотрение Госдумы РФ.

В законопроекте, который сейчас обсуждают в комитете ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям (рассмотрение в первом чтении намечено на декабрь) содержатся четыре принципиальных момента. Во-первых, это принцип саморегулирования: обязательное членство агента недвижимости в риелторских СРО (саморегулиремых организациях) вместо схемы лицензирования. При этом осуществление риелторской деятельности допускается «в форме деятельности риелтора как физического лица и/или индивидуального предпринимателя либо в форме юридического лица, с которым риелтор заключил трудовой договор».

Важным новшеством для отрасли является формирование компенсационного фонда СРО, для того чтобы предусмотреть возможность выплат пострадавшим.

Вторым важным новшеством для отрасли является формирование компенсационного фонда СРО, для того чтобы предусмотреть возможность выплат пострадавшим. Таким образом, вводится механизм материальной ответственности риелторских компаний перед клиентами.

Кроме того, в документе прописываются требования к наличию у агента высшего юридического образования и/ или трехлетнего стажа работы на рынке, предусмотрены примерные схемы аттестации специалистов.

В законопроекте закрепляется добровольная возможность помимо единого реестра СРО вести и сводный реестр всех членов организации. По существу, планируется «личный» учет и контроль действующих риелторов.

Внести конкретику

Вместе с тем многие формулировки документа нуждаются в большей конкретике и более детальной проработке. Так, например, по мнению участников заседания, недостаточно полно описывается составляющие риелторской услуги, само понятие деятельности на рынке сделок с недвижимостью, не объясняются принципы взаимосвязи агента и агентства. «Приходится констатировать, что существуют компании, где работает по 2 тысячи человек, но их отношения с агентством никак не оформлены. Документ вопросов в этом плане не снимает. А для потребителя услуги должна быть простая и понятная система, чтобы сразу было понятно, с кем ты имеешь дело», - констатировал Павел Созинов.

По мнению эксперта, в подробной детализации нуждаются и статьи, закрепляющие права, обязанности и ответственность риелторов: как юридических лиц, так и - прежде всего - профессиональных агентов на рынке сделок с недвижимостью; потребителей услуг. «В законе обязательно должна быть зафиксирована имущественная ответственность конкретного агента, а не только компании в целом, за причиненный по его вине ущерб», - отметил Созинов.

Наконец, в проекте необходимо четко и понятно прописать необходимость подготовки и переподготовки кадров в соответствии с квалификационными стандартами, условия формирования аттестационной комиссии с участием представителей надзорных органов, научной общественности, саморегулируемых организаций.

Как подчеркнули многие участники заседания, сама модель саморегулирования, заложенная в проект, представляется вполне оптимальной.

Саморегулирование или лицензирование?

Помощник полномочного представителя президента РФ в СЗФО Сергей Зимин необходимость регулирования риелторской деятельности поддержал. По его мнению, стоит рассмотреть возможность двухуровневого регулирования услуг в этой сфере. Для риелторских компаний, являющихся юридическими лицами, можно было бы предложить государственное лицензирование деятельности по повышенным требованиям, а самих специалистов может контролировать СРО. «Наличие гослицензии может стать хорошим конкурентным преимуществом для организаций, готовых подтвердить соответствие лицензионным требованиям, а для частных лиц, конечно, должно быть саморегулирование. Но, безусловно, эти идеи нужно обсуждать с профессиональным сообществом», - заявил он.

Для риелторских компаний, являющихся юридическими лицами, можно было бы предложить государственное лицензирование деятельности по повышенным требованиям, а самих специалистов может контролировать СРО.

По словам председателя правления Национальной палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, саморегулирование успешно доказало свою эффективность в оценочной деятельности. «Любые профессиональные сообщества, бизнес которых связан с социальной ответственностью, а цена ошибки в нем слишком велика, заинтересованы в чистоте своих рядов и способны самостоятельно решить все возникающие вопросы», - уверен эксперт. Как он напоминает, сейчас при добровольных риелторских СРО действуют так называемые «третейские суды» или «комиссии по спорным вопросам».

«Такие организации готовы в кратчайшие сроки (в течение месяца после обращения) рассмотреть конфликты, возникающие между агентами и агентствами, агентами/агентствами и клиентами и так далее. А суды принимают заявления только через полгода. При этом в 50% случаев комиссии встают на сторону потребителей, так как дорожат хорошей репутацией СРО», - подчеркнул он. По данным господина Щегельского, около 80% разбирательств «успешно завершаются» в таких органах, и только 20% участников споров отправляются дальше на рассмотрение в суд. В итоге судебные иски - это, скорее, исключения из правил, и, как правило, суд оставляет их без удовлетворения.

Пожалуй, главный минус лицензирования, как считает эксперт, - это постоянные проверки, которые могут обрушиться на риелторов. «Все это мы уже проходили и прекрасно помним ситуации, когда лицензии отзывали по формальным основаниям, никак не связанным с предметом нашей деятельности. Например, из-за претензий пожарной инспекции к офису агентства», - рассказал Дмитрий Щегельский.

Стандарты и закон нужны как воздух

Тем не менее стоит отметить, что значительная часть риелторского бизнеса продолжает оставаться в тени. Многие граждане не готовы платить слишком высокую цену сопровождения сделок купли-продажи недвижимости в профессиональных агентствах.

Так, сейчас средняя комиссия по Петербургу составляет около 4-5 % за сделку. Таким образом, за продажу однокомнатной квартиры или студии со средней стоимостью 4 млн рублей агентству придется заплатить около 160-200 тысяч рублей. При этом дополнительные проценты могут взиматься за сложность сделки, ее нестандартные условия, срочность оформления и т.д.

Поэтому желающие сэкономить продавцы и покупатели зачастую предпочитают обращаться к частным агентам, аппетиты которых, конечно, скромней, но и никаких гарантий и рисков такие риелторы на себя в принципе не берут. И при стандартом раскладе топчутся на месте месяцами, а то и годами, а при самом нехорошем развитии событий остаются и без денег, и без квартиры.

Поставить крест на таких «недоучках-специалистах» или тех, кто сознательно не выполняет свои обязанности, по мнению Дмитрия Щегельского, могло бы внедрение профессиональных стандартов в отрасли для ее специалистов. Они стали бы «отсекающим барьером» для выхода на рынок. «Конечно, это должны быть единые на уровне всех регионов РФ стандарты, которые можно доверить разрабатывать только профессионалам федерального уровня», - поделился он.

Так, сейчас средняя комиссия по Петербургу составляет около 4-5 % за сделку. Таким образом, за продажу однокомнатной квартиры или студии со средней стоимостью 4 млн рублей агентству придется заплатить около 160-200 тысяч рублей. При этом дополнительные проценты могут взиматься за сложность сделки, ее нестандартные условия, срочность оформления и т.д.

Поэтому желающие сэкономить продавцы и покупатели зачастую предпочитают обращаться к частным агентам, аппетиты которых, конечно, скромней, но и никаких гарантий и рисков такие риелторы на себя в принципе не берут. И при стандартом раскладе топчутся на месте месяцами, а то и годами, а при самом нехорошем развитии событий остаются и без денег, и без квартиры.

Поставить крест на «недоучках-специалистах» или тех, кто сознательно не выполняет свои обязанности,, могло бы внедрение профессиональных стандартов в отрасли для ее специалистов. Они стали бы «отсекающим барьером».

Как подчеркнул заместитель председателя технического комитета Росстандарта по стандартизации «Оценка опыта и деловой репутации предприятий» Евгений Лубашев, очевидно и понятно, что главная цель стандартов - это гарантия качества услуг, которые получает потребитель. «Для любого покупателя жилья принципиально важно, чтобы сделка с недвижимостью не несла неблагоприятных последствий. Не секрет, что зачастую квартиры или комнаты приобретаются на последние, с трудом собранные деньги в попытке улучшить свои жилищные условия, и лишиться средств никто не хочет и не готов. К сожалению, обманы на этом рынке пока далеко не редкость. И гарантий там пока недостаточно», - отметил он.

Между тем, в необходимости принятия законопроекта никто не сомневается.

По словам Дмитрия Щегельского, подобные документы уже приняты в большинстве стран постсоветского пространства, к примеру - в Киргизии, Казахстане, Узбекистане и Белоруссии.

Как считает президент Северо-Западной палаты недвижимости Юрий Румянцев, региональным риелторам четкие и понятные правила игры тоже нужны как воздух.

«В Череповце 50% людей, оказывающих риелторские услуги, это - маклеры, работающие по серым схемам. Они не имеют никакого образования, не состоят ни в каких профессиональных объединениях, не платят налогов и работают недобросовестно. Просто необходимо очистить рынок от подобных людей, это, в первую очередь, вопрос безопасности покупателей и продавцов жилья», - заключил он.

И если Госдума не отложит законопроект в долгий ящик после первого чтения (что случается достаточно часто), то уже в 2017 году риелторы и их клиенты смогут наконец-то вздохнуть с облегчением.

Фото Дениса Тарасова.

Материалы по теме
 
Человек города Человек города: Женя, студентка, 21 год Сколько стоит образование?
Самое читаемое
Комментарии