Как не обжечься на первичке

Выбор квартиры на первичном рынке связан с определенными рисками, которые усиливаются в кризисные времена. Тем не менее из-за цены, характеристик объекта или использования современных технологий многие граждане предпочитают более стабильному вторичному рынку рискованный первичный. Чтобы уменьшить шансы пополнить ряды обманутых дольщиков, желательно знать несколько простых правил.

Изучаем документы

Первое, что необходимо проверить при выборе объекта, - это разрешение на строительство и права на земельный участок. По словам сопредседателя оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олега Островского, разрешение на строительство можно посмотреть на сайте службы строительного надзора, а права на земельный участок - на сайте бывшего комитета по земельным ресурсам, ныне комитета по имущественным отношениям Санкт-Петербурга.

Далее потенциальному дольщику следует внимательно изучить проектную декларацию, где содержится информация о проекте и застройщике, данные о домах, введенных раньше, а также нарушении сроков, рассказал господин Островский в ходе круглого стола, организованного газетой «МК в Питере» и агентством TT-Finance.

Наряду с этим полезно потратить некоторое время на изучение сайтов госструктур. Так, «проблемные» строительные компании, а также компании, работающие по 214-ФЗ о долевом строительстве, перечислены на сайте комитета по строительству Санкт-Петербурга. На сайте арбитражного суда можно узнать о текущих судебных спорах застройщика. Также стоит посетить сайт Роспотребнадзора, из данных которого можно понять, были ли замечания к данному застройщику в ходе проверок по поводу договоров об участии в долевом строительстве.

«Это совершенно открытая информация», - подчеркивает господин Островский.

После этого покупателю необходимо разобраться, какой именно договор ему предлагают заключить. Это может быть либо договор долевого участия по 214-ФЗ, либо договор ЖСК, где риски объективно больше, но это законная схема. В случае, если предлагают заключить какой-то третий договор, на застройщике можно ставить крест, уверен Олег Островский: «Никакие другие договоры заключать нельзя».

Смотрим объект и продавца

Далее нужно посетить стройплощадку. Если стройка стоит, то, по мнению Олега Островского, на условно замороженном объекте покупателю нечего делать.

Не менее важным моментом является то, кто именно продает квартиру. Хорошо, если это застройщик, поскольку только он имеет право заключать договор долевого участия. Если покупать у подрядчика, которому квартира досталась по бартеру, то если подрядчик не выполнит свои обязательства перед застройщиком, можно столкнуться с двойными продажами.

«Поэтому только договор с застройщиком - и только договор участия в долевом строительстве», - уверен Олег Островский. Кроме того, существенным плюсом является высокая степень готовности объекта. Только после этого можно анализировать форумы дольщиков и решать, хороший застройщик или плохой.

Чтобы проверить застройщика, нужно посмотреть уже реализованные им проекты, полагает директор по маркетингу ГК «РосСтройИнвест» Феликс Альбеков. Также нужно посмотреть те сферы деятельности, где работает застройщик. Например, многие строительные компании работают с госзаказом. «На основании тех проектов, которые были реализованы, вы сможете себе составить мнение, посмотреть вживую построенные объекты, узнать мнение жильцов, которые там проживают», - считает господин Альбеков.

Что касается способа покупки - ипотека, оплата полной стоимости или рассрочка, то здесь все зависит от индивидуальной финансовой ситуации. При этом Феликс Альбеков советует смотреть только проверенные банки, которые дорожат своей репутаций, чтобы «не было каких-то проблем по части увеличения стоимости ипотечного кредита».

Не надеемся на банки

В свою очередь, банкиры рекомендуют не сильно уповать на часто встречающуюся в рекламе фразу, что объект аккредитован крупнейшими банками.

 «Очень многие клиенты почему-то считают, что в том случае, если конкретный объект конкретного застройщика аккредитован двумя-тремя банками, то это какая-то броня, - рассуждает пресс-секретарь ВТБ-24 по Северо-Западному федеральному округу Иван Макаров. - Это, к сожалению, никакая ни броня».

По его словам, при аккредитации объекта банк всего лишь проверяет документы, но не качество менеджмента. В то же время кредитная организация не прогнозирует, каким образом будет развиваться ситуация в отрасли и что будет со строительной компанией через несколько лет.

«Если клиент взял ипотеку, а дом не сдан, и квартира не передана, то это не значит, что он не должен платить по этой ипотеке», - подтверждает управляющий филиалом «Северо-Западный» ОАО «Банк Российский Кредит» Антон Кириков.

Как видим, риски есть всегда, но при этом всегда есть и выбор. Если первичный рынок кажется слишком опасным, то можно отправиться на вторичный, заплатив при этом несколько больше. Так, договор ипотеки на объект на «первичке» сегодня можно заключить по госпрограмме по ставке 12% годовых, в то время как на «вторичке» ставки составляют около 16%.