Как не стать жертвой строительной пирамиды?

Новый всплеск недовольства дольщиков компании «Л1» (ЛЭК) в Петербурге стал причиной митингов с плакатами «Паша, пусти пожить» и «Паша, пропиши нас». Число обманутых дольщиков в городе на Неве превышает 2 тысячи человек, в реестре – 17 проблемных объектов. Из 2192 пострадавших семей 385 – жертвы двойных, тройных продаж. Как уже рассказывал «Общественный контроль», 2 октября правительство Петербурга приняло план помощи обманутым дольщикам, который предполагает строительство домов за собственный счёт и бесплатную раздачу квартир, полученных от застройщиков в качестве платы за землю. Однако болезнь легче предотвратить, чем лечить. Как не попасть в юридическую ловушку застройщика? Что нужно знать, когда заключаешь договор? С какими компаниями его лучше не заключать? В этих вопросах разбирался «Общественный контроль» при помощи экспертов в области строительства и страхования.

Незнание законов не освобождает от ответственности

Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» призван защищать интересы участников долевого строительства.

По словам президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, инвестор и застройщик, равно как и дольщик, действуют на свой страх и риск.

– В случае, когда лицо в личных целях покупает недвижимость, оно не должно рисковать, – напротив, считает начальник юридического отдела компании «Вероника» Ольга Голосова. – Риск предполагает предпринимательская деятельность. Закон же должен быть выстроен таким образом, чтобы для физических лиц не было рисков.

И это закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он в первую очередь призван защищать интересы участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, двойных продаж и несоблюдения сроков сдачи жилого дома Госкомиссии. Кроме того, он обязывает застройщика заключать с дольщиком официальный договор участия в строительстве, не дожидаясь сдачи дома.

– Но, увы, реальность такова, что большинство компаний работают либо по договорам купли-продажи, либо ТСЖ, таким образом, если вы вступаете в отношения ТСЖ, то на вас уже не распространяется 214-й закон, – говорит начальник юридического отдела компании «Вероника» Ольга Голосова. – В таком случае единственный выход из ситуации – обратиться в суд. И чем быстрее вы это сделаете, тем серьёзнее вас будет воспринимать застройщик.

В последние годы суды, как правило, на стороне дольщиков. Но шансы выиграть суд выше у индивидуальных обращений, нежели коллективных.

Выйти из строительной пирамиды без потерь

Сегодня 70% компаний-застройщиков возводят здания за счёт дольщиков.

– Это беспроцентный кредит, который берёт застройщик у дольщика, – говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

Рынок страхования при долевом строительстве занимает всего 0,1% от всего рынка.

По словам директора филиала СК «Северная казна» Валентина Афанасьева, на строительном рынке образовалась «строительная пирамида МММ».

– Выплаченные деньги дольщиков уходят на постройку других домов, – говорит он. – И это будет продолжаться до тех пор, пока у какой-то компании не закончатся деньги. Так случилось с ЛЭК и может случиться с любой другой компанией.

Свои риски можно застраховать. Но на рынке страхования участников долевого строительства нет конкуренции. В городе лишь три-четыре компании этим занимаются.

– Мы страхуем от банкротства, а не от мошенничества, – говорит Валентин Афанасьев. – Именно поэтому специалисты очень серьёзно подходят к вопросу страхования таких рисков. И очень избирательны по отношению к застройщикам.

Рынок страхования при долевом строительстве занимает всего 0,1% от всего рынка. А учитывая отсутствие конкуренции, страхование рисков обойдётся дольщику в немалую сумму – от 1,5% до 3% в год от стоимости квартиры. На Западе распространена система строительных банков. Клиент вкладывает деньги в банк, который и инвестирует строительство.

– Банк выступает контролирующим органом и проверяет все задержки со строительством и лишние расходы на стройку, – говорит Валентин Афанасьев.

– Эта практика распространена в Германии и Нидерландах, – подтверждает Дмитрий Щегельский. – А наше государство ещё не определилось, какое оно: капиталистическое или социалистическое, вот почему такая практика в нашей стране невозможна.

Самый верный способ минимизировать риски – это не вкладывать деньги в «первичку», советует Дмитрий Щегельский, и подождать, когда этот объект появится на вторичном рынке.

Материалы по теме

В Петербурге могут появиться новые дольщики 

Обманутых дольщиков обещают обеспечить жильём 

Более 95 тысяч россиян, по данным Минрегионразвития РФ, пострадали от недобросовестных застройщиков 

За обман дольщика – в тюрьму на 10 лет