Всем надо грести

Фото: Оксана Вицан для ОК Фото: Оксана Вицан для ОК
Как называть обманутых дольщиков, можно ли поменять рубль на пятак и чему петербургским строителям стоит поучиться у легендарного короля Артура, рассказывает первый вице-президент НП «Строительный ресурс» Владимир Михайлович Шахов. 

Ничего, кроме морали

- Владимир Михайлович, наше издание регулярно поднимает тему обманутых дольщиков. Мы можем обсудить их проблемы? 

- Я бы дольщиков назвал по-другому, они скорее соинвесторы. Если есть средства – их нужно вложить, если не хватает – стоит занять. Можно взять деньги в кредитной организации, а потом отвечать перед ней всем имуществом и репутацией. А можно привлечь соинвесторов, тех будущих владельцев квартир, которые на раннем этапе за меньшую сумму, но с большими рисками вложат сбережения.

- Могут ли люди, которых вы называете соинвесторами, правильно рассчитать риски?

- Главное мерило – мораль, нет ничего, кроме морали. Человек, который идет на блошиный рынок, может пятак за копейку купить, а может копейку за пятак. Всё зависит от того, как он подготовлен к оценке того, что покупает. Есть и другая поговорка: «Нельзя с деньгами на картошку идти в ювелирный магазин».

Одно дело, когда есть накопления и я ими рискую. Но если я продал квартиру, это мои издержки. Я могу поехать в Тмутаракань и купить жильё в три раза больше. Но хочу рискнуть и приобрести недвижимость в Москве или Петербурге. На приличное жильё на вторичном рынке не хватает. Значит, я иду в рисковую зону: покупаю то, чего в глаза не видел. Это риск каждого конкретного человека. И к этому надо быть морально готовым.

- Получается, всё зависит только от покупателя?

- Нет, должно быть государственное информационное поле по подготовке населения к возможным рискам на рынке жилья.

- Часто деньги, которые вкладывают дольщики, идут на строительство других объектов. Возникает своеобразный банк, который перераспределяет средства, причём отследить финансовые потоки крайне сложно.

- Я не могу назвать это банком, потому что определение банка дано законодательно. Он должен перечислять в фонд защиты вкладчиков сумму, которая становится подушкой безопасности, защитой вкладчика в случае банкротства.

Соинвестор по договору вносит личные средства на покупку будущего конкретного объекта, который должен появиться в определённое время и на определённом месте. Если мои деньги идут не на возведение моей собственности, это элементарный обман.

- А соинвестор может как-то проконтролировать движение своих денег?

- Это довольно сложно, деньги – обезличенная величина. Однако любой инвестор должен иметь кредитную историю. И, если он дорожит репутацией, то не пойдёт на мошенничество.

Более того, я как соинвестор и не обязан контролировать расходы на приобретение строительных материалов, скорее должен следить за графиком возведения всего объекта. Я прихожу посмотреть на свой будущий дом: прошло полсрока – нет даже котлована. Вот тут пора бить тревогу. Объединяться с другими соинвесторами, осуществлять гражданский контроль. Ваше издание называется «Общественный контроль», а это – гражданский.

Вы же, когда работаете на своём огороде, следите за тем, когда нужно прополоть грядки, полить их. А некоторые люди оценивают договорные отношения с застройщиком по принципу «государство меня, если что, защитит».

Мы должны разорить застройщика

- Как вы относитесь к идее создания всеми СРО отдельного фонда для компенсации риска соинвесторам?

- О ней можно судить по прошествии времени, когда идею уже попытались исполнить. Но давайте попробуем.

Компенсационные фонды созданы в соответствии с федеральным законом (315 и 148 ФЗ). Они расходуются только в строго определённых случаях, когда нанесён вред третьим лицам. Неполучение соинвестором жилья – не тот ущерб, который можно покрыть из стабилизационного фонда.

- Некоторые лидеры строительного сообщества предлагают создать ещё одну организацию – фактически «фонд обманутых дольщиков».

- Строительный сектор – это капитализация региона, в котором живём все мы. Каждый дом служит развитию всей территории. Я, не будучи соинвестором, всё равно пользуюсь дорогой, которую проложили к новому зданию, аптекой, булочной.

Обманутым соинвесторам, конечно же, нужно помогать – как больному, как неимущему. Так мы всем миром заботимся об инвалидах. Для помощи людям, которые не учли риски, должны создаваться фонды. Но мне кажется, этим должны заниматься не СРО, а региональная и муниципальные власти, государственные структуры.

Застройщики тоже должны вносить часть денег в общую подушку безопасности. И тогда если у кого-то вышла неудача с вложением в строительство, человек может получить деньги на маленькое жильё, возможно, в более дешёвом районе. Не оставлять же семью на улице!

Все мы должны помочь обманутому соинвестору. Но потом важно взять компенсацию с неблагонадёжного застройщика, фактически мы должны его разорить.

- Скажите, а страховка в таком случае способна помочь?

Соинвестор должен помнить: если он идёт в зону риска, то обязан застраховаться. Причём сумма страховки должна перекрывать стоимость объекта. Потому что по мере строительства дома сумма увеличивается в 1,5-1,8 раз. Наверное, в законе стоит прописать, что страхование должно быть перекрёстно взаимным. Соинвестор страхует собственные средства от того, что не получит указанный объект. А страховщик заключает договора с инвесторами. Треугольник – жёсткая фигура. Если схему «страховщик-соинвестор-инвестор» замкнуть на законодательном уровне, то проблема, думаю, будет решена.

Но есть нюанс. После того как СРО выдаёт строительной компании допуск, она не может отпустить её в свободное плавание. Потому что существует базовый федеральный закон 315, в котором прописан отраслевой принцип саморегулирования, а в нём есть такая замечательная фраза: «Стандарты саморегулируемой организации должны включать стандарт предпринимательской деятельности».

- Расскажите подробнее, что это за стандарт?

- Это не СНИПы, технические регламенты и прочее. Это этика, в том числе деловой оборот, репутационная составляющая. Но, если мы это прописываем, значит, должны контролировать. Хотя вопрос наказания за неисполнение таких требований сложен. Если ты не соответствуешь требованиям этики и правилам делового оборота, тебя можно только порицать.

А для того чтобы репутационная составляющая стала публичной, должны существовать открытые информационные источники. Есть добросовестные инвесторы и недобросовестные. И пускай тот, кто попал в список недобросовестных на основании судов с обманутыми соинвесторами, недостроев, брошенных строек, доказывает, что его отметили незаконно. Мне кажется, это важный элемент саморегулирования, которого пока нет и от которого все, как чёрт от ладана, пытаются отпихнуться.

Красная нить закона

- Вы можете дать определение коммерческой СРО?

- Нет такого понятия, потому что любая организация, которая занимается коммерцией, заточена на извлечение прибыли. А СРО по определению не рассчитана на получение доходов. Её единственная задача, которая проходит в законе красной нитью, – допустить на строительный рынок игрока, оценив его состояние, включив в реестры и выдав необходимые документы. Естественно, их можно изъять, можно приостановить действие. И это очень серьёзный инструмент.

Если некоммерческая организация занимается своей законной деятельностью столь успешно, что строительные организации слетаются к ней, как пчёлы на мёд, это, я считаю, хорошо. Но главный арбитр – потребитель. Давайте у него спросим, знает ли он, что компания получила допуск у так называемой «коммерческой СРО»? Попробуйте – будете смеяться вместе с ним.

В попытке назвать СРО коммерческой звучит обвинение. Есть группа конкретных людей. Они сели, решили написать свои критерии, и если организация под них подпадёт, будет считаться хорошей, а если нет – плохой. Но это оценочное мнение. Люди просто взяли и выделили 8 или 10 признаков, на своё усмотрение.

Есть ли существенная разница между той СРО, которая приняла 49 членов за месяц, и той, в которую вступила 51 компания? Но после пятидесяти членов СРО сразу подпадает под определение «коммерческой». Нонсенс!

Или другой признак: количество членов совета меньше семи. Вообще-то совет – это коллегиальный орган управления. В законе не прописано, сколько членов совета должно быть минимально. А в 315-ФЗ прописано: не менее трети участников должны быть независимыми. И вот некая группа лиц говорит, что если у вас количество членов совета меньше семи, то вы – «коммерческое СРО». Слов нет!

Следующая позиция – компенсационный фонд. Компенсационный фонд – это математика, сродни таблице умножения. 100 членов – 35 000 000 рублей, ну, при условии страхования. Как это проверить? Банк может выдать справку – есть там деньги или нет, и на каком счёте они лежат. Есть справка – есть компфонд. Всё просто.

- На ваш взгляд, действующие принципы недостаточно проработаны?

- Они неправильно трактуются. Если в законе не прописано, что с момента создания саморегулируемой организации ей отводится, скажем, не больше 30 суток на то, чтобы выбрать банк, то это придумки. Мы можем выбирать до тех пор, пока прокуратура не скажет: «Так, ребята, всё. Мы вам устанавливаем время – две недели».

Выбор места для размещения компфонда – тоже риск. Банк может прогореть, обанкротиться, исчезнуть. А вот когда не уполномоченное на то лицо говорит, что компенсационный фонд расхищен или там в оффшоре – это голословное обвинение и недружественный шаг по отношению к коллегам по саморегулированию. Коммерциализация – это когда ты взял компенсационный фонд, вложил его в рискованные операции, получил прибыль, незаконно израсходовал на предметы роскоши. Обратная ситуация – когда при приемлемых сообществом рисках инвестор заработал с помощью компенсационного фонда и полученную сумму внёс на пополнение компенсационного фонда, в пользу соинвесторов, тем самым сократив их будущие вложения.

- Как вы оцениваете эффективность контрольной деятельности Ростехнадзора?

- С моей точки зрения, контрольные проверки должны производиться только по мере поступления жалоб.

Ростехнадзор не в состоянии проверить 460 организаций строительного сектора. В план проверки на этот год, если не ошибаюсь, включены 12 организаций. Но надо понимать, что всегда есть сила, которая пытается решить проблемы, понижая престиж конкурентов. Это и есть «рейтинговые войны», которые нас ожидают.

На одном из координационных советов первый заместитель полпреда на Северо-Западе Сергей Михайлович Зимин сказал: «Хотите или не хотите, но вы находитесь в рыночных отношениях. А они подразумевают создание конкурентных условий. Так вот, ваша среда – это репутация. К вам либо придут члены и принесут свои деньги, либо не придут».

Если в законе прописано, что контроль должен быть, – проверяйте, пожалуйста, как и положено, раз в год. Но не может такого быть, чтобы одна общественная организация проверяла другую. Чтобы один руководитель СРО – равный среди равных – проверял всех остальных.

При дворе короля Артура

- Вы сейчас имеете в виду координатора НОСТРОЙ? Но ведь эта должность выборная, в конечном счёте, избираемая представителями строительного сообщества города?

- Вы замечательную фразу сказали: «выбирают в конечном счёте» – из тех людей, которые изъявили желание. Для того чтобы быть избранным, человек должен заявить программу, рассказать о желании войти в комитет, стать координатором, членом совета НОСТРОЙ – и при этом бороться за избрание, потому что возникает конкуренция. Начинается всё с благих заявлений о желании поднять отрасль, желании поднять престиж Северо-Запада, престиж саморегулирования и т.п. Но ведь ты – такой же, как мы, – приобретя некий статус, получаешь в любом случаи какие-то контрольные функции. Как только что-то начинаешь организовывать, ты волей-неволей влияешь на конечный результат. И если после этого ты борешься за то, чтобы тебя переизбрали на второй срок, – ради чего?

И тогда к тебе, вообще-то, предъявляют претензии. Если ты инициировал проверку точно такой же организации, как возглавляешь сам, будучи одновременно координатором, и это не входит в твои функции по федеральному закону (ты не прокурор, не Ростехнадзор, не МВД), то ты чем занимаешься?

Допустим, ты альтруист и считаешь, что всё делаешь абсолютно правильно. Тогда вноси своё предложение на очередной конференции: «Уважаемые господа, я прошу меня избрать координатором, я слагаю с себя полномочия генерального директора, председателя совета – ухожу! Наймите меня!» Фактически получается высокоспециализированный сити-менеджер. И, представляя программу, он должен сформулировать, что будет бороться с тем-то и тем-то, будет защищать то-то и то-то, будет вносить такие-то и такие-то инициативы от имени коллег, когда они его заставят или попросят это сделать. Он не должен ничего делать от собственного имени. А через определённый срок он должен отчитаться по своей деятельности. Если хочет остаться и на следующий срок – да ради Бога! Он же работает за деньги, плюс приобретает, помимо статуса, некую историю, а это карьерный рост. Потом образуется некий отдел в будущем министерстве строительства, которое, очевидно, у нас появится. Кого туда возьмут на должность специалиста, который будет заниматься саморегулированием? Конечно, человека, который поработал сити-менеджером в системе саморегулирования сообщества Северо-Запада, он приобрёл столь значимый опыт, что не использовать его – просто глупо.

Поэтому я считаю, что координатором должен быть человек не над, а сбоку. Не имеющий по отношению ни к одной из саморегулируемых организаций никаких властных полномочий, то есть нанятый топ-менеждер.

- А современную ситуацию вы как оцениваете?

- Как только человек начинает решать проблемы сообщества, он вынужден говорить, что кто-то лучше, кто-то хуже, а кто-то нарушает. Если координатор делает это публично, то честь ему и хвала! Я к таким людям отношусь с уважением. Координатор – это равный среди равных, тот, кто осуществляет организаторскую деятельность и, может быть, ведёт заседание. Конференции должны проходить по той же схеме, что и круглый стол короля Артура.

Если человек бьётся за роль координатора, обзванивает сообщество, готовя платформу «кто против, а кто за», значит, ему это интересно. А интерес может быть только один – выгода.

Но даже если координатор кого-то называет поимённо, таким образом, разделяя сообщество саморегулируемых организаций, которые он координирует, то вопрос: правильно это или нет. А уполномочен ли он давать оценки? Нет, ему никто не давал таких полномочий. У нас для этого есть специально созданное управление НОСТРОЙ – служба мониторинга.

Всем надо грести

- Одним из способов проверки саморегулирующих организаций становится добровольный аудит. Настолько этот аудит добровольный и насколько это действенная мера на ваш взгляд?

- Слово «аудит» значит: проверка. Проверки есть обязательные и добровольные. Что такое добровольный аудит НОСТРОЙ? Главное слово здесь «добровольный». Проверяют: есть ли у вас компенсационный фонд? Есть. Справка есть? Показали. Контрольный комитет? Есть – и показали документацию о создании контрольного комитета. План проверок на 2012 год? Есть – и показали план проверок. То есть они проверяют то же, что проверил бы во время визита сотрудник прокуратуры. Смысл добровольного аудита в том, чтобы выяснить, законно выдаются допуски или нет.

Поскольку это добровольно, материалами не пользуются публично. На сайте НОСТРОЙ вывешивается скупая фраза: «Прошёл добровольный аудит». Есть ли замечания к организации – неизвестно. Тогда зачем, спрашивается, на сайте вывешивать? Для кого это? Что это? Хорошо или плохо? Рейтинг компании от этого повысился или понизился? А нам отвечают, что это процедурно так положено и что они обязаны известить, что данная СРО прошла добровольный аудит.

А если продолжать разговор о деятельности координатора строительного сообщества региона, то у нас у всех есть хороший пример – Александр Иванович Вахмистров. Он всегда был неформальным координатором строительного сообщества. Он никогда не бегал с палкой и не кричал, кого он считает плохими или хорошими. Наоборот, Александр Иванович всегда показывал, что лодку не надо раскачивать. Всем надо грести вперёд. И я считаю, что недопустимо человеку, имеющему официальное звание «координатор», раскачивать лодку в своих целях! И я хочу, чтобы эти мои слова обязательно вошли в интервью!

 

Материалы по теме
Там, где парковки не растут Фоторепортаж Дениса Тарасова
Комментарии
Опрос
Рассчитываете ли Вы на достойную пенсию от государства?
Реклама